投資の概要:
市場相場:今週(2.19-2.25)A株不動産指数(申万不動産)の上昇幅-3.22%(先週-0.73%)、A株の大皿(万得全A)の上昇幅-0.45%(先週1.70%)H株不動産指数(克而瑞内不動産株リード指数)の上昇幅は-9.78%(先週-3.03%)、H株大皿(恒生指数)の上昇幅は-6.41%(先週-2.32%)だった。
今週のA株、H株の不動産プレートはいずれも大皿より弱い。
業界の基本面:
低エネルギー級都市の販売情勢は依然として厳しい。データによると、45都市の商品住宅の累計販売面積(2.1~2.24)は前年同期比-25.5%、先月同期比-27.1%だった。16都市の中古住宅の成約面積(2.1~2.24)は前年同期比-35.9%、先月同-30.1%だった。
新築住宅の在庫レベルは安定しており、脱化サイクルは上昇し続けている。データを見ると、15都市の商品住宅の脱化周期(2.25現在)は584日、先月同期は497日だった。
土地市場の需給が弱く、土地の成約が下落し続けている。データを見ると、100大中都市の今年の累計(2.27現在)成約土地の建設面は前年同期比-52.7%、先週の累計は前年同期-49.0%だった。今週の100大中都市(2.21~2.27)の土地成約割増率は0.2%、先週は3.9%だった。100大中都市の本年の累計(2.27現在)土地の成約総額は前年同期比-66.5%で、先週の累計は前年同期比-64.0%だった。
住宅企業の内債発行は著しく回復した。データを見ると、国内の不動産債の発行規模(2.1~2.27)は累計で前年同期比-18.3%で、先月の規模は前年同期比-57.5%だった。海外不動産債の発行規模(2.1~2.27)は累計で前年同期比-99.1%で、先月の規模は前年同期比-86.7%だった。信託融資規模(2.1~2.27)は累計前年同期比-68.4%、先月規模は同-84.7%だった。
投資戦略:最近、住宅ローン政策の緩和が多く発表され、住宅ローン環境が改善され続け、住宅ローン金利と頭金比を下げる都市が増えている。政策の注目点は、住宅企業の資金面のリスクから需要端の失速下落による悪行循環リスクに移っていると考えています。低エネルギー級都市は現在、巨大な販売圧力に直面しており、市場の自信が深刻に不足している。今後、より多くの販売圧力の大きい都市が安定維持措置を次々と打ち出し、販売の端数価格が下落する局面を徐々に転換する見通しだ。
融資セグメントの保護政策は、高信用住宅企業が土地と買収合併市場で優位を獲得することを推進し、持続的な土地獲得能力と良質な信用裏書も需要回復の際に先機を占め、市場シェアをさらに向上させることが期待されている。推荐 China Vanke Co.Ltd(000002) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) 。融資側の支持も、頭部の安定した中央企業の不動産企業を満たした後、徐々に経営の安定した民間企業にあふれ、市場は経営の安定した民間企業に対しても徐々に自信を回復し、経営の安定した民間住宅企業のリーダー、例えば龍湖グループ、碧桂園を引き続き追跡することを提案する。
リスクヒント:業界政策が予想に及ばないリスク、利益能力が下落し続けるリスク、販売が予想に及ばないリスク。
