昨年末に深セン匯勤の増資を発表したのに続き、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は再び金融類物管業務を開拓した。6月16日、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 公告によると、5億3600万元で新中物業管理（中国）有限公司（以下「新中物業」という）の67%の株式を買収する予定だという。
公開資料によると、新中物業は2000年に設立され、2001年に Bank Of China Limited(601988) 本店ビルプロジェクトを正式に引き継ぎ、主に銀行類金融機関の顧客に総合物業管理サービスと銀行補助サービスを提供している。
China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) によると、取引は会社の金融類物管業務の影響力をさらに高め、会社の物業業務の規模を拡大するという。取引が完了すると、新中物業は会社の連結レポートの範囲に組み込まれ、会社に一定の収益をもたらします。
発力金融類物管業務
公告によると、2021年7月末現在、新中物業の管理プロジェクトの数は241件で、管理建築麺積は約559万平方メートルで、境内の26の省、直轄市に分布し、その中で管理事務物業の建築麺積は約457万平方メートルで、約82%を占めている。
China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 2022年1季報によると、4月末現在、会社の管理プロジェクトは1754件で、管理麺積は2億9100万平方メートル。この大まかな計算によると、新中物業の併表後、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 管理プロジェクトと管理麺積は元の基礎の上で前年同期比約14%と2%増加する。
「 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 新中物業の買収は、自分の業務の盤面を急速に拡大し、業績を厚くすることができるほか、自分の業務構造を最適化し、政府の指導価格に製限されない商業物業の割合を向上させ、会社の後続の発展のために良い基礎を築くことができる」。IPG中国首席経済学者の柏文喜氏は「証券日報」記者のインタビューで述べた。
China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 2021年年報によると、会社の基礎不動産管理粗利益率は11.11%で、その中で住宅不動産管理業務粗利益率と非住宅不動産管理業務粗利益率はそれぞれ6.57%と13.60%で、非住宅不動産管理業務粗利益率は住宅不動産管理業務粗利益率の2倍を超え、利益への貢献度がより高い。
これは China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) が金融類管理業務を買収したのは初めてではない。2021年12月31日、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 公告によると、深セン市匯勤物業管理有限会社（以下「深セン匯勤」という）に増資する予定で、増資が完了すると、会社は深セン匯勤の65%の株式を保有する。深セン匯勤は主に China Merchants Bank Co.Ltd(600036) を主とする金融機関の顧客に物業管理サービスを提供し、サービス建築麺積は約222万平方メートルで、業態は事務類の物業を主とする。現在、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は増資の進展を明らかにしておらず、天眼調査データも現在増資が完了していないことを示している。
頭の企業が数十億元から数百億元の買収案に比べて、現在の China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) の買収合併の歩みは慎重になっている。金融類の物管業務を除いて、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) これまでの興味点は航空物業にある。昨年12月、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は相次いで上航物業と南航物業を買収し、合計約2億8400万元を費やした。これまで2022年の第1回臨時株主総会で、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 董事長の聶黎明氏は、2022年はより良いタイミングだと信じているが、理性的な態度を維持すると述べた。
億翰シンクタンク研究センターの于小雨総監は「証券日報」の記者に対し、「 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は2021年末に2つの航空物産を買収した後、再び手を出した。今回の金融類事務物業の標的は、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 多元化業態の総合サービス能力の向上に大きな利点がある。
買収対象のPEは約20倍
注目すべきは、今回の買収では、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) が新中物業に対して高い評価を与えたことです。5億3600万元で新中物業の67%の株式を買収したことによると、新中物業の100%株式の対価は約8億元だった。公告によると、新中物業の2021年の純利益は約400112万元で、8億元の対応約20倍の市場収益率（PE）だった。
この推定値は上場不動産会社の平均水準を超えている。Windデータによると、6月17日現在、港交所業界の分類によると、57社の上場不動産会社の平均市場収益率は約11.61倍で、うち10社の上場不動産会社だけが20倍を超えている。
柏文喜氏は、比較的高い評価の背後にある原因は主に新中物業の管理麺積が政府の指導価格に製限されない商業物業を主としており、将来的には大きな随行的な定価空間があり、業績の持続可能な成長の機会をもたらすことにあると考えている。
Huatai Securities Co.Ltd(601688) 研報によると、新中物業は現金や事務系固定資産を多く保有しており、これらの資産の影響を除いた推定PEは約13倍と予想されている。
ここ2年間の経営成績を見ると、2020年から2021年までの新中物業はそれぞれ売上高3.36億元、4.10億元、純利益412916万元、400112万元を実現し、2021年の売上高、純利益はそれぞれ前年同期比22.02%、-3.10%増加した。これに対して、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) は公告の中で、新中物業の2021年の主要業務収入は着実に上昇したが、非経常的な営業外収入の変化により、2021年の純利益は2020年のレベルをわずかに下回ったと明らかにした。
平安証券研究報によると、現在、関連住宅企業の資金圧力、1、2級推定値の下落などの要素の影響を受け、買収合併市場の良質な標的が現れている。
小雨氏によると、標的が伝統的な住宅類不動産企業ではなく、金融類プロジェクトに集中していることを考慮すると、市場での標的は相対的に少なく、その保有する希少な資源はある程度 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) に良いプレミアムの可能性をもたらすことができ、標的が高いプレミアムを獲得した主な原因かもしれないという。
