[本日の質問
8月29日、内モンゴル自治区住宅建設部は、近い将来に改正が急がれる立法プロジェクト案として、「共用部分」の廃止案を住宅建設部に報告しました。 “共用部分の廃止 “の是非を巡って、再び市場で熱い議論が巻き起こっている。
現在、中国では、商業用宅地の取引や権利関係の確定において、一般的に基準として使用されているため、共用床面積制度は古くから存在しています。 共用床面積」という概念は、中国香港が中国本土に初めて導入し、2001年に施行された「商業物件販売管理弁法」に初めて登場し、商業物件の床面積は内部床面積と共用床面積からなるとする「共用床面積」が規定されたものです。 共用床面積は、内部床面積と共用床面積の両方から構成されています。
各世帯の共用床面積＝世帯の床面積×共用床面積係数とし、内部床面積≒床面積-共用床面積とする。 中国では共用部分の割合に統一基準はなく、タウンハウスやヴィラが比較的低く1％～8％程度、7階建て以下の集合住宅が7％～12％、7～11階建てが10％～16％、12～18階建てが14％～20％、18～33階建てが16％～24％と言われています。
海外では共用部はなく、先進国ではスイートルーム内の面積は30㎡以上が一般的 1）イギリス：売買契約書に書かれている面積はスイートルーム内の使用面積であり、広い床面積ではない 2）オーストラリア：共用部はない。 ヴィラもフラットもすべて使用可能面積で計算される。 垂直高さ2m未満の小部屋、地下室、家と家の間にある通路、家に必要な各種支柱は面積に含まれない。 3）日本：共用部分はない。 財産証書は通常、壁面積ではなく、室内の使用可能面積を基準に計算されます。
統計局が公表している中国の都市戸籍人口あたりの住宅床面積は現在39.8平方フィートですが、2021年の都市永住人口あたりの住宅床面積を修正すると約31.1平方フィートとなります。 持ち家率80％と仮定すると、実際の一人当たりの室内面積は24.9平方フィートとなります。 一方、先進国では、内部床面積は一般的に30平方フィート以上であり、米国、英国、フランスではそれぞれ52、40、37平方フィート、日本、韓国ではそれぞれ31、27平方フィートである。
2019年の住宅建設省の「住宅プロジェクトコード」協議案では、「住宅建築物はスイートルーム内の使用面積を基準に取引されるべき」と言及されていましたが、今年3月の最新版協議案ではこの条項が削除されています。 しかし、今年3月の最新版協議案では、この条項が削除されており、「共用部分」の廃止にはまだ議論の余地があることがわかる。 2002年、重慶市は中国で初めて共用部分を廃止し、商業用不動産の取引価格をスイートルーム内の面積で決める政策を実施した。 不動産価格の観点からは、その効果は大きくはありません。 香港では、2013年に共用部分が廃止されたが、住宅価格は下落せず、2013年の前年比伸び率は7％、2014年は4％と、2012年の伸び率6％と比較してほぼ横ばいで推移している。 重慶も2002年以降20年間、特に住宅購入者にとっては共用部制度が廃止された結果、住宅価格に大きな変化はなく、総価格への影響はほとんどない。 重慶の不動産販売広告には、戸内の単価や床面積の単価がそれぞれ何円であるか（合計金額は同じ）が記載されており、これは売買契約書にも記載されているが、物件費は依然として床面積に応じた請求がほとんどで、全体の購入費用とその後の物件費は以前と変わらない。
共用部分」の廃止は一朝一夕に実現できるものではなく、住宅購入者の権利に影響を与える可能性すらあると考えています。 価格設定基準を改革するのであれば、まず関連するサポートシステムを改訂・改善し、コンセプトや価格設定方法を明確にし、広報・普及・説明をしっかりと行い、価格設定基準・規格をフロアエリアからセットエリアへスムーズに移行するために、合理的な移行期間を設けなければならず、そのため導入は難しく、長い時間がかかると考えています。
(2) 価格設定方法を変更し、または単価を偽装して上昇させること。 3) 共用部分の解約後、デベロッパーはコスト削減のために共用部分を最大限に圧縮する可能性があり、その結果、居住の質や快適性に影響を及ぼす可能性がある。
共用部分の料金廃止の流れはあるが、まだ段階的な移行が必要であり、①一部の都市でパイロット事業を開始する、②比率を合理的にコントロールし透明性を高める、などの施策が優先される可能性があると考える。 現在の共用部分面積の算出は、統一基準も測定の独立性も欠けており、主にデベロッパーが測定して企画部門に渡し、承認を得ている。 公募区画の廃止に比べれば、関連法規の整備がより適切で運用しやすいのは間違いない。 例えば、公課の基準、公課の割合の上限、使用料、測定方法などを明確にすることは、紛争の軽減・回避のために重要である。 また、無謀な屋台の拡大を行うデベロッパーに対して、何らかの懲罰的な補償メカニズムを導入することも可能です。
[本日のクロージングコメント
市場全体のパフォーマンスとしては、本日（10月12日）、神湾不動産セクターは1.94%上昇し、CSI300の0.42%のリターンに比べ、ハンセン不動産セクターは2.11%下落し、ハンセン指数の-1.33%に比べ、相対的に上昇しました。 神湾不動産セクターは平均1.84％、中央企業は2.60％、地方国有企業は1.95％、私営企業は1.95％の上昇と下降。 不動産株式部門が上昇し、昨夜中央銀行が社会金融データを発表し、市場の期待よりも良い全体的な社会金融のパフォーマンスは、9月の新しい社会金融3.53兆元、前年比6274億元の増加、1.1兆元以上のリング、市場心理を押し上げた。 9月の新規中長期居住者向け融資は3456億元で、前年同月比1211億元増（前年比26％減）となったが、8月以降、不動産支援政策の緩やかな効果を反映して前年比の減少幅は縮小傾向にある。 930信用政策が緩和された後、不動産市場は徐々に改善され、信用データの着実な回復につながると考えています。 本日は金融テクノロジーのコンセプトが強く（3.87％上昇）、セクター内では Zhongtian Financial Group Company Limited(000540) と Tianjin Hi-Tech Development Co.Ltd(600082) が上昇した。
個別銘柄のパフォーマンスでは、本日の主力A株住宅会社が平均1.84％上昇・下落し、上位3社は Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、 Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) でそれぞれ4.29％上昇・下落、2.94％上昇・下落、2.31％下落している。 今日の国内住宅株の主流は平均-2.40％の上昇と下落、上位3位は越秀集団、龍鳳集団、C＆D国際集団、0.31％の上下、-0.60％、-1.96％、地方国有企業、優良民間企業であり、このうち、越秀集団、龍鳳集団、C＆D国際集団は、0.31％の上昇と、-1.96％の下落。 ロングフォアは、9月の営業データを発表し、単月の株式売上高は115億元、前年比18％減、北京、上海、他の場所で4つの新しい土地区画を追加するには、株式の土地取得は57億元に達し、49.6％の土地取得強度は、ある程度、同社の豊富なキャッシュフローを反映しています。
