海外の腐敗した建物には、散発的な腐敗とシステム的な腐敗の2種類がある
海外では、多くの国で建物が腐るという経験があります。 多くの場合、腐敗した建物は散発的に発生し、その原因の多くは企業の生産・運営不良や資本連鎖の崩壊である。
もう一つのタイプのシステミックな破綻は、通常、金融危機の後に集中的に発生する。 米国のサブプライムローン問題や日本の不動産バブル崩壊後、不動産業界は影響を受け、企業の倒産やプロジェクトの停止が広まりました。
散発的な不具合は、主に市場ベースのアプローチで処理される
散発的な失敗は、企業の不始末に起因する市場原理的な行動である。 破綻の結果は主に住宅企業が負担し、そのリスクは住宅購入者や金融機関には伝わらない。
住宅建設の資金は、主に住宅企業の自己資金と銀行融資でまかなわれています。 先行販売制度はありますが、先行販売の保証金は「預かり金」のようなもので、厳しく規制されています。 取引が不調に終わった場合、買い手の損失は限定的であり、市場原理で解決できる可能性が高い。 このとき、処分の方法は2つあります。
引き続き資金調達が可能であれば、業務を再開することができる。 しかし、そうでない場合も少なくありません。 結局、プロジェクトが腐っているということは、すでに住宅会社がうまくいっていないことの表れであることが多いのです。
多くの場合、プロジェクトは新しい事業体に移管され、新しい開発業者を手配して完成させることになります。 処分は、交渉による売却、破産競売、資産の流動化によって行われます。
金融システムの救済によるシステムの腐敗の政府による解決-米国と日本を例として
日本の場合：システムの腐敗は金融危機と表裏一体であり、政府は金融システムを救済せざるを得なかった。 日本の不動産バブル崩壊、米国のサブプライムローン問題では、両国の不動産セクターが金融危機の影響をより強く受けた。 金融セクターが回復すれば、不動産セクターも正常化し、腐った物件は市場原理で一掃されるでしょう。
米国の場合：利上げにより不動産バブルが崩壊し、金融セクターでシステミックな流動性危機が発生した。 有価証券や土地などの資産が割安で売却され、企業のバランスシートは悪化する。 流動性リスクから信用リスクへと波及すると、金融機関は貸し出しを拒否し、市場は「流動性の罠」にはまりはじめた。
市場救済の鍵は、市場の信用を回復し、バランスシートを修復することです。
金融システムを救済するために、政府は何ができるのか？ –アメリカを例にとって
2008年のサブプライムローン問題に対する米国政府の対応は、私たちが学ぶべき優れた事例を提供してくれる。
連邦準備制度理事会は、史上最低の金利、最大規模の公開市場操作、革新的な流動性管理ツールを組み合わせて、問題が悪化しないよう十分な流動性を確保した。
しかし、流動性ツールだけでは、市場を「流動性の罠」から引き離すことはできなかった。 市場信用の欠如とバランスシートの全般的な悪化が、サブプライム危機の自己強化メカニズムの鍵であった。 米国政府（主に財務省）は、金融機関のバランスシート修復のため、株式、長期債、債務担保証券などの購入を通じて資本を提供し、原資産を担保に信用を高めた。
最後に、米国政府は住宅需要を喚起するために住宅購入保証や住宅購入奨励金を支給し、ローン金利や元本削減、ローン期間延長などを通じて住宅部門の支払能力を強化した。 また、サブプライムローン問題を引き起こした抜け穴を塞ぐため、新たな規制措置を導入しました。
住宅ローンの質の向上、金融システム内の流動性管理と資産負債規律の強化による金融機関の緊急対応能力の向上、リスクの高い一部の事業を明示的に制限してリスクの伝達経路を遮断、役員給与の制限と格付けの主責任の実施によるモラルハザードの回避などである。
リスク：予想を上回る疫病の発生リスク、予想を上回るFRBの利上げペース、予想を上回る不動産政策。
