深センの住宅企業の龍光も最近、流動性の危機を暴露した。
3月17日、龍光グループ(03380.HK)は投資家と懇談会を開き、行政総裁の頼卓斌氏は、2021年第4四半期に業界が直面している圧力を感じたが、流動性の収縮がこんなに早く自分の頭に落ちるとは思わなかった。市場と勢いに対する判断は楽観的すぎると述べた。
漠然とした私募ドル債の噂が龍光を打ち負かす重要な一撃になった。
1月に入ってから、市場には龍光グループに未公開のドル私募債が存在し、規模は約20億ドルから30億ドルとなっているという情報があった。龍光グループはドルの私募債を否定した後、投資家の電話会議で保証した私募債が10億ドルを超えないと指摘された。
龍光の否定はまた、投資家のパニックを増大させ、龍光を「株債双殺」に遭遇させたことを認めた。
2月24日、龍光が発行した複数のドル債が暴落し、価格は60ドル以内に下落し、複数の中国信用債が停止を触発した。株価は2月24日、25日の2日間だけで、龍光グループの時価総額は一時31%下落した。
続いて、龍光グループは国際格付け機関の恵誉、ムーディーズ、スタンダード&プアーズに格付けを下げられ、公告が発表される前に、それぞれCCC、Caa 2、CCC-に引き下げられた。
3月1日、瑞銀は報告書を発表し、龍光グループの表外債務は580億元から790億元に達する可能性があると指摘した。つまり、2021年6月末に純負債の1.23倍から1.67倍に報告され、その格付けを「中性」から「売り」に下げ、目標価格を5.8香港ドルから1.8香港ドルに引き下げた。
瑞銀は、都市更新業務は龍光表外債務が膨大な原因であり、資産の回転が遅い業務であるためだと考えている。同行は2016年以来、同社が都市更新プロジェクトに少なくとも530億元を投資した可能性があり、龍光が違約すれば、他の都市更新業務を持つ住宅企業の再融資への懸念を引き起こす可能性があると推定している。
ついに、3月7日、龍光は国内の持ち株会社龍光ホールディングスを通じて短期的な流動性危機を認めた。
龍光ホールディングスは公告の中で、2022年3月、会社の満期および売却期債券、または差額補充者としての資産証券化製品の満期規模は合計52.99億元だったと明らかにした。現在までに、会社はすでに自己資金を11.33億元に両替し、後続債券の両替を通じて、会社は様々な方法で積極的に資金を調達する。
DMデータによると、龍光は12件の預金ドル債を持っており、預金残高は36.59億ドルだった。19件の国債残高は205.6億元である。また、龍光には計40.5億元のABSが6件ある。
龍光は3月19日に「19龍控01」の債券所有者会議を開く計画だ。
インタフェースのニュースによると、龍光が現在提出している債券の期限延長案は、利息の全額支払い、分割払い、良質な資産の増信などを提供し、投資家に対する保護条項を追加し、会社と実制御者が一緒に債務を逃れない約束を提供し、債券のために第三者に対抗できる質押登記を行い、同時にプロジェクトに対して融資などの権利負担と第三者への譲渡制限などの約束を行った。投資家の指向的利益を確保する。
龍光氏によると、会社の基本面は変わっていない。住宅の主業に専念し、多元化をしていない。約85%のプロジェクト投資は大湾区と長江デルタにあり、これらの地域は業界の回復後の直接受益者になるだろう。会社が直面しているのは流動性の問題だけで、投資家が理解し、時間を与え、時間を空間を変え、返済のピークをずらす限り、市場が回復し、販売が強化されると、良質な土蔵は会社のためにキャッシュフローに貢献し始め、各種債権者を続々と支払うことができる。
現在、龍光は30以上のプロジェクトを整理している。3月現在、2つの活動を行い、約10億ドルの資金を還流した。同時に、龍光はすでに積極的に国有企業、金融機関とドッキングし、資産の活性化処理を展開し、年間純回収資金が120億ドルを超えるよう努力している。
3月8日、中海宏洋は龍光汕頭一の住宅建設プロジェクトを10.24億元で買収すると発表した。このプロジェクトの敷地は龍光が2020年6月に14.91億元で競ったものだ。
昨年下半期から、保険をかけた住宅企業の資産処理プロジェクトが増えている。しかし、条件付き買収プロジェクトの住宅企業の動きはそれほど速くない。
中指院の研究によると、最近発行されたいくつかの買収合併債は、危険企業のプロジェクト救済作用を明らかに示していないが、住宅企業がプロジェクト建設のために融資する新しいルートとなっている。
ムーディーズは龍光グループが2022年末までに満期または売却可能な債券が大量にあり、そのうち在岸(売却可能を含む)債券は98億元、離岸債券は3億ドルであると考えている。ムーディーズは、同社が資産処理を通じて債務を返済する計画だが、債務の満期規模がかなり大きいことを考慮すると、同社は流動性の不足に直面すると推定している。
ムーディーズは、龍光グループがプロジェクトレベルで保有している現金の多くが、プロジェクトレベルの債務返済と建設費用に使われると予想している。そのため、融資環境が緊張し、投資家の信頼が弱い状況では、新しい融資活動がないため、持ち株会社レベルでは満期債務を返済するのに十分な現金がありません。違約または債務再編のリスクが増加する
龍光グループは住宅企業の中で比較的急進的な序列に属しており、特に土地を取る面では。龍光グループの紀海鵬社長は昨年下半期、土地取得に投資せず、既存の土地備蓄を消化することを決意したが、この判断はタイムリーではなかった。
深セン市場を例にとると、龍光グループは多くの百億の地塊記録を作ったことがある。
2014年、龍光グループは46.8億元を投じて龍華単価の王を獲得し、ビルの地価は2.5万元/平方メートルを超えた。2015年9月、龍光は112.5億元で龍華紅山の地塊を獲得し、総価格の王となり、ビルの価格は1.3万元/平方メートルだった。2020年、龍光は115.97億元で前海の地塊を獲得し、ビルの価格は6.3万元/平方メートルだった。
深セン市場はずっと龍光に豊かなリターンをもたらし、千億規模への衝撃を支持している。
しかし、無視できない現実は、地価、建安コストの上昇に伴い、新築住宅価格の厳格な制限に伴い、住宅企業の利益率の下落はすでに争わない事実であり、高価な土地がもたらすリターンは以前に及ばない。
克而瑞データによると、2021年、龍光グループの前海天境花園(前海地塊届出名)の販売額は116億元だった。
インタフェースのニュースはかつて知っていて、前海の天境が市に入ってもたらした利益はわずかで、しかし竜光は深セン市場に対してずっと重視して、倉庫を補うのは必然的な行為で、深セン市場の脱化が速い特徴は会社の内部の資金を急速にスクロールさせることができます。
これに基づいて、龍光は2021年に深セン市場で大規模な土地を手にする行為を続けている。5月、龍光は80億元近くを投じて深センで光明宅と西麗商住用地を獲得した。
西丽地块を取るために、竜光は69亿元を投资し、かつて多くの业界関系者を困惑させたことがある:深セン商办市场の劣化、この土地は大体の量の商办物业の建设を要求し、竜光の资金运転能力、商办物业の运営能力に対して、すべて高い要求を持っている。
当時、深セン市場をよく見ていた龍光は気にしなかった。
楽有家研究センターによると、深センは2021年4月以降、新築住宅市場が冷え込み始め、5月の成約量は年間最低の2677セットに達し、8月にハイエンドプロジェクトの入市に牽引され、成約量は5885セットに一時上昇し、その後も冷静期に入った。数ヶ月の調整を経て、深セン市場は率先して暖かくなった。10-11月の出来高は徐々に上昇し、40005000セットの水準を維持したが、12月の市場は再び下落した。
龍光グループが2022年2月に審査されていない経営データを明らかにしたところによると、2022年2月28日現在、龍光グループが会社の株主権益に帰属する契約売上高は約132.1億元で、前年同期比52.99%減少した。
