A株は年報シーズンを迎えており、各不動産企業も経営状況を公表している。ここ数年来、「三つの赤い線」、「不動産は炒めない」などの政策基調の下で、不動産開発市場は安定し、どのようにレバレッジを安定させ、融資コストを下げるかは、広範な住宅企業の前に置かれている難題となっている。実践経験から見ると、国有住宅企業は往々にして国資の裏書と安定した経営状況によって、低い融資金利を享受することができる。
先日、首都にある国有不動産開発企業 Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) .SZ)が2021年の年度報告書を発表し、低融資コストのイメージで資本市場に回答を出し続けた。年報の内容によると、2021年初めから報告公開日までに、会社は社債と中期手形を計10本発行し、合計発行規模は129億元だった。そのうち、社債は8本で、発行規模は110.3億元である。中期手形2本を発行し、発行規模は18.7億元である。
具体的に見ると、会社が発行した8社の社債はいずれも5年期で、平均発行金利は3.40%で、同期の不動産業界の社債の額面金利の平均値4.30%より90 bp低い。このうち、第4期社債(21金街04)の発行金利は3.08%にとどまり、2021年から発行までの同期限AAA格付け社債の最低額面金利となっている。また、会社が発行した2本の中期手形の平均金利は3.56%で、同期の不動産業界の社債の額面金利の平均値4.13%より57 bp低い。
金利が低くても、会社が発行した各債券は依然として多くの機関に「買い占め」されている。銀行、基金、証券会社の資本管理、保険など、30以上の市場化機関が購入に参加しており、平均購入倍数は3倍近くに達している。
そのおかげで、会社の脱化、レバレッジ除去も報告期間中に順調に行われた。同社の年間営業収入は241億5500万元で、前年同期比33.30%増加し、成長率は2013年以来の高値を記録し、市場機関の予想を上回った。期末までに、会社の帳簿上の短期借入金は2000万元で、期首より99.20%大幅に減少し、現金短債比も基準に達し続け、前受金を除いた資産負債率、純負債率は持続的に改善された。
あるアナリストは、近年不動産業界に対して打ち出した「三つの赤い線」などの強い監督管理政策は、実際には挑戦であり、チャンスでもあると指摘している。他の住宅企業が負債を下げ、レバレッジを取るのに忙しい時、融資コストの低い住宅企業は債務返済圧力が小さく、財務が安定しているため、未来は余裕を持って、良質な地域を配置することができる。2021年、上海、無錫、天津、嘉興、昆山、固安で8つのプロジェクトを獲得し、プロジェクト権益計画建築面積95.4万平方メートルを追加し、権益投資額約65.3億元を実現した。
同社は、今後も「開発販売+資産管理」の2輪駆動戦略と「5大都市群中心都市を深く耕し、5大都市群中心都市の1時間交通圏を拡大する衛星都市/地域」の地域戦略を引き続き堅持し、有利子負債規模を秩序正しく低減し、資産負債構造を持続的に最適化し、経営業績の安定した発展を実現するよう努力すると明らかにした。
