投資ハイライト
不動産市場の回復の違いの重要な理由の危機の後に米国と日本のバランスシートの修復速度と速度。 米国と日本は、それぞれ異なる時期に不動産危機を経験した。 米国では、サブプライムローン問題後、急激な金利低下、数次にわたる量的緩和の開放、企業の財務状況を適正化するための金融機関の問題資産の買い取りと保証、「二つの家」の引継ぎ、住宅購入者の負担軽減のための「住宅救済計画」の導入などが行われた。 二院」買収と「住宅救済策」の導入により、住宅購入者の負担が軽減され、企業や住宅のバランスシートが急速に修復され、不動産市場回復の基礎が築かれたのである。 経済や人口動態の違いに加え、日本の政策ミスが不動産市場の調整の規模と長さを客観的に悪化させ、企業や住民の株式市場や不動産投資への大量参加と相まって、バランスシートの修復が遅れ、企業や住宅の投資と消費を抑制し続け、経済や不動産市場の回復を制約しているのです。
米国、日本、中国では不動産市場の調整の原因やジレンマが異なり、中国では信用不安が最大の問題です。 現在の中国の不動産市場の調整ラウンドと日米危機を比較すると、日米の調整前に中国の不動産企業や住民のレバレッジは比較的高いレベルにあり、不動産への過度の資本流入がある。しかし、「3つの赤い線」などの政策を導入し、中国の不動産企業や住民のレバレッジは、事前に後退している、不動産への過度の資本流入の勢いが徐々に逆転した。 同時に、住宅ローンの信用沈下と規制の欠如、低い頭金と高いレバレッジ、金融商品の発達が米国と日本の危機の重要な要因であったが、中国は高い頭金比率と信託などの非標準ルートの抑制が続いており、銀行の不動産不良はまだ低い水準にある。 また、米国と日本の危機の前に、不動産市場の好転より流動性とレバレッジは、主に評価圧力の資産側から調整を促進するために、中国の不動産市場は、急速な都市化の背後に好転、現在いくつかの主要な住宅企業の流動性不足と派生信用懸念に直面しています。
政策にはグローバルな思考が必要かもしれませんが、主要な債権を修復するための供給サイドの最適化は特に重要です。 需要縮小、供給ショック、期待低下という三重苦の中で、積極的な政策が続いたものの、所得期待の低下が需要側政策の効果に影響し、供給側政策はプロジェクトレベルに重点を置いたため、企業信用は回復せず、不動産企業のデフォルトは依然として時折発生しています。 真の意味で販売と融資のチャネルを開放し、好循環を形成するためには、業界のクレジットチェーンを再構築し、信頼を回復することが、ゲーム打開の鍵であることに変わりはないと考えています。 住民の信頼を高めるマクロ政策に加え、企業の不良資産の選択的買収や政府の信用注入支援、エクイティファイナンスなどの政策支援の充実など、供給サイドの最適化がより重要となっています。 同時に、各部門や市場関係者のターゲットフォーカスに違いがあり、政策にはグローバルな視点とマルチセクターのシナジーが必要な場合もある。
投資アドバイス：短期的な業界の信用修復にはまだ時間が必要だが、主流の不動産企業の評価は歴史的な低水準に落ち込んでおり、市場は懸念の信用面を過剰に表現していると考え、その後の政策面の力で徐々にファンダメンタルズが修復されると予想し、個別銘柄では、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、中国海外発展、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、 China Vanke Co.Ltd(000002) 、 Gemdale Corporation(600383) など信用の強い不動産企業を中心に推奨しています。 不動産管理は、コントロール可能なリスクと優れた総合力を持つ関連不動産企業を優先することをお勧めします。
リスクヒントは、1）住宅価格の大幅な下落が企業のバランスシート悪化を加速させるリスク、2）政策改善の強度と適時性が予想を下回るリスク、3）不動産業界の短期変動が予想を上回るリスク。
