投資のハイライト
8月15日、国土交通省の金利は予想を上回る10bp引き下げられ2.75％となった。1月から7月まで、居住者に対する中長期貸付金の累積増加額は2兆1千億元少なくなった。7、8月の不動産市場は低迷を続けており、住宅ローン金利に下落余地はあるか？
現在の不動産市場は低迷を続けており、需要喚起のための金利引き下げが切実に求められている。2022年7月の商業施設販売面積は前年比28.9％減となり、低迷期をさらに加速させた。 今年1～7月の不動産開発投資は6.4％減少し、不動産は「売上減少→不動産企業の経営難→負債圧力の増大→住宅購入者の自信喪失→さらなる売上減少」という悪循環に陥っており、住宅需要の解放、業界の売上向上、売上回復による好循環への移行が急務となっています。 金利引き下げは需要喚起の鍵。
住宅ローン金利は歴史的な低水準と比較して低下する余地がある。2022年7月、主要103都市で主流の第1スイート、第2スイートローン金利はそれぞれ4.35％、5.07％であった。 歴史的に見ると、商業用個人住宅ローンの金利の下限は3.43%でした。 北京、上海、広州、深圳などの一級都市の現在の金利は、第一スイートがLPRプラスポイント55、35、20、30bp、第二スイートがLPRプラスポイント105105、60、60bpであり、ヒストリカルフロアからそれぞれ122162bp以上の差がある。天津、重慶などの二級都市の金利は、第一スイートがLPRプラスポイント-20bp、LPRプラスポイント-20bpである。 60bpと、過去の下限値からそれぞれ82bp、162bpの差があり、市場金利は過去の下限値と比較して低下する余地がある。
市場金利自主規制価格機構は4月、10年物国債利回りと1年物LPRを参考に銀行が独自に預金金利を調整する「預金金利の市場性調整メカニズム」を創設した。 2.32％に達し、新規に預け入れた定期預金の金利は前年同期より16bp低い2.5％となりました。
住宅ローンの不良債権が少なく、金利プラスポイントの下降余地もある。 住宅ローン金利は、LPR金利に、ローンのリスクプレミアムに関連する基準金利以上のポイントを加算して形成されている。 貸出債権の質という観点からは、個人向け住宅ローンの不良債権率は長期にわたって0.3%前後で推移しており、製造業、卸売・小売業、情報通信業、ソフトウェア業などの不良債権率に比べると格段に低く、金利プラスポイント下げで住宅ローンのリスクプレミアムを十分にカバーすることが可能です。
バランス的には、今年後半は住宅ローンの減少の機が熟したのかもしれません。 MLFが8月に10bpの利下げ予想を上回ったため、年内の5年物LPRの引き下げは期待に値する。 現時点では、第一層の都市、第二スイートと少なくとも122と162bpの差の歴史的下限、第二層の都市は、少なくとも82と162bpの差、割引のための6倍の政策空間を確保するために、第一層の都市の住宅ローン金利と20bpダウンスペース、第二層の都市と15bpダウンスペースであると予想されている。
リスクのヒント 政策金利が予想以上に低下する、不動産販売が予想外になる、景気回復が予想外になるなど。
