4月15日、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は2021年の成績表を発表し、営業収入は678.02億元で、前年同期比53.31%増加し、帰母純利益は6.92億元で、前年同期比77.95%減少し、非純利益は5.94億元で、前年同期比74.36%減少し、10年ぶりの最低記録を更新した。
「交付利益項目の利益率の低下が大きい」
「京城地主」と呼ばれていた Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は、回龍観文化居住区、方荘団地、望京新城などの規模が百万平方メートルを超える超大型居住コミュニティや大運村、オリンピック村、国家体育館、冬季五輪スピードスケート館の「氷リボン」などの国家重点プロジェクトの開発に成功した。
「一部初開史、北京城半分」。2021年、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は628.8億元の売上高で2019年から中海に奪われた北京市場のトップを再び奪還した。
2018年に千億陣営に進出して以来、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の規模増加はボトルネック期に入った。データによると、2018年、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の販売額は100727億元で、前年同期比46%増加した。2019年の販売額は101344億元で、前年同期比0.61%増加した。2020年、販売額は107455億元で、前年同期比6.03%増加した。2021年、売上高は1149億元で、前年同期比7%増加した。
業績の伸びの減速に伴い、利益能力の下落が続いており、2021年現在、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の各利益能力指標は前年同期比で下落し、そのうち純資産収益率は前年同期の11.42%から昨年末の1.83%に下がった。総資産収益率は前年同期の1.33%から昨年末の0.65%に下がった。投資資本収益率は前年同期の3.48%から昨年末の2.46%に下がり、粗利率、純利益は前年同期比8.15ポイント、6.37ポイント減の19.81%と3.09%となった。
地域別では、北京地域の業務粗利率は29.31%で、前期より14.59ポイント大幅に下落した。京外地域の業務粗利率は21.98%で、3.29ポイント増加した。
利益の下落について、董秘王怡氏は2021年、主な原因は Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の主な交付利益プロジェクトの利益率の低下が大きく、平均粗利率は前年同期比8ポイント近く低下したと明らかにした。また、本年の決算項目では、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の平均権益の割合が低下し、協力項目の交付による利益が前年より減少し、権益法で確認された投資収益は前年同期比で減少する見通しです。
権益比率が減少し続け、利益が飲み込まれたのは、2016年に北京を出る計画から伏線を埋めた。最初は拡張で規模の大きいビルを建てたが、それに応じて一定の代価を払った。深セン、天津、杭州、広州などの一二線都市では土地の価格が高く、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は連合体協力モデルを歩むしかなく、それに伴って増加し続ける協力プロジェクトとますます少ない利益空間である。
報告書によると、2021年、開発対象土地のうち、国内外の15項目のうち9項目が協力開発で、権益の割合は最低10%だった。また、2019年から2021年にかけて、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の売上高のうち権益の割合はそれぞれ61.59%、49%、54%で、一時は半分以下に下落した。
負債を減らして初めて効果が現れます
Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の頭上に押された大山は、利益を上げるのが難しいだけでなく、高い企業の負債を抱えている。
「三つの赤い線」について、財務報告書によると、前受金を除いた資産負債率は73.60%、純負債率は147.45%、現金短債比は1.22倍で、二つの赤い線を踏んでいる。
実際、これはすでに Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) が負債を減らすために努力したデータです。初めて千億陣営に突入した2018年には、純負債率は212%に達した。2017年中報から、2020年第1四半期まで、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) の資産負債率は80%以外をさまよっており、高くない。
Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は、会社の純負債率は確かに業界内で高いレベルに属しており、資産負債構造の改善は会社の将来の重点的な関心と確実に解決しなければならない問題であると告白した。
2021年末現在、総負債は2473億元に達し、前年同期より164億元減少した。そのうち、1年で満期になった非流動負債は214億元で、前年同期より45.4億元減少し、資産負債率は78.68%で、前期より1.74ポイント減少した。
もう一つの注目すべきデータは、輸血能力にかかわる融資状況だ。財報によると、年間累計で約414.30億元の融資が増加し、そのうち開発ローンは73.13億元、信託ローンは104.23億元、保債計画は35億元、発債規模は201.94億元で、累計返済期限切れの利子負債は約523.86億元で、利子付き負債の規模は109.56億元減少した。4月18日、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は23.2億元を超えない会社債を発行し、有利子負債の返済に使用する予定であることを明らかにした。国資の背景により、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) 融資ルートがスムーズで、融資コストが低い。統計によると、今年に入ってから、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は累計で中期手形、私募債、資産支援手形13本を発行し、計240.2億元で、平均額面金利は3.76%だった。
都市更新掘削在庫市場
市場の下行圧力の下で、深耕小屋の改、古い改の長年の Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は、ずっとこのルートを通じて業績のカーブを実現することを望んでいます。
2015年、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は「都市復興官」戦略の転換を提出した。「都市復興官」をめぐり、住宅賃貸市場、古い団地の改造・更新の推進、コミュニティ養老サービス業態の育成、古い都市の保護・復興への参加、創客空間プラットフォームの構築などの5つの措置をめぐり、北京の在庫市場資源を掘り起こす。
財報では、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) が古い団地の改造に様々な方法で参加することを言及した。ベンチマークプロジェクトとモデルプロジェクトを突破とし、各区との戦略協力を深化させ、街区の更新改造、都市公共空間の向上、文創園区の開発、ビルの改造向上、古い工場の改造利用、伝統的な商圏の改造などのプロジェクトを積極的に獲得した。軽重資産の結合方式を通じて、独立運営、プロジェクト協力、株式協力などの異なる方式で、市場化都市更新プロジェクトを開拓する。
しかし、2020年と2021年の2年間の年報を整理すると、 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) は後続の開拓を実施した棚改と土地の1級開発プロジェクトと面積は増加せず、いずれも12個(11個は北京にあり、1個は廊坊にある)で、総用地面積は158912万平方メートルに達した。そのうち実施項目は7個、総用地面積は974.45万平方メートル、後続項目は5個、総用地面積は614.67万平方メートルである。
業界関係者によると、小屋の変更や都市の更新プロジェクトの周期が長く、返金が遅く、会社のキャッシュフローをある程度犠牲にしたという。
