今年の中間決算説明会には、例年とは異なり、万科の于良董事長が登場し、再び業界に自信をアピールした。 7月、8月と売上が落ち込んだが、Yu Liangはそれでも市場は底を打ち、ゆっくりと穏やかに回復していると主張し、都市支援サービス分野の政策体系構築に注意を促した。
ヴァンクの売上高と純利益は上半期に安定し、回復しましたが、売上規模と売上総利益率は低下する傾向が続いています。 全体として、バンケの財務状態は比較的健全であり、資金調達コストは業界内でも低い水準にありました。 当上半期は、開発事業への投資ペースが鈍化し、一方、運用サービス事業の業績貢献が徐々に顕在化してきました。
未来は下げ止まって安定的に上昇すると確信している“市場が収縮しすぎた代わりに、自発的な修復の機運が高まる。” “より良い生活を追求し、生活環境を改善しようとする住民の力を信じなければならない。” 8月31日に行われた中間決算説明会で、ヴァンクのユー・リャン取締役会長は、6月の年次総会で述べた次のような判断を繰り返した。
短期的に見れば、市場は底を打ちましたが、回復のスピードは遅く、穏やかなものです。ヴァンクの上半期の売上高と純利益は安定し、回復しましたが、売上規模は依然として大きく減少しています。 半期報告書によると、上半期の営業収益は前年同期比23.8％増の2069.2億元、母に帰属する当期純利益は同10.6％増の122.2億元を達成したとのことです。 上半期の販売面積は1億2900万7000平方メートル、売上高は2152億9000万人民元で、それぞれ前年同期比41.1％、39.3％減となりました。
中国の商業用不動産販売は、上半期は全体的に低調に推移し、6月に一時的に回復したものの、7月、8月は再び減少傾向に戻りました。 販売減少の理由について、于良は、6月の急激かつ大幅な反発には、流行病や季節性などの短期的要因の影響が含まれており、その後反落すると考えている。一方、7月以降「ローン停止」事件などの新たな問題が浮上し、一部の危険企業が建物の引き渡しを完了できず、住宅購入に対する消費者の信頼に一定の影響を与えたという。 このことは、消費者の住宅購入意欲に影響を与えました。
それでも于良は、不動産市場は「常に新しい」ものだと言い切る。 例えば、現在の市場の住宅ストックは、自然更新率によると、毎年11億〜11億平方メートルが淘汰され、そのうち3億平方メートルが一級・二級都市で淘汰されることになると述べた。 また、現在の新築の減少率によると、新築住宅はまだ自然再生に必要な水準に達しておらず、生活水準の向上や人口集積などの要因は考慮されていない。”だから現在の市場は確実に低い方で、この水準にとどまることはない “という。
また、Yu Liang氏は、この2ヶ月で35都市を訪問し、100以上のプロジェクトを見てきたという。 ハルビン、ウルムチ、浙江など特徴の異なる都市の状況から、良い商品、良いサービスがあれば、たとえ短期的な市場環境に圧力がかかっても、必ず生き残ることができるはずだ。 Yu Liangは、将来、衰退を止め、安定させ、上昇させることに大きな自信を示した。
不動産規制の三大目標である「地価の安定、住宅価格の安定、期待の安定」について、于良は、最初の二つは達成されたが、期待を安定させるにはまだ大きな課題があると考えている。市場の信頼を回復するという点では、ヴァンクーは短期的な政策よりも、将来の長期的な産業発展に関わる政策に関心がある。
特に、Yu Liang氏は、都市の支援サービス分野の政策システムの構築に注意を促した。 また、街を支えるサービス業が充実してきており、新しいビジネスが展開され、それがまた市場を支えてくれることもあるという。 しかし、これらの事業のほとんどは、収益性が低いロングサイクルの事業であり、別の政策体制が必要です。 例えば、要素コストとリターンのマッチング、地価が高すぎてはいけない、税金や金利が高すぎてはいけない、キャッシュインフローとアウトフローのマッチング、地価の分割払いが可能か、投資の回収サイクルが10年や20年であれば対応する資金調達期間は長くできるか、REITのようなエクイティチャンネルの確立が必要、などである。
“優秀な学生は、難しくても正しいことをしなければならない”住宅企業の流動性圧力が高い中、Vankeの財務実績は比較的健全である。 当上半期は、「身の丈にあった生活」の原則のもと、新規プロジェクト投資のペースが鈍化し、 運営サービス事業の業績貢献度が徐々に顕在化してきました。
ヴァンケは上半期も「グリーン・ギアリング」を維持し、金融コストは業界最低水準となりました。半期報告書は、報告期間の終わりのように、Vankeはお金の資本14107000000元、3.59パーセントの新しい金融コストの上半期を含む4.08パーセントの包括的な金融コストを借りるの在庫を保持していることを示しています。
「昨年来、万科も比較的早くから堅実な対処を行い、売上還元効率は比較的高い水準を維持し、債務構造とコストはさらに最適化され改善されました。 その結果、上半期の市場変動が皆の予想を上回ったにもかかわらず、バンケの営業キャッシュフローは純増を達成し、前年同期を上回る業績を達成しました。” とYu Liangは言った。
最近の米ドル建て債券の価格変動について、ヴァンクーの財務責任者である韓恵華は、ファンダメンタルズではなく、主に市場の理由によるものだと述べた。 業界全体に対する投資家の信頼が徐々に回復していくことが、ドル債の価格を安定させる最も効果的かつ持続的な核心的要因である。
韓惠華はさらに、万科は常に海外債務の返済を継続的にローリングしており、通常は少なくとも1年〜1年半前に対応する資金の手配と計画を立てる予定であると述べた。 オフショア債権は、ヴァンケが中国国外で資金を調達するための重要なチャネルですが、唯一のチャネルではなく、ヴァンケの中国国外での銀行融資チャネル全体は非常にスムーズです。
昨年12月以降、上半期までに、ヴァンクーは海外で280億人民元のリファイナンスを完了させました。 半期報告書によると、負債構造全体に占める海外負債の割合は23.2％、調達チャネル別では銀行借入が58.9％と最大の割合を占め、短期負債は22.4％と前年同期比で9ポイント減少しています。
しかし、当上半期のVankeの売上総利益率は低下傾向で推移しました。
財務報告によると、不動産開発および関連資産運用事業の売上総利益率は2.18％ポイント低下し、20.85％ となりました。 この点で、万科の執行副社長劉暁は、粗利は確かに良い投資の重要な要因であるが、唯一の要因ではなく、将来の粗利はすべて社会の平均水準に戻るだろう。身の丈にあった生活をするという原則は、投資のペースにより顕著に表れています。 上半期に19の新規プロジェクトを取得し、計画総床面積は307.8万平方メートルで、前年同期の150.59万平方メートルから約80％減少し、持分地価総額も前年同期の886.5億元から248.3億元に減少しています。 劉暁は、万科の投資ペースは比較的ゆったりしており、現在の未確定な資源は今後3年以上の発展ニーズを満たすことができると述べた。
ヴァンケのビジネスサービス事業の展開が成果を上げ始めていることは特筆に値する。 上半期のビジネスのこの部分は、241.1億元のために30.6％の収益の成長。
ヴァンクー社長の朱継生は、流行病や経済減速などの要因が多くの課題をもたらしたことを認めたが、”優秀な学生は難しいテーマを好み、困難で正しいことに向かっていかなければならない “と述べた。エブリシング・クラウドは、ビジネス・サービスのカテゴリーでは、今や比較的成熟した展開になっています。 香港上場への雲行きはすべて証券先物委員会に承認されましたが、昨年と比較して香港の株式不動産セクターの現在の評価額は後退しています。 これに対し、Yu Liang氏は、Everything Cloudの分社化はおんぶに抱っこではなく、上場によってより多くの発展余地を得るための希望であると述べた。 “短期的な市場評価ではなく、資本市場の支援によって得られる長期的な発展性や、開発事業との相乗効果をより重視しています。”
