[本日の質問
不動産企業の高回転化の本質は、資本の高回転化であり、その核心は、単位時間当たりのプロジェクト資金の占有をいかに最小化するか、あるいは単位時間当たりの自己資金の回収をいかに最大化するかということにある。したがって、自己資金の回収速度が回転速度の実感である。
中国不動産市場における地価の上昇と不動産企業の急速なテコ入れにより、高回転化は必然的なものとなっている。2008年、不動産企業の高回転モデルが誕生した。 いわゆるターンオーバーとは、土地を取得し、建設を開始し、すぐに売却し、素早く資本を回収して再び投資する、「商品に圧力をかけない」ことを意味する。 高回転モデルの最も根本的な理由は、地価の高騰にある。2011年から2021年までの過去10年間で、土地取引平均価格の年複利成長率は11.0％に達したのに対し、不動産価格の年複利成長率は6.6％にとどまり、全体として土地価格の成長率は不動産価格より速くなっています。 不動産プロジェクト全体の収益性は徐々に圧迫されており、デベロッパーにとって土地資源の収益性は現段階では市場に通用しない。 プロジェクトの高回転化は、資本の利用効率を高め、限られた資金で限られた時間に多くの価値を生み出すことができるため、より明白な現実的意義を持つのである。
すべてのエネルギーレベルの都市で、土地と財産の比率は2013年以降減少傾向にある。不動産価格に対する地価の上昇は、あらゆるエネルギーレベルの都市である程度利益率を圧迫し、これまで「土地をため込んで価値を高める」ことに徹していた不動産会社にも影響を与えている。このような状況下、ため込んだ土地の価格が相対的に高く、地価の上昇によって利益率が圧迫されるのであれば、ROEの観点から、回転率を高めることは、企業全体のリターンを高める有効な方法のひとつといえるでしょう。 2013年から2018年にかけて、「高回転型」モデルを採用する不動産企業が増加しました。
2008年、大手不動産会社の万科が高回転の原点とされる「5986」を提唱し、2010年には万科が高回転モデルを応用して売上高1000億円を突破し、業界に高回転ブームを起こし、2010年を高回転元年としました。2012年から2018年にかけて、BIGのプロジェクト数は35％以上の割合で増加しており、2017年には102％というピークレベルに達しています。2010年から2017年にかけて、ビヨンセの売上は年平均成長率54％で伸び、2018年には中国の不動産会社の売上高のトップになり、高回転型モデルを極めたのです。 2008年から2018年は、BIGUYUANに代表される高回転型不動産企業の規模拡大に伴い、不動産開発の黄金の10年とみなされています。この時期の特徴は、第一にデベロッパー主導で土地の取得から売却までの回転率を高め、キャッシュフローの早期回復を図ること、第二に外部からの低コストの資金調達が可能な場合はレバレッジを効かせることであった。2017年以降、金融セクターのデレバレッジ傾向が続く中、2018年以降、不動産企業への融資ルートはさらに狭まった。政策的な圧力と、住宅価格を上回るスピードで上昇する土地の圧力により、高回転と高レバレッジを伴う二重の高モデルが変曲点を迎えているようです。
コストを削減し、土地取得から建設、販売前までの期間を短縮し、撤収速度を速めることは、不動産企業の自己資本回転率を向上させるために効果的です。自己資本回転率とは、1年間に自己資本を何回回転させることができるかを意味し、自己資本が早くプラスになればなるほど、自己資本回転率は高くなります。 ここで重要なことは、自己資金のプラス時期とプロジェクト・キャッシュフローのプラス時期は同じではなく、両者の間には一定の時間差があり、自己資金のプラス時期はプロジェクト・キャッシュフローのプラス時期より早いということです。 自己資金がプラスになる時期を左右する指標は、1）資本コストや各種税金ではなく、土地代と建設費のみを考慮したプロジェクトコスト、2）土地取得から建設、販売前までの期間、3）販売中止のスピードの3点である。不動産企業がプロジェクトコストを削減し、土地取得から建設、販売前までの期間を短縮し、販売中止のスピードを速めることができれば、その開発プロジェクトはより極端な高回転を達成することができます。
同時進行のプロジェクトを考える場合、不動産会社は前のプロジェクトの返済が終わった後、次のプロジェクトに素早く自己資金を投入することができ、資金が回り続けることになる。各プロジェクトの資金回転速度を速めると、複数のプロジェクトを積み上げた場合、自己資金回収期間の短縮効果がより顕著になる。 したがって、大規模な不動産企業が新しいプロジェクトに挑戦し続け、資金を効率的に運用し続ける限り、高回転型モデルはより有利になり続ける可能性があるのです。
しかし、デレバレッジの継続的な推進、フロントファイナンスの厳格化、銀行ローンの二極化、三本のレッドライン、販売前資金の規制強化などにより、不動産企業の資金繰りと負債規模が制限され、投資側の土地供給の「二極化」によって不動産企業が「原材料」を購入する時間が制限されることになりました。 投資面では、土地の「二極集中」供給により、不動産企業の「原材料」購入のタイミングが制限され、資金活用の効率が低下し、需要面では、販売ブームが衰えず、枯渇スピードが急落し、リターンが期待できないなど、「高回転」の前提条件が総合的に損なわれていると指摘されています。 特に、不動産企業の流動性危機の発生は、業界モデルの転換点となっており、不動産業界の高回転型モデルは終焉を迎えたといえるかもしれない。
不動産業界は供給側の改革と淘汰が進んでいる。 これまでの高回転戦略で不動産企業の拡大が早ければ早いほど、負債が増え、このタイミングで資本鎖を断ち切る圧力がかかるだろう。 今後の業界の状況は、純粋な民間企業のシェアが10％、中央集権的な国有企業＋混合所有のデベロッパーが90％と変化する可能性があると考えています。 淘汰された不動産企業の半分は建設業に転換し、残りの半分は完全に淘汰されることになります。
[本日のクロージングコメント
本日（8月29日）の市場全体のパフォーマンスとしては、神湾不動産セクターは0.19%下落し、CSI300に対する利回りは0.25%、ハンセン不動産セクターは0.75%下落し、ハンセン指数に対する利回りは-0.02%となっています。 神湾不動産セクター、中央企業、地方国有企業、民間企業はそれぞれ平均0.19%、0.50%、0.64%の上昇と下降を示した。板は下がり続け、一方では、明らかな触媒がなく、前の政策伝達はまだ時間が必要で、業界はまだ底の段階にあり、新品と中古の高頻度週刊取引データも大きな回復を見なかった。一方、報告集中開示期間が近づいて、不動産会社の業績は一般的に深刻な下落。
個別銘柄の業績では、本日の主力A株不動産会社は平均▲0.52％の上昇と下落、上位3社は Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) 、 Greenland Holdings Corporation Limited(600606) 、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) で0.39％の上昇と下落、0.00％、そのうち Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) は金曜日に2020年の中期債第2号の年利約1億3000万を支払い、 Shunliban Information Service Co.Ltd(000606) は金曜日に▲0.00％、0.00％。本日の不動産主流銘柄は平均-1.08％の上昇・下落で、トップ3は中国金茂、美的ランド、越秀プロパティで、それぞれ0.60％、0.35％、0.30％の上昇・下落であった。米国は中間報告書を発表し、コア純利益は前年同期比26.5％減、業界を上回る;今日越秀公式マイクロブログのリリースは、越秀一緒に合弁会社を形成する China Railway Group Limited(601390) 、今後は住宅開発、都市運営や協力の他の領域を拡大します。
