「市場は瞬時に変化し、変化こそ不変の真理である」 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 代表取締役の王暁松氏は2021年度の業績会で、企業にとって市場の挑戦を迎えるのは必然であり、2022年の中国経済は依然として一定の不確実性に直面しており、過去には高レバレッジ、高回転モデルに基づいて適用されなくなった。 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 業界の新しい構造を直視し、安定を主とし、安定の中で前進を求め、「軽重並行」の2輪駆動2.0戦略を堅持し、「回収販売、利益の増加、品質のある製品とサービス」の安定した運営をめぐって、絶えず「占用を下げ、資本を増やす」。
「住宅+商業」の2輪駆動戦略は10年余りを経て、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 業界の逆周期の下で安定した堀を構築した。2021年の営業収入は168232億元、帰母純利益は126億元である。商業運営の総収入は86.39億元に達し、前年同期比51%増加した。それと同時に、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は「三つの赤い線」政策に積極的に応え、2021年末にはすべての指標がグリーンクラスに達し、実際の行動で市場の関心に応える。
業績増加現金化有力
業界全体の圧力の背景の下で、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の経営は安定していて、年間契約の販売金額は233775億元を実現して、販売面積は235473万平方メートルです。
2021年、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は営業収入168232億元を実現し、前年同期比15.64%増加した。純利益は138億元で、ここ5年間の複合成長率は22%だった。帰母純利益は126億元で、ここ5年間の複合成長率は20%である。非帰母純利益は102億元で、ここ5年間の複合成長率は20%だった。
Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は「再販売、回収金、強帰集」を核心とし、2021年に年間契約販売金額2338億元、年度回収金額2387億元を実現し、回収率、帰集率はいずれも業界の前列に位置し、本当にキャッシュフローの面から「回収金のある販売、帰集のある販売」を実現した。2338億元の販売金額のうち、製品の種類によって区分され、純住宅と商業総合体の比は約7:3である。都市エネルギーレベルでは、高潜在力都市を主とし、一二線が44%、長江デルタ三四線が37%を占めている。
販売業績は着実に増加し、その戦略配置の「堅持」から離れられず、長江デルタを深く耕し、他の核心都市群の地域深く耕す戦略に焦点を当てている。2021年の売上高のうち、長江デルタの貢献は53%、中西部は28%、環渤海は15%、広東港澳大湾区は4%を占めた。このうち、江蘇省と天津市の市占率は省(直轄市)の上位3位に達した。
2021年12月末現在、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の土地備蓄は1億3800万平方メートルで、例えば公営建設のセット、自持吾悦広場、すでに販売されていないなどを差し引くと、全口径の販売可能面積は約5000万-6000万平方メートルである。重点都市は天津、蘇州、昆明、常州、重慶、徐州、淮安などの純住宅地塊が総合体地塊より1:1に近い。
良好な土壌貯蔵の基本面は、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の発展により安定した空間をもたらし、異なる情勢の下で市場の変化に積極的に対応することを確保する。
二輪駆動の優位性が際立っている
長期以来、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は「住宅+商業」の二輪駆動戦略を堅持し、住宅開発と商業運営の優位性を互いに補完し、安定した堀を共同で構築してきた。
住宅プロジェクトの売上高が安定的に増加すると同時に、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 商業プロジェクトの発展も進歩し続けている。2021年、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は税を含まない不動産賃貸と管理収入80億元を実現し、会社の営業収入の4.8%を占めている。不動産賃貸及び管理業務の毛利は58億元で、会社の毛利の17.15%を占めている。不動産賃貸と管理粗金利はさらに吾悦広場の数と品質が同時に上昇し、72.64%に達した。
2021年、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は吾悦広場の全国化配置をさらに改善し、商業規模と影響力は持続的に拡大している。現在までに、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は135の大中都市に189の吾悦広場を配置し、長江デルタを深く耕し、全国化し、そのうち江蘇省45基、浙江省16基、安徽省15基、55%のプロジェクトは一二線と良質な三線都市に位置している。
2021年は不動産業界が精確にコントロールし、全面的にレバレッジを取り除く年であり、「不動産は炒めない」という長期的なメカニズムが絶えず完備し、業界は徐々に居住属性に復帰している。報告期間内、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 業界の新しい構造を直視し、安定を主とし、安定の中で前進を求める。同時に、業界の持続可能な発展空間を絶えず模索し、自信を固め、積極的に変化を図り、「住宅+商業」の二輪駆動戦略の内包を持続的に深化させる。
疫病の挑戦に直面して、ここ2年来 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は依然として68基の吾悦広場が予定通りにすばらしく開業して、その中の2021年に新しく30基開業して、2021年末に累計で営吾悦広場で130基に達して、商業建築面積1248万平方メートルを管理して、86億元の商業運営の総収入を実現して、年度目標を完成して、2020年より51%増加して、これは新城商業運営管理の核心競争力の最も良い答案です。
また、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は軽重を並べたビジネスモデルを実行します。2021年、軽資産吾悦広場を新たに16カ所開拓し、資金の沈殿が周期を通り抜けた。2021年に新開業した軽資産吾悦広場は8つあり、そのうち4つは浄地プロジェクトであり、それぞれ孝感吾悦広場、宿遷宿城吾悦広場、湖州織里吾悦広場と淄博経開吾悦広場であり、会社の強大な軽資産開発と運営能力を示し、軽資産運営の完全な閉ループを実現した。
2022年3月25日現在、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は累計32件の軽資産プロジェクトを提携し、十分な商業運営経験も会社の軽重と着実な基礎を築き、業務版図をさらに開拓した。
未来に対して、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 自信満々で、王暁松は業績会で戦略方針を再確認し、未来は依然として「住宅+商業」の二輪駆動の業務モデルを堅持し、安定の中で前進を求める総基調を堅持し、地域の深耕の総策略を堅持し、既存の配置をめぐって強く深く行い、運営優先の総手がかりを堅持し、科学技術の賦能の総保障を堅持し、同時にリスク管理制御システムの建設と完備を重視する。リスク意識を企業経営の全過程に貫く。
「吾悦モード」の競争優位性
規模が拡大すると同時に、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は通常を突破し、吾悦広場の反復アップグレードを実現した。
例えば、新しくオープンした南京建邺吾悦広場は都市の人文特色と地理区位の属性を結びつけて、消費者のために活力のある多元都市の応接室を作った。
開業3日間の総客流は延べ60万人、総売上高は3524万元で、河西首進ブランドは25%、南京首進ブランドは10%を占めた。
瀋陽沈北吾悦広場は初のMALL+Xイノベーション試験プロジェクトとして、「新青年活力センター」を位置づけ、若者が好むスポーツ体験プロジェクトを導入し、沈北地区で最も体量が大きく、業態が最も完全なワンストップ旗艦ショッピングセンターを構築し、「スポーツ+社交」の新しいビジネスモデルを通じて地域消費生活をアップグレードした。
数年来、吾悦広場の平均賃貸率は97%-99%の高位を維持している。年期別広場の賃貸料の表現を見ると、2021年末現在、開業5年以上の広場は11カ所で、合計で賃貸料収入は12.8億元で、同店は15%増加した。開業3年以上の広場は30カ所で、合計で賃貸料収入は25.1億元で、同店は13%増加した。開業3年以内の広場は89カ所で、合計で賃貸料収入は42.4億元で、同店は115%増加した。
ビジネス運営の貢献が顕著で、「吾悦モデル」の競争優位性はどこですか? Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 連席総裁の曲徳君は3つの方面をまとめた:1つはビジネスモデルで、2つは先に発表局で、3つはビジネス開発運営能力で、3つは通じてこそ核心競争力の所在である。
同社の「住宅+商業」の二輪駆動モデルと軽重を並べた吾悦広場の開拓モデル:開発業務は同社の地域で深く耕した圧室石である。ビジネス管理では、サイクルを超えて収入を安定させるキャッシュフローが提供されます。各事業部間の協同開発、相互促進は、新城の核心的な優位性の最も基本的な前提である。
また、先発優位性は後続の開拓に保障を提供する: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) はすでに全国化され、現在まで28の省、135の大中都市に吾悦広場189基を配置し、比較的大きな先発優位性を持っている。
更に重要なのは、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の総合体の開発運営能力とチーム:開発から運営までの完全な商業不動産開発運営産業チェーンを持ち、プロジェクトが2年ほどで満店開業することを有効に保証する。異なる都市の特徴に対して商業の位置づけを正確に最適化し、吾悦広場の経営特色を構築する。「本部-区域-プロジェクト」の3級アーキテクチャは、全面的な商業資源の統一と管理能力を備えた商業運営管理チームを持っている。
レバーレベルを下げ続けます
不動産業界が新しい常態に入ると、住宅企業の安全意識は規模意識をはるかに上回っており、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) のリスク管理も「新しい常態」に余裕を持って対応させることができる。
Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は「三つの赤い線」政策に積極的に応え、リスクを強力に防ぎ、年末のすべての指標はグリーンファイルの要求に達した。監督管理の口径で計算すると、前受金を除いた資産負債率は69.95%、純負債率は48.12%、現金短債比は1.07である。
「安全意識」の旗を掲げ、有利子負債を合理的にコントロールし、2021年末の有利子負債は899億元で、2020年末より18億元減少した。同時に、合弁会社における権益有利子負債は115億元で、債務は透明で、安全性が保障されている。全体899億元のうち109億元が吾悦広場を通じた融資のため、未来にはもっと大きな空間がある。会社全体の平均融資コストは6.57%で、2020年末より15 bp減少した。
2022年 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 公開市場債務の満期は126億元で、1-3月に満期になった返済または早期返済は46.15億元で、37%を占めている。「将来的には、資金および債務の満期状況に応じて、各債務の満期返済を確保するために、相応の配置が行われます。」王暁松は言った。
王暁松氏によると、債務の期限切れの返済を確保するため、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) はすでに積極的に両手の準備をしている。融資コストを合理的にコントロールする前提の下で、公開市場の機会と吾悦広場の資産の棚卸しの機会に注目する。一方、キャッシュフローのベースライン思考を備え、自己資金返済の準備を整え、債務ごとの満期返済を確保する。
「前期公開市場の融資金利が高いため、会社の融資コストに対する要求に合わない。現在、ローン全体、開発ローンの改善に伴い、会社公開市場の融資は積極的に準備されている」。王暁松氏はさらに述べた。
2021年12月31日現在、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の経営キャッシュフローの純額は219.85億元で、前年同期比565718%増加し、経営キャッシュフローは4年連続でプラスとなった。
債務構造全体最適化
豊富なキャッシュフローのサポートの下で、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は2021年下半期以来、債務構造を最適化し、市場と投資家の信頼を高め、ドル債の早期買い戻し、中期手形の早期両替、役員が2級市場で会社債を購入するなどを含む。
昨年11月、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は2021年12月16日に満期になる3.5億ドルの債務を繰り上げて償還し、当期A株がドルの債務を繰り上げて償還した最初の住宅企業でもある。今年2月、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は再び2億ドルの債券を事前に買い戻し、抹消した。
3月9日、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は、2019年に公開発行された社債(第1期)(品種2)の売却資金元利と2017年度第1期中期手形の満期元利の計25.92億元の支払いを自己資金で繰り上げたと発表した。
3月18日、会社の発展の見通しと戦略計画に対する承認に基づいて、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 一部の取締役と高級管理職は取引場所の取引規則に従って、市場化の方式で2級市場で Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 発行の社債を購入した。計画によると、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 管理職は総規模が2000万元を超えない存続社債を購入する予定だ。
年報が発表された当日、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は、1億元以上2億元を超えない自己資金で、会社の株式を買い戻すと発表した。
会社の安定した経営業態は、王暁松に未来の発展に自信を持たせ、業績会で「冬が過ぎないものはない。春が来ないものはない」と直言した。
グリーン運営理念を実践
経営業績が安定しているほか、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) も初めて企業社会責任報告を持続可能な発展報告に改名し、持続可能な発展の実践に対する決意を示した。
長期以来、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は持続可能な発展理念を積極的に実践し、それを会社の戦略に組み入れ、会社の経営発展と深く融合し、その親会社の新城発展は2020年11月にESG管理委員会を設立し、取締役会、ESG委員会、ESGワークグループ及び各職能部門をカバーするESG管理アーキテクチャを形成し、持続可能な発展の仕事に対するシステム性、規範化管理をさらに強化してきた。
新城の特色を持つ持続可能な発展管理モデルを徐々に構築する際、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は国の「炭素達峰、炭素中和」戦略に積極的に応え、グリーン発展理念を持続的に実践し、グリーン管理を堅持し、グリーン建築を普及させ、グリーン建築とグリーン商業運営などの分野で前進の歩みを加速させた。
グリーン低炭素の発展を堅持し、積極的に国家の「炭素達峰、炭素中和」目標に応え、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 投資はわが盛エネルギー投資と管理プラットフォームを設立し、新エネルギー分野の開発、投資、建設と運営に焦点を当てる。
会社は嵊州、嘉興海塩、湖州南浔、慈渓の4つの吾悦広場の屋根分布式太陽光発電所がすでに完成し、ネット発電を完成し、年間発電総量は149万度で、毎年炭素排出量を1540トン減らし、残りの吾悦広場は屋根分布式太陽光発電所プロジェクト87個を建設している。
昨年9月、世界最大の指数会社MSCI明晟は Seazen Holdings Co.Ltd(601155) のESG(環境、社会、企業ガバナンス)の格付け結果を発表した。製品の安全と品質及び会社の管理などの多方面の優れた表現に基づいて、MSCIは Seazen Holdings Co.Ltd(601155) のESG格付けをBB級に引き上げ、資本市場が企業の長期投資価値とESG管理レベルに対する十分な肯定を体現している。
MSCI報告書によると、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は「製品の安全と品質」と「会社のガバナンス」などの面で同業者をリードしている。長期以来、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) は持続可能な発展理念を積極的に実践し、職人心の品質を構築し、品質を企業の生存の宝物と見なし、品質管理システム、品質監督検査、品質文化建設などの多元的な方式と全ライフサイクルをカバーする工事品質管理制御を通じて、お客様が安全で健康な製品を享受できることを確保している。
特筆すべきは、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) はまた、社会責任を企業の持続可能な発展戦略に確実に溶け込み、経済、社会、環境の総合価値の最大化に努力することである。過去1年間、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 会社は引き続き従業員、取引先とパートナーに共同で新緑の行動に参加するように呼びかけ、百万緑色の「新」の戦略目標を早期に完成させ、累計10万本の苗木を寄付し、約100万平方メートルの砂漠緑化を完成させた。同時に、新城のアップグレード目標は次の「5年間計画」を提出し、「5年以内に500万平方メートルの砂漠を緑化する」ことを計画した。