不動産業界は国家的重要事項であり、住民、不動産企業、川上・川下産業、地方政府、金融機関の利益に影響を及ぼす。728中央政治局会議と5年LPRの大幅削減は、いずれも不動産を安定させ、経済を安定させるための明確なシグナルを発表したものだ。 現在、不動産関連事業者はどのようなジレンマを抱えているのでしょうか。 不動産リスクの原因・症状とは？ 既存の救済政策の欠点は何ですか？ 今後、どのような取り組みが必要でしょうか。
I. 現在の不動産事情は厳しく、すべてのステークホルダーが困難に直面している
1.住民の信頼に重大な影響を与え、住宅購入意欲を低下させた。 一方、住宅購入者は住宅の引き渡し時期について不安を抱いており、昨年下半期以降、不動産企業の債務不履行や腐敗開発が増加し、7月上旬には所有者が権利を擁護する「切り崩しの嵐」が起きた。一方、住宅購入希望者は将来の収入の不安、腐敗開発リスク、住宅価格下落の予想などが増加し、様子見ムードに陥っている。 住宅購入意欲が低下している。
2.不動産企業は、キャピタルチェーンの緊張という未解決の問題に直面している。 資金調達面では、不動産販売の低迷による販売利益の減少、不動産企業の債務不履行リスクの高まりにより、外部からの資金調達が困難になっており、支出面では、販売前の期間限定住宅の予定通りの引渡し、建設業者やサプライヤーへの支払い、債務の返済が必要となっています。
3.川上・川下産業が操業・雇用面で大きな影響を受けていること。 建設業者や納入業者の滞納や受注の減少に伴い、一部の企業が足を引っ張られ、関連産業の雇用が打撃を受けたほか、家具・インテリアなどのポストサイクル不動産産業も足を引っ張られ、対応する7月の小売売上高は前年同月比で6.3%、7.8%と落ち込み、不動産関連消費の安定と回復のペースを落とし、経済の内生的な成長力を弱めることとなりました。
4.地方政府の歳入が減少し、歳出責任が増加したため、財政の緊張が高まり、インフラ投資に影響を与えた。 一方、重要な財政収入源である土地の租税収入は減少し、1月から7月までの累計で前年同期比31.7%の減少となりました。一方、地方政府は不動産企業からのリスク波及を防ぎ、「建物の引渡しと生活の安定」という地方責任を効果的に担う必要があり、一定の財政支援を必要とします。 これは、地方財政と歳入の矛盾を激化させ、財政力を発揮する場を狭めることになる。
5、銀行や他の金融機関のリスクが上昇し、より困難な “広範な信用”。 第一に、担保価値が低下し不良債権リスクが高まる、第二に、住宅需要が低迷し信用供与の伸びが鈍化する、第三に、住宅企業の債務不履行リスクが高く、リスク識別と融資業務が困難になる、などである。 一方ではシステミックな金融リスクの上昇を招き、他方では銀行システムに資金が蓄積されるため、「幅広い貨幣」が「幅広い信用」に効果的に伝達されず、安定成長の効果が弱まってしまうのです。
第二に、不動産リスクの解消を遅らせることはできない、既存の政策はまだ不動産のプレ・トレンドを逆転させるのに十分でない
1、現在の不動産リスクの本質は流動性危機であり、不動産はシステム的に重要な産業であり、タイムリーな処分でない場合は、金融や経済の危機につながるでしょう。 不動産市場の負の連鎖を断ち切り、正の連鎖に切り替えるためには、「建物の引き渡しを守ること」が状況を打開するカギとなります。
2、中央と地方が積極的に不動産を安定させるために救済政策を導入：購入や融資制限の緩和を通じて需要側は、住宅ローン金利を下げ、住宅需要を購入する住民を刺激するために住宅補助金を提供し、救済基金、政策銀行の特別融資などの設立を通じて供給側は、問題のプロパティを再生する建物の配達を守るために、難しい住宅企業、救助、人々の生活を安定させます。
3、しかし、いくつかの現実的な問題の存在は、上記の政策の効果を弱めることになる：第一に、不動産企業のデフォルトと腐敗物件のリスクが適切に解決されないうちは、効果的に需要側の政策を刺激して住民の住宅購入意欲を高めることは難しい；第二に、現在の供給側の政策は主に「政府の指導、多段階の参加、市場重視の運営」の原則に従っており、将来の売却収入が不動産市場の財源となる物件を活性化することは可能だ；。 将来の売却収入で追加投資をカバーできる不動産プロジェクトは活性化できるが、将来のリターンが不十分なプロジェクト（すでに大きくプレセールされている、あるいは売却が難しい）には効果が限定的で、政府、銀行、社会資本は参加するインセンティブがない。 したがって、既存の政策では、不動産の流れを変えるにはまだ十分ではありません。
第三に、今後の不動産リスク軽減の道筋はどうなっているのか。
現在の不動産状況は依然として厳しく、より的を射た不動産救済政策を導入する必要がある。1）不動産規制と管理を緩和し、不動産販売を安定させる。2）国家不動産救済メカニズムを構築し、「建物の引渡しを確保し、人々の生活を安定させる」仕事を推進する。3）金融機関が不動産救済プロジェクトに積極的に参加し、不動産企業の資金繰り圧力を緩和する。4）プレセール機構の最適化と改善を図る。 4）住宅購入者の合法的権益を守るため、販売前資金の監督を最適化・改善する。5）公共賃貸住宅や共有住宅による商業住宅の脱皮を加速させ、長期不動産メカニズムを構築・改善する。
リスク警告：流行の反動が予想を上回る、不動産救済政策が予想を上回る
