不動産企業上位100社の売上高：リンギットがプラスに転じ、国営企業・中央企業の売上高差別化が強化される。2022年1月から9月までの不動産企業上位100社の累計売上高は5兆3087億8000万元で、前年同期比45.8％減、前月比1.8％減と縮小したが、依然として減少傾向が続いている。 不動産企業上位100社の単月の売上高は6,268億8千万元で、前年同期比26.5％減、減少幅は10.88pct縮小、前月比3.7％増となった。 全体として、デコミッショニングの難しさが現在の市場の最大の課題であることに変わりはなく、大型不動産企業全体の販売実績は年初から比較的低調に推移し、累積実績は前年同期比45.4％の高水準で落ち込み、単月の販売データのリバウンドも顕著ではありませんでした。 これは、売上高が回復していないため、企業の目標完了の大半は、プッシュと相まって、さらに金融圧力を悪化させる、キャッシュフローの流出につながる予想よりも少ないので、プッシュのための不動産企業はまだ慎重な態度を維持し、いくつかの都市が遅くなったり、直接プッシュのリズムを停止して、”ゴールデン9 “が影が薄いです。 現在、業界の下降圧力が続き、市場の信頼と購買力はまだ低レベルで、今年の脱委託の圧力はまだ小さくない、不動産企業はまだ積極的に地元の窓を探し、押し出す機会を選択する必要があります。エシュロン別では、TOP11-20を除くすべてのエシュロンで前年同月比の減少幅が縮小し、単月ではすべて販売金額がプラスに転じました。累計フルキャパ売上金額の基準値から見ると、9月の不動産企業トップ5/トップ10/トップ20/トップ50/トップ100の累計フルキャパ売上金額の基準値は202121432/6888303/102億元で、前年比-50.6%、-37.4%、-47.5%、-50.8%、-50.1%と減少している。 50.1％で、前年同期比では各階層とも3.7／1.7／4.1～2.2／3.3％の減少にとどまりました。TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100の企業が上位100社の累積売上高に占める割合は、それぞれ-0.06/0.32/0.16/0.62/0.21pctで、27.5%、13.3%、17.3%、24.1%、17.9%となり、上位6-10、TOP11-20、TOP51-100企業が上位100社の累積売上高の中で占める割合は27.5%であった。 9 月は市場の回復が進み、不動産上位企業の業績回復の効果が現れ始め、不動産上位 100 社のうち 5 割近くが前月実績を下回ったものの、全体としては前月比で改善しました。 不動産業上位企業が売上回復を牽引。不動産企業上位40社のうち、国有企業の平均月次成長率は前年比22.92％で、主に China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中国資源ランド、越秀不動産、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) 、 China Railway Construction Corporation Limited(601186) の前年比成長率により大幅に増加し、中央国有企業の売上高の変曲点がますます明らかになった。また、今後の売上高上位10社のリストも明らかになってきており、9月に順位が変わった龍鳳集団とSunac Chinaを除き、残りの8社は変動がない。 また、中央政府は9月29日、ファーストスイートローンの下限金利を地方が独自に緩和できると発表し、翌日には個人向け減税の導入、個人向け住宅資金貸付の金利引き下げなど、いずれも東風を感じさせる政策が打ち出されました。 中核都市の土地市場でストックを補充し続け、適切なタイミングで新規物件を押し出すことができる国有中央企業や優良私営企業は、政策の風と豊富で良質なストックに支えられ、業界の復興にさらに先んじることが期待できると考えています。
資金調達：資金調達規模が大幅に拡大し、民間企業の資金調達環境が改善された。2022年9月の不動産企業の国内外における資金調達額は573億8800万元で、前年同期比18.1％減、前四半期比47.2％増、前年同期比減少幅は縮小し前四半期比プラスに転じる。 2022年9月、不動産企業の国内外債券の調達額は573億8800万元で、前年同期比18.1％減、前四半期比47.2％増と、減少幅が縮小し、今年6月のプラス水準に戻した。 9月の国内債券の平均償還年数は5.43年で前月比1.21年増、平均金利は3.1％で前月比微減となった。 オフショア債の平均償還年数は2.05年と1.05年増加し、平均金利は6.8％と75bp上昇した。国内債は中期債と短期融資が中心で、全体の平均償還年数は延び、オフショア債では塩城 Orient Group Incorporation(600811) 、竹光ホールディングス、埠頭プロパティーズがそれぞれ3年債を発行している。 債券発行は依然として国営企業や中央企業が中心で、民間企業の資金調達環境は改善されている。 企業別では、上場不動産企業の9月の国内債券発行額は143.6億元で前年比4.8％増と今年下半期以降初めて前年比プラスとなり、非上場不動産企業の発行額は318億元で同18.7％増となりました。 国内債券の主な発行体は依然として国有企業と中央企業が中心で、国有企業は発行期間の延長と発行率の引き下げを行い、私営企業とその他の所有権による企業は88億元の債券を発行し、債券発行の規模とコストの両方が大幅に改善し、資金調達が難しくなくなりました。9月、不動産企業6社の格付けが引き下げられ、外債2社、元本総額970百万ドルの実質債務不履行、内債1社、元本総額631百万ドルの債務不履行、12社の債券がロールオーバーされた。負債の償還圧力については、権利行使の翌年は相対的に低下し、企業の修復と発展のための貴重な窓口を開くと期待されます。
販売の差別化が顕著になり、業界は重要な政策窓口期を迎えています。不動産業上位100社の売上高は、9月も大きな回復には至りませんでしたが、これは主に、エネル ギーの弱い都市の多くで住宅販売市場の低迷が続いており、不動産業界全体として減少傾向にあるためです。 現在の不動産業界は、重要な政策窓口の時期を迎えており、9月29日と30日には、当面のニーズと住宅の改善を考慮し、多角的に販売を促進するための3つの新しい政策が立て続けに導入され、いずれも政府の「トップダウン」の姿勢で、政策緩和を強化する「個人納税」を示しています。 前回「個人非課税政策」が実施されたのは、福祉住宅が廃止された1999年であり、再びこの政策が発動され、明確なシグナルが放たれたのであった。 セクター別では、今後ますます販売先の差別化が顕著になり、1次・2次中核都市の一部（さらには2次中核都市の中核エリア）だけがより良い販売フローと脱委託を維持し、都市の差別化が販売の差別化を推進すると判断している。 ポリ不動産、 Gemdale Corporation(600383) 、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、中海不動産、中国資源土地、 Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) 、 Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) などの国有中央企業や優良混合所有企業である。
リスク要因：政策リスク：政策緩和の進展が期待通りでない、不動産税、販売前資本政策規制が期待以上である。 市場リスク：不動産業界の売上下振れが予想以上に大きい。
