万科は30日夜、2021年の年報を発表した。2021年、外部環境に大きな挑戦が現れた場合、万科純利益は45.7%減少し、市場の予想をはるかに下回った。
31日朝、万科は2021年の年報業績会を開催した。例年の伝統的な業績会とは異なり、今回の会議の開場は取締役会秘書の朱旭氏が業績状況を紹介するのではなく、理事長の郁亮氏が登場する前に、2021年の利益下落の原因を52万人の株民に分析し、郁亮氏は21年の業績が悪く、株主を失望させたと謝罪した。しかし、彼は万科が安定した回復を実現する決意と自信を同時に表現した。
管理職と投資家の交流に伴い、万科の株価は朝から3%以上下落し、6%以上上昇し、最終的に3.48%上昇し、最新の株価は19.64元で、1株当たり2188億元だった。
いったいどんな状況ですか。
純利益は珍しく45%を超えた
郁亮致谢と反省
3月30日夜、万科は2021年報を発表した:会社の営業収入は4528億元で、前年同期比8.0%増加しただけで、上場会社の株主に帰属する純利益は225億元で、前年同期比45.7%減少した。これは万科38年の発展史上、1995年、2007年に続いて3回目の純利益が下落した。
下落原因について、取締役会の郁亮主席は年報「株主へ」で下落原因を反省した。財務面から見ると、2021年の万科純利益の低下は3つの面に源を発し、粗利率の低下、投資収益の減少、市場の下落による計上減値を含む。このうち、粗利率の低下は財務面の主要な影響因子であり、2021年の万科全体の粗利率は21.8%で、前年同期比7.4ポイント低下し、営業税金と付加後の全体の粗利率を差し引いて、2020年の22.8%から17.2%に低下した。構造的に見ると、開発業務は依然として会社の純利益に決定的な役割を果たしている。
同社は高速成長が終わることを早く意識していたが、同社の行為は高成長慣性から断固として抜け出すことができず、一部の都市では投資が急進し、粗利率が下落したと告白した。同時に、十分な授権、分布式の実施は万科が過去に急速に発展したメカニズムの保障であり、効率優先の高速成長段階を追求し、このメカニズムは市場により速く応答し、機会を捉え、前線の戦闘力を最大限に解放することができる。しかし、近年、業務の複雑さが高まるにつれて、市場競争が激しくなり、都市会社の能力のバラツキが操盤表現の離散度を上昇させ、全体の業績に影響を及ぼしている。
業績会では、彼は内因をさらに点検し、反省した。
管理の面では、過去3年間、過去に十分な授権、分布式の特徴があり、離散度の大きな問題をもたらしたと考えています。 彼は、万科は過去に十分な授権、分布式のメカニズムであり、これは業界の急速な成長時期において、市場の機会を迅速につかむのに有利であると述べた。しかし、競争がますます激しくなるにつれて、大規模で複雑なプロジェクトがますます多くなり、単一の会社と単一の地域があり、完全な能力を備えていないと、バラツキと離散度の大きい問題を示し、全体の表現を下げることができます。第一に、プロジェクトの操盤能力の分化、万科は多くの良いプロジェクトをしたことがあるが、これらの良いプロジェクトの長所を完全に複製して普及することができず、グループ全体の優位性に変えることができなかった。第二に、少数のプロジェクトに投資ミスが発生した。従来の分布式管理メカニズムによると、投資額は直接地域に分けられ、第一線の積極性を高めたが、市場の深さ調整の時、現地の会社が自分の市場潜在力を過小評価しやすく、「私は例外だ」という幸運な心理があり、自分が消化できないプロジェクトを手に入れた。
業務面では、マルチトラック同時探索によるコストが予想以上に大きく、過去の業績にも影響を及ぼす。 彼は、2014年、万科がモデルチェンジの探索を始めたとき、試みたコースが多かったと述べた。万科の規模では、1、2つのコースしかなく、持続可能な発展をサポートするのに十分ではない可能性があるからだ。しかし、マルチコースが直面している難易度とコストを同時に探求することは、最初の予想をはるかに超えている。過去は開発業務の成長速度が速く、関連コストを負担していたが、市場環境が変化した後、これらの学費が業績に与える影響が明らかになった。
反省の末、鬱亮は「2021年の業績が悪く、株主を失望させた。ここで、52万人の万科株主に心からお詫び申し上げます」と謝罪した。
年内安定回復を実現
不動産業は高すぎて、低すぎる利益率はすべて持続可能ではありません
同時に、郁亮は投資家に万科の安定回復を実現する決意を表明し、2022年、万科の仕事の任務は8つの字だと指摘した。
彼は、万科の歴史の上で3回の純利益の下落を経験した。来年はみんなに合格の答案を出すのを楽しみにしています。
万科が安定して回復する底気は何ですか。業績会では、郁亮が詳しく説明した。彼は、万科の自信は主に2つの外部基礎と3つの内部基礎から来ていると指摘した。
最初の外部基礎は、市場の安定に有利な政策措置が絶えず打ち出されていることだ。中央はすでに不動産業の良性循環と健全な発展を促進する方針を明確にし、関係部門と各級政府も政策を制定し市場を安定させ、万科は政策環境に自信を持っている。調整を経て、業界は常態に戻り、理性に戻り、高すぎ、低すぎる利益率は持続不可能であり、業界収益レベルは最終的に社会平均レベルに回帰する。これは万科が「下落を止め、安定の中で向上する」政策の基礎を実現したものだ。
第2の外部基礎、不動産は依然として規模が10兆元を超える巨大な市場であり、常にあり、常に新しいことをしている。一方、不動産市場は依然として規模の大きい単一製品市場であり、規模は10兆元を超えるに違いない。不動産開発は依然として重要な経済活動であり、万科の現在と未来の主要業務でもあり、この商売は未来もよく行われるだろう。一方、都市の発展に伴い、人々の仕事や生活の場面が多様化し、不動産の内容やサービスに新たなニーズが高まっているため、この業務も常に新しいものになっています。万科は開発、経営、サービスを同時に重視することを核心とし、すでに比較的十分な配置と準備を行い、自身の特徴のある不動産総合発展能力を形成し、これは万科が「下落を止め、安定の中で向上する」業界の基礎を実現した。
安定した回復を支える3つの内部基盤について,鬱亮はより詳細に説明した。
最初の内部基盤は、万科開発業務が引き続き業界の第一陣営に維持され、今年は下落を止め、今後2~3年間の備蓄が保障されることだ。それは主に3つの方面を通じて支持して、1つは開発経営本部を通じて、開発業務に対して集中的な管理制御と統一的な管理を行って、努力して管理の配当を掘り起こして、全体のリターンレベルを高めます。二つ目は、引き続き高品質な投資を堅持することである。万科はこれまで投資を停止したことがないが、昨年下半期から、これまでの投資額の分配方法を廃止し、投資を集中的に管理し始め、プロジェクトの利益レベル、チームの操作能力、投資後の管理など、投資に対する要求を高め、これらの措置は最終的に実質的な利益に転化する。3つ目は、既存の備蓄資源から来ています。郁亮氏によると、万科はお金を持って土地を買うし、土地も欠けていないという。現在、万科の建設面積は1億平方メートルで、開発面積は4500万平方メートルを超え、備蓄資源が十分で、今後2~3年間の業務発展の需要をサポートすることができる。また、昨年末現在、万科の未決済契約金額は累計7100億元を超え、2021年の決済収入の1.6倍となっている。これらの未決済資源は、次々と決済収入に転化し、万科の業績を支えている。
第2の内部基礎は、万科の経営、サービス類業務の成長率が速く、運営純収入(NOI)率の勢いがよく、新たな利益貯水池が徐々に形成されている。
まず、経営、サービス類の業務が引き続き好調である。不動産収入は過去10年間の複合成長率が30%を超え、物流はこの3年間で52%に達し、マンション業務はこの3年間で40%に達し、印力はこの5年間で20%に達し、2021年の万科全体の経営サービス業務収入は400億を超えた。同時に、上述の業務NOI率はいずれも良好な勢いを示し、物流安定期のプロジェクトNOI率は6.5%に達し、そのうち冷鎖は7%を超え、マンション業務は2019年以降に獲得したプロジェクトは6%を超え、印力のここ2年間の重要な新開業プロジェクトは、最初の完全年は6%を超えた。
次に、これらの業務を探求する学費の大部分はすでに払ってしまった。万科はずっとキャッシュフローの利益を追求することを堅持して、そのためコスト法を取ってこれらの業務に対して計量を行って、減価償却はコスト費用の中で列支を行って、去年合併報告書の範囲内でこの部分の費用はすでに80億元に達して、客観的に報告書の利益に対して影響があります。今年、非開発業務は全体的にプラスの貢献を形成し始めた。
同時に、経営、サービス類業務は徐々に新しい利益貯水池を形成している。現在、社会は安定したキャッシュフローを持つ資産に対する需要がますます大きくなり、投資収益基準に合致する資産は多くなく、ある程度の資産荒れを形成している。REITsに代表される不動産長期株式投資は、経営類資産にも良好な資産付加価値変現の道を提供している。上海七宝万科広場プロジェクトを例にとると、万科が脱退すれば、15億ドルの利益が得られる。例えば、昨年、万緯物流は増資入株方式を通じて戦略投資家を導入し、30%の割増額を実現した。このような合格資産は、万科の将来の業績を強力に支えることになる。
第三の内部基礎は、万科が業界をリードする信用格付けを備え、純負債率は長期にわたって業界の低位にあり、「三つの赤い線」はすべて「グリーンファイル」の要求に合致し、これは万科がより多くの投資選択を獲得し、より多くの発展機会を獲得するのに有利である。
2022年の業績について、鬱亮は明確な自信を示し、行動と努力が2022年に営業収入と純利益の安定した回復を実現することを支持すると信じている。
業績風呂ですか? 九勝を祈ります:必要もなく更にあり得ません
ある投資家は業績会で、第4四半期の単四半期の純利益が前年同期比73.05%減少したことを疑問視しているが、「業績風呂」はあるのだろうか。(上場企業が意図的に会社の業績を抑え、いくつかの利益を次の発表期間に延期して集中的に体現し、次の発表期間の業績が大幅に上昇する手段である)
万科総裁、最高経営責任者の祝九勝氏は発表会で、第4四半期の下落幅がなぜ下がったのか、3つの要素があると答えた。第1は私たちの決済時間の分布で、第4四半期に40%を占め、決済中の権益の割合が5つ以上下がった。2つ目は、私たちの投資収益は基本的に4四半期に棚卸しを行い、3つ目は計上の影響で、私たちは4四半期に市場が明らかに下落し、私たちのいくつかの投資は比較的大きな損失を発生しました。
その後、彼は例えた。「業績風呂の入場料は高くないでしょう。鬱亮を含む管理職は業績が下がったので個人の収入も大幅に下がっています。万科幹部社員がそのために払った代価も2桁以上です。このような高い代価で業績風呂に入るのは、必要もないし、不可能です。私たちは公開市場で自分の業績を披露しています。私たちがしたことは一歩一歩市場の検査と検査に耐えなければなりません。私たちはもっと選びたいです。「シャワー」の方法を選んで、冷たい水で自分の頭をかけて、衝動的な体を抑えて、自分の体格をもっと健康にして、頭をもっとはっきりさせます。」
未来2年
万科開発粗利益20%前後を維持
また、祝九勝氏によると、同社の今後2年間の開発粗利率は20%水準を維持できるという。主に3つのサポートがあります。1つは、会社が7100億ドルを販売していないことです。次に、投資メカニズムが変化し、特に良い投資の新しい基準になります。第三に、開発経営本部を設立し、経営の質を高めるのに役立つ。
史上最高の配当率を推定 3月の株価の下落時に非理性的に下落し、その時に買い戻す
年報を発表すると同時に、万科は買い戻し計画と史上最高の割合の配当配当予案を打ち出し、企業の長期的な発展を両立させる前提の下で、実際の措置で株主の利益を保障した。同社は今後3カ月以内に20億～25億元の買い戻しを実施し、配当割合は2020年の35%から50%に上昇し、合計112.8億元の配当を予定している。A株の中で30年連続で現金配当を行う唯一の会社だ。
株式の買い戻しについて、万科取締役会の朱旭事務総長は「これまで多くの株主が買い戻しの時点、金額、株価などを尋ねてきた。今回の買い戻しは長い間計画されていたが、実は昨年から買い戻しを考えていた」と話した。
朱旭氏によると、今年3月、わずか9取引日で万科株価は人民元19.5元から人民元14.4元に下落した。これは非理性的な下落で、当時、会社は買い戻しを開始して株価を維持することにした。しかし、3月は年報の窓口期間であるため、規定によると、年報の開示は30日までに買い戻すことができず、会社も監督管理側とコミュニケーションを取ったが、承認されなかった。そこで私たちは買い戻し議案を年報に従って取締役会の審議に提出しました。では、買い戻し予案では株価を約束しました。取締役会の審議の30日前の取引日の平均価格であり、株価の非理性的な下落を避けることもできます。
郁亮は673万のボーナスを取らない 万科はすべての役員レベル をキャンセルしました
鬱亮も率直に言って、このような成績表を出して、彼はプレッシャーを感じて、心の中は緊迫感に満ちています。彼は2021年度のボーナスをすべて放棄した。
報告期間中、会社に勤めている8人の取締役、監事、高級管理職は本グループから合計3409.6万元を獲得し、前年同期比50.0%減少した。
このうち、郁亮は2021年度のボーナスをすべて放棄した。
年報によると、同社の2018年第1回臨時株主総会決議に基づき、第19回取締役会報酬と指名委員会第9回会議の確認を経て、郁亮2021年年度の即時現金報酬総額は673.5万元だった。郁亮が自主的に年度ボーナスを放棄したため、2021年度に実際に支給した年度現金報酬は154.7万元で、前年同期比87.6%減少した。
今日の交流会で、郁亮は安定した回復の目標を実現する自信があると話した。いかなる計画と目標も、人に頼ってやらなければならない。すべてのことは人為的だ。
彼は、万科がグループのパートナーレベル、つまり通常の意味での役員をキャンセルしたことを明らかにした。誰もが前線に沈まなければならない。郁亮氏は現在、万科内部で首席顧客官を兼任し、顧客レベルで反映された重要な問題を解決することを研究している。総裁の祝九勝氏は同時に長賃貸マンションBUの首席パートナーを兼任し、長賃貸マンション業務の経営管理責任を負っている。
その他のハイライト
\u3000\u3000 1.昨年18兆元または不動産開発業界の天井
郁亮氏によると、2021年には全国の商品住宅の売上高が18兆元に達した。これが不動産開発業界の天井かもしれない。
\u3000\u3000 2.将来の経営サービスの収益貢献は小さくない、 上場は成功のシンボルの一つである
郁亮氏によると、財務表現から見ると、万科は現在と今後かなりの時間内に、収入のかなりの割合が開発業務から来ると信じている。しかし、現在の収益は開発業務を主としているが、収益貢献の中で、将来の経営サービスの貢献も小さくないことが明らかになった。
将来の会社は、各業務が独立して上場できるかどうかを成功のシンボルの一つとしています。郁亮氏はまた、機関投資家が新しい評価モデルで万科の経営サービス業務を見ることができることを望んでいる。
郁亮氏によると、2021年に中国で新たに増加した超高層不動産サービスプロジェクトのうち、約半分が万物梁行がサービスを提供している。
\u3000\u3000 3.万物云分拆上市:子供の食欲が変わってみんなの中で足りなくなりました
年報によると、8年間の探索と配置を経て、万科経営サービス類業務の発展勢いは全面的に好転し、その中には万科泊寓、万物雲、物流倉庫、商業業務などの業務プレートが含まれている。
このうち、万物雲は分割上場を準備しており、万科不動産事業グループの朱保全首席パートナーは、現在の万物雲の上場時点がより適切で、投資家が与えた推定値がより理性的になると述べた。
万科はサービス類業務を経営して独立して上場することを望んでいますか?郁亮さんは「子供が大きくなって、食欲が出て、家が足りなくなったので、独立して発展しなければならない。万科の内部に置いておけば、独立して融資する機会はない。親は子供を大人にするように励ますべきだ」と話した。
\u3000\u3000 4.城中村二大家業務がなければ、 万科 の長賃貸マンション業務はとっくにお金を稼ぐことができます
郁亮氏は深セン城中村の二大家モデルの例について、万科は機構の固定的な役割を発揮し、城中村を大規模な集中改造することを望んでいるが、このような二大家モデルは、万科に大きな代価を払わせ、城中村の二大家業務がなければ、万科の長賃貸マンション業務はとっくにお金を稼ぐことができると述べた。
\u3000\u3000 5.万科の位置付けは依然として業界の頭の力、第一陣営
万科取締役会の郁亮会長は、今後、業界の集中度は引き続き向上し、頭部企業の集中度も向上するが、市場には多くの中小企業が存在すると述べた。万科は依然として業界の頭の力であることを望んで、第一陣営、これは私たち自身の位置づけと要求です。
\u3000\u3000 6.万科は自身の安全を保証する前提の下で買収合併の機会に注目します
業績発表会では、万科買収合併の2つの原則を明らかにした。第一に、自分の安全を保証し、業界に迷惑をかけない。第二に、私たちはできる限り、業界の良性発展について、業界(買収合併)の機会に注意します。
\u3000\u3000 7.構造とリズムを把握する前提の下で、融資は適切に増加します
将来の融資戦略について、祝久勝氏は、万科はまず業務をよくし、資金源を支えていると指摘した。構造とリズムを把握した上で、業務が発展している限り、万科の融資は適切に増加する。異なる資金源の構造をコントロールし、業務をうまくすれば、お金が見つからないことを恐れない。万科がもっと重視しているのは、社会にどれだけの合格資産を提供し、債権者にどれだけの合格投資基準を提供することができるかだ。万科も自分を厳しく要求し続ける。
最後に、万科2021年年報を理解します。
