「規模と投資の増加がなければ、将来の収益と利益の増加とは言えない。前の3年間の拡大から、未来の3年間の向上までが緑城の主な考え方だ」。3月23日午後、緑城中国2021年業績説明会で、緑城中国執行取締役、取締役会の張亜東主席は「証券日報」に、現在の不動産業界の動向について、3つの言葉で判断することができる。1つは不動産業界全体の安定である。第二に、構造が徐々に調整される。三つ目は長期にわたって健康に向かうことである。
この判断に基づいて、張亜東から見れば、商品住宅の年間売上高が18兆元の先端から徐々に下がっても、今後5年から10年以内に15兆元の規模を維持できると予想され、不動産業界は依然として大きな業界であり、緑城中国の発展には依然として重大な機会である。
「今年の販売目標は3300億元で、超過達成を目指す」。緑城中国執行役員、李駿副総裁は「証券日報」などのメディアと投資家に対し、市場全体の基本面から見ると、まだ明らかな改善はなく、販売側の圧力が残っており、2022年上半期には市場がシャーシを構築する見通しだが、下半期には徐々に回復し、安定していくと明らかにした。
純利益率は8%水準に安定している
業界の調整を経て、3月22日、緑城中国は2021年の業績試験用紙を提出した。財報によると、2021年末現在、緑城の中国の営業収入は1002.4億元で、前年同期比52.4%増加した。株主は利益44.69億元を占め、前年同期比17.7%増加した。
報告期間中、緑城中国の契約販売額は3509億元で、前年同期比21%増加し、年間目標の113%を達成した。このうち、自投プロジェクト全体の販売構造は安定しており、一、二線都市の売上高の貢献は80%に達している。
収入と売上高の増加と同時に、業界情勢の変化と価格制限の影響を受け、2021年の緑城中国の粗利率は18.1%で、前年同期比5.6ポイント低下した。同時に、行政支出、販売支出、財務費用の3つのコストはいずれも異なる程度に上昇した。
粗利率の低下の原因について、緑城中国執行役員、執行総裁の耿忠強氏は、昨年下半期までに土地市場の競争が激しく、土地コストが上昇したと述べた。第二に、住宅価格は価格制限の影響を受け、会社のブランド価値が十分に体現されていない。
しかし、耿忠強氏も、同社のここ2年間の純利益率は徐々に上昇し、現在は8%前後に安定していると明らかにした。全体的に見ると、会社が配置した他の都市に比べて、重倉の杭州や寧波などの都市は粗利率が低いが、これらの都市は去化が速く、資金の使用効率が高い。将来、会社は体制メカニズムを最適化し、精細化管理を実施することによって、規模と利益の二重向上を実現する。
\u3000\u3000「盲目的に規模の増加を追求することは必然的に一定の財務リスクをもたらすが、財務リスクが現れるにつれて、一部の住宅企業の資金面が圧迫され、短期的に流動性が制限され、債務違約によって信用格付けが下がり、融資の難易度が高くなり、次第に流動性の危機に陥る。構造が比較的良く、融資の優位性もある」と話した。諸葛捜房データ研究センターの梁楠アナリストは証券日報の記者に、将来の住宅企業は規模を導くのではなく、運営力、製品力、サービス力で市場の発言権を獲得し、規模から利益への導きに転換する傾向にあると述べた。
張亜東が示したように、今年は全品質、高品質の発展に焦点を当てるだけでなく、収益と利益の成長にも重点を置く。しかし、張亜東も規模の増加が前提だと告白した。
今年の販売価値は4442億元に達しました
2022年の供給量と市場の脱化率の試算に基づき、緑城中国は年間3300億元の契約販売目標を定めた。また、2021年末現在、会社の累計未決済金額は約3308億元で、そのうち権益額は1777億元である。
緑城中国は2022年に全体の販売可能源が約2034万平方メートル、販売可能金額が約4442億元になると予想している。このうち、自投プロジェクトの販売可能な供給源は約1354万平方メートルで、販売可能な金額は約3452億元である。
2021年末現在、緑城の中国の総貨物価値は9488億元で、前年同期比18%増加した。報告期間中、緑城グループは土地備蓄プロジェクト256個(建設中および建設予定を含む)を共有し、総建築面積は約5881万平方メートルで、そのうち権益総建築面積は約3267万平方メートルである。総販売可能面積は約3980万平方メートル、権益販売可能面積は約2199万平方メートルである。平均ビルの地価は1平方メートル当たり約7182元です。緑城グループの1、2線都市の土地備蓄の総販売可能価値は74%に達した。
「今年に入ってから、緑城中国が獲得した7つのプロジェクトの利益率は平均9%を超え、大部分は今年中に販売可能な商品価値に転化する」。緑城中国執行役員、行政総裁の郭佳峰氏は、今年の新商品価値は2500億元から3000億元に達すると予想している。
来年「三つの赤い糸」が緑の枠に入る?
供給が十分で、販売規模の釈放を保証するほか、現在の資本市場は住宅企業の財務盤面にもっと注目している。
3つの赤い線に関する指標について、耿忠強氏は、監督管理部門に報告された3つの赤い線の計算口径と財務開示口径は少し異なると指摘した。2021年末現在、緑城中国の純負債率は53.5%(2020年末は64.6%)である。現金短債比は1.7倍(2020年末は1.4倍)。前受金を除いた資産負債率は70.3%(2020年末は71.2%)だった。
「『3本の赤い線』の指標は好調で、2023年には緑枠に入る見通しだ」。耿忠強氏によると、今後、会社は販売の脱化に力を入れ、負債規模を厳格にコントロールし、経営効率を絶えず向上させ、キャッシュフローの余裕を維持する。
「緑城中国は現在、財務構造が優れ、流動性に余裕があり、一定の融資優位性を持っている」。梁楠氏は証券日報の記者に、2022年の新規投資目標を達成することを保証できると明らかにした。また、一部の危険住宅企業は企業の資金圧力を緩和するために資産を棚に運ぶため、緑城中国にとって市場機会が多い。
次の発展について、張亜東は3つの言葉で「証券日報」の記者に答えた。1つは明確な戦略戦術を維持することであり、緑城はすでに「回復期」から「フィットネス期」に入り、「スタート期」から「安定発展期」への発展段階にある。第二に、3年前の予想を今日の現実に変え、今日の予想を3年後の現実に変える。第三に、品質と利益を向上させ、「全品質、高品質」の持続可能な発展路線を歩み、リスクの防止とコントロールをさらに重視し、安定した経営を追求し、財務指標が持続的に良好になり、短板を補い、バランスのとれた発展を実現する。
