3月22日、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) はオンラインで業績説明会を開き、2022年の経営計画を聞かれた時、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の管理職は「安定」を求めた。3300億元の販売目標は昨年と一致し、2021年の販売成績とほぼ同じだった。しかし、2年連続で増収して利益を増やさず、永続的な借金を抱えている前提の下で、かつて大挙して土地を手に入れた China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) がどのように安定を求めるかは、おそらく成長しない販売目標では解決できないだろう。
業績:利益連続マイナス成長
年報によると、2021年には前年同期比23.93%増の160643億元の営業収入を達成した。上場企業の株主に帰属する純利益は103.72億元で、前年同期比15.35%減少した。上場企業の株主に帰属する非純利益は88.59億元で、前年同期比2.46%減少した。基本1株当たり利益は1.16元で、前年同期比20.55%減少した。
財務報告書のデータを見ると、これはすでに China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の再編が完了した後、2回目の利益のマイナス成長となった。2020年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の営業収入は129621億元で、前年同期比32.71%増加した。上場企業の株主に帰属する純利益は122.53億元で、前年同期比23.58%減少した。上場企業の株主に帰属する控除非純利益は90.82億元で、前年同期比27.19%減少した。
「増収不増利」の状況について、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 側は、報告期間中に会社の不動産プロジェクトが竣工して交付され、連結される面積が増加したため、不動産業務の連結収入は増加したが、市場の下落の影響で、不動産業務の連結粗利率は前年同期比で低下したと答えた。
昨年の財務報告書と比較して、2回のキーポイントは「不動産業務の黒字金利が前年同期比で下がった」ことに帰結した。
北京商報の記者が整理したところ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の粗利率は2018年から下落し続けていることが分かった。20182021年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の粗利率はそれぞれ39.49%、34.65%、28.69%、25.47%で、そのうち収入が最大のコミュニティ開発と運営業務を占め、粗利率は明らかに下落した。
粗利率の下落と同時に、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) には43.72億元の減額が計上された。 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) によると、2021年12月31日現在、減損の兆候がある資産について、市場参考価格に基づいて減損テストを行った。減価償却テストの結果、在庫、投資性不動産、長期株式投資に対する資産減価償却準備及び重大リスク種別の売掛金に対する信用減価償却準備は計43.72億元である。計上減損の影響を受けて、会社の2021年の純利益は34.56億元減少した。
不動産アナリストの厳躍進氏によると、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) もこれまでの高値での購入のためであり、高値での価格制限政策に遭遇すると、利益の浸食が財報データに集中するという。「粗利率の下落は、不動産業界の普遍的な現象となっている」。
負債:永続債務を背負うグリーンギア
大環境全体の利益下落による増収不増利のほか、200億を超える永続債務を背負うことも同社の利益を蚕食する原因の一つとなっている。
年報によると、2021年末現在、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の前受金を除いた資産負債率は61.67%、前受金を除いていない資産負債率は68.94%、純負債率は42.82%、現金短債比は1.25である。「三つの赤い線」の基準に基づいて、すべての基準を達成した「グリーンクラス」の住宅企業に属している。
ただし、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の「三つの赤い線」の指標には、「2020年8月以降に発行される所有者権益に計上される永続債券は、純資産の計算時に除去され、総負債、有利子負債の計算時に増加した」という特別な説明があります。
永続債の最大の特徴は、固定期間がなく、発行者の償還権が含まれていることであり、「利息」を支払うだけの債券と理解される。その本質は債務であるが、所有者の権益に計上することができ、明確な返済期限がなく、利息コストも低くない。
2021年末現在、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の現存する永続債は240.99億元で、昨年末より36.25億元増加し、昨年支払った永続債の利息は約14.26億元だった。しかし、この問題をどのように解決するかについては、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は答えを出していません。
タスク:成長しない販売目標
2021年通年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の累計販売面積は146447万平方メートルで、前年同期比17.77%増加した。累計で契約販売額は326834億元で、前年同期比17.73%増加した。昨年初めに定めた3300億元の販売目標によると、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は99.04%を達成し、年度目標から一歩しか離れていない。
3月22日の業績会では、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の管理職が3300億元の年間販売目標を叫び続けた。
China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 取締役社長の蒋鉄峰氏は会議で、昨年の市場は「前強後弱」の市場で、上半期に勢いに乗って販売され、下半期には弱体市場が奪われたと紹介した。「現在まで、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の販売可能価値は十分で、年間販売可能価値は6200億元余りである。都市レベルの割合は一線都市が28%、二線都市が48%、三四線都市が24%を占めている」。
未来の拿地では、蒋鉄峰は「未来は地を取るために地を取るのではなく、取らなくても間違えられない」と率直に言った。2022年の土地取得計画は市場状況に応じていくつかの最適化を行い、全体的に会社のキャッシュフローの安全を保障し、負債構造を最適化することが大きな前提条件である。
北京商報の記者は、販売面では「安定」を求め、むしろ持たなくてもいいというスローガンを選んだが、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は過去1年間の土地市場では特に急進的だったことに気づいた。2021年、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は住宅を含む土地支出の募集、買収合併、住宅プロジェクトを含む土地コスト権益支出の合計819.4億元を含んだ。
