3月11日、中糧海景壹号の最上階の複式住宅源は1.779億元で撮影に成功し、単価は30万元/平方メートルに達し、今年に入ってから上海の単式住宅の成約価格の最高記録を更新した。注目すべきは、この住宅源は上海三盛宏業投資(グループ)有限責任会社(以下「三盛宏業」と略称する)の理事長、実権者の陳建銘氏が所有しており、現在、証券市場を操作した事件で上海市公安局に保険をかけられている。
6万人近くが見物して、プレミアムは2191万元
最近、三盛宏業理事長の陳建銘氏の名の下にある「頂豪」法拍房は1.779億元で成約した。
アリ法拍ネットによると、3月11日午前、上海市銀城中路600弄1号3701(複式)室は141回の競売を経て、自然人の王琴英が最高価格で勝った。
競売公告によると、この法拍房の評価価格は1.56億元、落札価格は1.09億元、保証金は1092万元で、値上げ幅は30万元とその倍数で、落札価格は建面ごとに約18.4万元に換算された。競売記録を見ると、この住宅源が注目され、12人が応募し、964人が注意喚起を設置し、59057回に達した。
「普陀区人民法院(2020)上海0107執5324号」(以下「執行裁定書」と略称する)が提供したオークションの落札状況調査表によると、この住宅源は有名なハイエンドビル「中糧海景壹号」の高区複式住宅源で、面積は592.8平方メートルに達し、住宅タイプは「マンション」である。
公開情報によると、中糧海景壹号は東は銀城中路に臨み、南は富城路に近く、西は拾歩街に近く、北は Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co.Ltd(600663) 環路に臨み、「中国第一豪邸」と呼ばれる湯臣の一品に隣接し、黄浦江の一線の江景を見下ろすことができる。
上記の「執行裁定書」によると、今回執行された標的物の関連会社は上海三盛宏業投資(グループ)有限責任会社で、陳建銘がコントロールしている。今年1月24日、「(2020)上海0107民初54号」の民事調停書が確定した義務を履行していないため、この住宅源は債権者に裁判所に強制執行を申請され、法拍住宅市場に流入した。競売公告によると、この標的は上海市虹口区人民法院、山東省青島市中級人民法院、上海金融裁判所など11の裁判所に閉鎖された。
公開資料によると、陳建銘と三盛宏業はかつて高光の時があった。2018年10月に発表された「2018年胡潤百富ランキング」では、陳建銘が100億元で354位にランクインした。しかしその後盲目的な多元化の拡大により、2019年、三盛宏業は債務問題に陥り始め、資金チェーンの断裂、本社ビルの売却などのニュースが伝えられた。積極的な自救を繰り広げたが、今も転機はない。2021年1月21日、三盛宏業は上海市第三中級人民法院に破産再建を申請した。
2021年9月、陳建銘は橋を渡るローンの紛争で青島警察に千万ドルを懸賞され、ネット全体で財産を隠し、移転した手がかりを募集したことがある。今年1月8日まで、6 Suzhou Victory Precision Manufacture Co.Ltd(002426) 00242.SH)は公告を発表し、陳建銘氏は2021年12月24日に自ら上海市公安局に赴き、上海市公安局の証券市場操作事件の調査に協力し、上海市公安局はその保険を取ることを決定した。
「華夏時報」の記者は、中糧海景壹号という住宅源は陳建銘と三盛宏業の名の下で初めてオークションに入った資産ではないことに気づいた。例えば、2021年10月11日、華潤外灘九里団地の2001室と地下1階の駐車スペースが上海金融裁判所にオークションにかけられ、落札価格は2943.5万元で、最終的な成約価格は4303.5万元だった。同じ日、上海市松江区九亭鎮
残念なことに、1.78億元の成約総額は、三盛系の膨大な債務にとって焼け石に水だ。「企業調査」プラットフォームによると、現在、三盛宏業の被執行者情報は118件で、被執行総額は48.18億元に達している。陳建宏本人は信用喪失被執行者となって9回、信用喪失総額は10.22億元だった。被執行者は16回、被執行額は46.34億元で、131回に達する制限高消費令がある。
年内上海“頂豪”或いは再続熱
上海のトップクラスの豪邸の代表として、中糧海景壹号は現在、住宅販売源が少ない。「華夏時報」の記者によると、貝殻探房アプリによると、この団地では4室3ホールの低層住宅源が販売されているだけで、建築面積は340.31平方メートル、総価格は7050万元で、単価は20.7万元/平方メートルだ。
陳建銘という中糧海景壹号の住宅源はなぜ30万元/平方メートルの「天価」を撮ることができるのか。上海中原不動産首席アナリストの盧文曦氏は、30万元/平方メートルの単価は低くないと述べた。しかし、一線の江景を持つ豪邸として、この最上階の住宅源は一定の希少性を持っており、資産の保値作用が高い。
「このオークションの不動産の位置と景観には大きな優位性があり、単価が高いのは一定の合理性を持っている」。58安居客不動産研究院の張波院長は「華夏時報」の記者に、「豪邸自体には一定の特殊性があり、住宅の属性のほかに投資やコレクションなど多くの属性を兼ね備えており、豪邸の価格についても一般住宅の視点で考えることはできない。
胡潤研究院が発表した「2021年中国高純値群家族安全報告」によると、上海にある湯臣一品(433平方メートル)、浦東星河湾二期(500平方メートル)、上海世茂浜江(270平方メートル)などの豪邸が高純値群の就職の人気選択となっている。このうち、上海世茂浜江の単セットの平均価格は約3395万で、2020年の上昇幅より38.6%に達し、不動産類1位にランクインした。
実際、30万元/平の単価は上海の「頂豪」市場の天井とは言えない:今年3月初め、黄浦区にある翠湖天地の377平方メートルの住宅源が看板を掲げて販売され、最終的に成約総額は1億3000万元で、単価は35万元/平方メートルに達した。
この1年間、上海の豪邸市場は非常に人気があった。丁祖旭評楼市のデータによると、2021年の上海単価は10万元/平以上の一手豪邸の成約件数は一線都市の中で最も多く、6887軒が成約し、そのうち15万元/平方メートル以上の豪邸は403軒、3000万元以上の豪邸は955軒、5000万以上の総価格で299軒が成約した。
盧文曦氏が華夏時報の記者に提供したデータによると、今年1月、総価格2500万元以上の新築住宅は314軒、2月には94軒で、それぞれ前年同期より21.7%増加し、37.3%減少した。1月には、総価格2500万元以上の中古住宅が68軒、2月には40軒で、前年同期よりそれぞれ47.2%と47.3%減少した。「データから分かるように、1、2月の成約は正常な取引リズムに合致し、あまり目立っていない」。盧文曦氏は述べた。
しかし、盧文曦氏は「華夏時報」の記者に、今年の経済運営には圧力があり、政策は再び適度な緩和に転換し、資産の価値を守る考えが再び重視されていると強調した。
「いくつかの市場の起伏を経て、一線都市のハイエンド住宅の価値保証付加価値機能が特に明らかになった」。盧文曦氏は、年初から現在に至るまで、株式市場が相次いで下落し、投資ルートが少ない状況が住宅購入財テクの効果をさらに強化したと説明した。また、最近のロシアとウクライナの衝突やもう一つの誘因で、一部の純価値の高い人々は世界の資産配置のリスクを意識しており、「資産安全の観点から見ると、中国に残っているに違いない。
「上海を含む第一線都市の中古豪邸自体は非常に市場化されており、市場の有効供給量が少なく、需要量が全体的に「下がらない」態勢を呈している」。これに基づいて、張波氏は「今年の上海の中高級市場の熱は依然として一定の高位を維持するだろう」と予想している。
