投資のポイント：
ガイド：本文は2016年以来の不動産政策の脈絡を詳しく整理し、不動産業界の政策は金融化に行ってから「両メンテナンス」の限界を提出するまで暖かくなった。武漢の疫病後の不動産市場の表現を比較することによって、私たちは疫病後の住民の住宅購入意欲が慎重になることを発見し、疫病による住民収入の低下は確かに分譲住宅の販売に影響を与えたが、企業側の投資は明らかに低下していない。私たちのシステムは不動産販売、融資、投資の現状を分析し、不動産業界の販売は需給の両弱の下での弱い回復を演繹し、不動産企業の資金源は全麺的に逼迫し、民間企業は短期的にも依然として苦境から抜け出すことができず、建安支出と土地購入はいずれも弱くなり、不動産投資の下落幅は引き続き拡大すると考えている。国有企業は販売、融資、投資の麺ですべて優占しているため、国有企業開発者の市占有率が大幅に向上すると予想され、良質な国有企業開発者に注目することを提案するとともに、地産後週期品種は受益政策が緩和された後、不動産全体の市場の暖かさを取り戻し、業績は修復される見込みで、装飾材料、家具、エアコン器具、台所器具、照明用品などに注目することを提案した。
政策の脈絡を整理する：住宅は炒めずに貫徹し、「両メンテナンス」を提出した後、限界が暖かくなった。2016年には不動産業界が政策の引き締め週期に入ることを提案した。「不動産は炒めない」が不動産政策の主基調となり、4次元調整の枠組みが不動産業界を金融化に導く。2016年から2021年上半期にかけて、不動産政策は偏重し、コントロール政策は絶えないが、全体の市場は粘り強さを維持し、全体的に熱い状態が続いている。2021年6月以降、不動産融資政策が持続的に引き締められ、土地の成約熱が上昇すると同時に、新しい住宅の価格製限が行われたため、住宅企業のキャッシュフロー圧力が大きくなり、利益率が低下し、衡大を代表とする高レバレッジの住宅企業の信用リスクが徐々に暴露されている。2021年9月から、「両メンテナンス」が不動産政策を提出することに伴い、暖かさを取り戻し始めた。
復盤武漢：住民側の販売表現は弱く、企業側の投資は迅速に回復した。武漢の疫病状況を振り返ると、2020年の湖北省の分譲住宅の売上高は累計21.5%減少し、全国の分譲住宅の売上高は前年同期比8.7%上昇した。投資側から見ると、不動産企業の投資意欲は明らかに低下していない。2020年通年の湖北省の不動産開発投資は前年同期比4.4%減少したが、全国通年は前年同期比7.0%上昇した。土地の成約については、2020年の武漢市の累計住宅地の成約価格は前年同期比14.2%上昇し、300都市の住宅地の累計成約価格は前年同期比15.4%上昇し、不動産企業の投資意欲は販売の下落幅より明らかに低下していない。
不動産販売：2021年7月から量価が弱くなり、後市の弱い回復が予想される。不動産販売は2021年7月から弱くなり、下落幅は拡大し続けている。住宅価格の麺では、新築住宅の販売平均価格は2021年8月から前年同期比マイナスに転じ、2022年4月の下落幅は12.4%に達した。2022年4月、地方政府は不動産市場に対する緩和に明らかに力を入れ、5月の販売下落幅はすでに狭くなっている。構造的に中古住宅の回復状況は新築よりよく、各地の不動産が緩和された後、不動産市場は確かに回復し始めたが、腐ったリスクのため、中古住宅の表現も新築より優れていることを示している。後市を展望すると、住民の住宅価格に対する期待が弱くなり、腐ったリスクが残っているため、不動産市場全体の在庫が低いため、販売は需給の双弱構造の下で弱い回復を示すと考えられている。
不動産融資：資金源は全麺的に逼迫し、民間企業は短期的にも苦境から抜け出すことが難しい。2021年以来、不動産開発資金源は前年同期比の伸び率で弱体化し続けている。構造上、販売代金の返済は住宅企業の最も重要な資金源であり、商品住宅の販売が弱まった後、その割合は高位に下落した。2022年4月現在、売上金の回収比率は48.2%に低下したが、住宅企業の最も重要な資金源である。そのため、不動産開発企業の資金麺は新規住宅販売への依存度が高いことを緩和した。各融資ルートの新規発行額は大幅に低下し、融資資源は高資質国央企業に傾斜している。期限切れの圧力から見ると、2022年6月から10月にかけて、不動産の期限切れの信用債と海外債の規模は相対的に高位にあり、融資の製限と販売の弱さを背景に、民間企業は短期的にも苦境から抜け出すことができない。
不動産投資：建安支出と土地購入はいずれも弱く、住宅企業投資は高エネルギー級都市に焦点を当てている。不動産市場の弱さと融資の引き締めの影響を受けて、不動産開発投資の完成額は前年同期比で増加率が下がり続けている。2022年1~4月、不動産開発投資の完成額は前年同期比2.7%減少した。不動産投資の完成額は主に建安支出と土地購入費から構成され、不動産資金の緊張状況と新築住宅販売の景気が低下しているため、短期間で緩和することが難しく、住宅着工端が弱い状態が続くと予想され、施工麺積が低下し続けるため、建安支出の投資が減少する。土地購入費の伸び率は土地の成約代金の伸び率より約10ヶ月遅れているためだ。2021年3月から、土地の成約価格は累計で前年同期比マイナスとなり、2022年の土地購入費の前年同期比増加率はさらに下がる見通しだ。開発者の投資戦略から見ると、2022年の住宅企業の投資戦略はすべて第一二線都市を選ぶことが好きで、全体の投資戦略は慎重に偏っており、国有企業の土地所有比は著しく上昇している。
投資提案：良質な国有企業開発者及び不動産後週期品種に注目することを提案する。住民の住宅価格に対する期待が弱くなり、混乱のリスクが残っているため、不動産市場全体の在庫が低いため、不動産販売は需給の双弱構造の下で弱い回復を示すと考えられています。構造上、国有企業の違約リスクが低いため、国有企業の販売減少幅は民間企業の開発者より小さく、融資資源は国有企業の開発者に傾斜し、国有企業の開発者の市占有率が大幅に向上すると予想され、良質な国有企業の開発者に注目することを提案した。同時に、老朽化リスクの問題による新築住宅の販売回復は中古住宅より弱く、住宅企業の資金圧力は依然として残っているため、着工端の予想は相対的に低迷しているが、不動産後の週期品種は受益政策が緩和された後、不動産全体の市場の回復を受け、業績は修復される見込みで、装飾材料、家具、エアコン器具、台所器具、照明用品などに注目することを提案した。
リスクの提示：中国の疫病状況は繰り返し予想を超えている；露烏衝突は予想を超えた。インフレの持続性が予想を超えている。海外需要の下落は予想を超えている。安定成長政策は期待に及ばない。
