都市の更新は第14次5カ年計画の重点内容であり、「3区1村」のカバー範囲は古い団地の改造よりはるかに大きい。
私たちは前期報告書「先立後破、製造突囲」で、都市の更新と住宅投資の保障に代表される政策的投資が2022年の不動産投資の予想を上回る重要な駆動要素になると指摘したことがある。現在、市場は保障賃貸住宅の建設を十分に予想しているが、都市の更新に対する潜在的な投資規模の認識はまだ不足している。 習近平 総書記は「求是」誌で「都市化戦略を完備させ、人民の生命安全と身体健康を都市発展の基礎目標とし、人間を核心とする都市化をよりよく推進し、都市をより健康で、より安全で、より住みやすいようにする」と指摘し、都市更新は「新型都市化」任務の重要な構成部分の一つである。
具体的な定義から見ると、2021年4月に国家発展改革委員会は「2021年新型都市化と都市と農村の融合発展の重点任務」を印刷・配布し、文書の中で都市の更新の主な内容は「旧市街地で古い団地、古い工場区、古い街区、城中村などの「三区一村」の改造を推進する」ことであることを明確にした。定義によると、都市の更新のカバー範囲と駆動する投資規模は、従来の単一の古い団地の改造よりはるかに大きいことが明らかになった。
計画目標から見ると、「第14次5カ年計画」は初めて5カ年計画の中で都市のために数量型指標を更新し設立し、「2000年末までに建設された21.9万の都市の古い団地の改造を完成させ、大都市の古い工場区の改造を基本的に完成させ、大型の古い街区を改造し、土地の都合でいくつかの城中村を改造する」ことを要求した。
古い団地は都市の更新の方向の一つであり、14、5期間の平均年間8000億ドルの投資をこじ開けていると予想されている。
古い団地の改造は都市の更新の重要な方向の一つであり、14、5期間中に2000年末までに建設された21.9万の都市の古い団地の改造を完成する必要がある。過去の政府活動報告によると、20192020、2021年末の古い団地の改造計画はそれぞれ1.9万、3.9万、5.6万件(2019年前の古い改造規模は極めて小さく、ここでは無視している)。この計算によると、20222025年には10.5万の団地が着工するしかなく、着工する古い団地の在庫はすでに多くなく、着工運動エネルギーが減衰した後、投資に対する後続の牽引作用は施工過程の派生投資状況を重点的に観測する必要がある。投資規模の面では、各部・委員会が異なる場面で中国の古い団地の改造に関するデータを公開したことがある。
古い工場区の都市部の城中村の改造も不動産投資を駆動することができ、現在、一部の省は投資計画を公表している。
投資主体から見ると、現在、多くの不動産企業が古い工場、市街地、城中村の改造に積極的に参加しており、不動産投資に追加の牽引作用を形成する見通しだ。統計によると、現在、多くの住宅企業が都市更新分野に配置されており、広東省は都市更新の先発優位性が最も明らかな省であり、深センを例にとると、現在計21社の住宅企業が深セン都市更新投資に参加しており、そのうち国有企業は約1/3を占めており、民間企業も同様に高い参加意欲を持っている。
私たちの統計によると、現在、一部の省や省都都市は都市の更新投資の明確な量子化目標を公表しており、省級計画には遼寧、河南などが含まれている。省都都市及び直轄市には深セン、広州、成都、武漢、南昌、青島が含まれている。上記地域の14、5期間の都市更新投資の計画規模は4兆7000億元に達し、上記地域のGDPが全国の16%にすぎず、人口が全国の16%にすぎないことを考慮すると、全国範囲の投資規模はさらに予想を超える可能性がある。注意しなければならないのは、住建部の面では21都市を選んで都市更新の試験を展開しただけだが、試験都市の選択の意図は典型的な都市を手がかりとして都市更新の運転システムを探求することであり、都市更新が21都市だけで展開されているわけではないと考えている。例えば広東省は試験区域ではないが、実際には都市更新分野で全国のリード状態にある。また、中指の統計によると、2021年以来、全国で30以上の省・市が都市更新関連政策を打ち出し、試験都市よりはるかに広い範囲にある。
具体的な分野から見ると、片区開発、知恵都市、生態都市は都市更新が予想を超える可能性がある方向であり、片区開発は都市更新の重点方向である。片区開発とは、国家及び地方計画に合致する前提の下で、一定の規模を有し、相対的に片化された区域を系統的に改造し、投資し、建設し、運営し、維持することを指す。城中村の改造、旧城の改造など都市部の内容にかかわる場合、都市更新の範疇に属する。多省市は仕事計画の中で片区開発を都市更新の重点方向としている。例えば福建省は「都市更新工事を実施し、古い団地、街区、片区全体の改造・向上を重点的に推進する」と提案した。安徽省は「都市更新ユニット(片区)の試験建設を推進する」と提案した。四川省成都市は2022年に「新たに30区の更新プロジェクトをスタートさせる」と明らかにした。山東省青島市は都市更新計画の中で「低効区の再開発を推進することによって、産業配置をさらに最適化し、都市機能を完備させる」と提案した。
スマート都市、エコ都市などの未来の人気分野も未来の都市更新の重点方向であり、現在、多くの省・市の政府活動報告書で言及されている。知恵都市の方面:例えば山東省は“都市の更新を加速して、更に都市の発展の知恵化、緑色化、均衡化、双方向化のレベルを高めることを重視します;1200の知恵のコミュニティを建設します”を提出します。
河南省は「デジタル技術を利用して社会を管理し、デジタル双子都市、知恵コミュニティを建設する。都市交通を円滑にし、インテリジェント化レベルを高める」と提案した。生態都市の方面:福建省政府の仕事の報告は提出します:“生態の連綿工事を実施して、系統的に沿海、山間部の生態の連綿帯を建設します”;山東省は「都市のグリーン資源の価値を十分に解放し、生態空間の山紫水明を建設する」と提案した。
資金調達方式は地方財政支援、特定項目債のマッチング、市場機構の多ルート融資参加をサポートする
現在、都市の更新投資は資金の手配において比較的多様化した特徴を示しており、各都市の資金調達モデルは都市の施策によって自主的に制定されているが、多くの都市は地方財政の支持、特定項目債の積極的なマッチングプロジェクト、市場機構の多層融資に参加する特徴を示している。1つは地方財政が支持を与え、例えば北京、上海などの都市はいずれも市、区政府が財政資金を手配して旧区の改造、旧住宅の更新、城中村の改造などを支持することに言及した。第二に、地方特別債の発行を通じて都市の更新建設に参加することを奨励し、上海、重慶、瀋陽などで発表された都市更新条例には類似の手配がある。第三に、社会資本は多層融資を通じて参加し、すべての地域の都市更新条例は社会資本の参加を積極的に導入することを言及し、市場力は直接投資、間接投資、委託建設などの方法で参加することができる。第四に、地方が積極的に都市更新基金を設立して誘導し、現在、各都市が都市更新基金を発表した総額は2000億元を超えている。
現在の実情から見ると、確かに多くの不動産企業と地方都市の共同建設が都市の更新に参加し、政府の支持誘導、民間企業の積極的な参加の特徴を示している。例えば、武漢都市建設との戦略協力が武漢で都市の更新を行い、天津泰達と中建の6局の戦略協力が天津で都市の更新を行った。万科と中鉄建港航局の戦略協力は都市の更新などに参加した。
このほか、融資集中度などの信用政策が都市の更新の信用需要に合致するようにさらに調整されているかどうかも、将来的に重点的に注目すべき方向だと考えています。1つは都市の更新と住宅の保障は政策的投資の2つの重要な方向であり、現在の保障的賃貸賃貸住宅の関連貸付はすでに貸付集中度管理に組み込まれていない。もし未来のこの改革が都市の更新に延長されれば、関連投資のために貸付額を釈放し、未来はこの分野の政策変化に密接に注目することができる。第二に、基礎建設企業が都市の更新に参加するかどうかが貸付集中度管理に組み込まれているかどうかの問題について、「安定成長」の全体的な基調の下で同様に一定の弾力性のある審査空間があると考えている。
2022年の不動産関心都市更新に代表される政策的投資と賃貸購入を背景にした政策配当
総合的に、私たちは引き続き不動産投資に重点を置いて2つの方向に注目することを提示します:1つは都市の更新を代表とする政策的な投資で、私たちは未来の古い工場区と古い都市区の改造などの古い団地の改造以外の Shenzhen New Land Tool Planning &Architectural Design Co.Ltd(300778) の更新分野が不動産投資の予想を上回ると思っています。二つ目は「賃貸と購入を並行する」背景の下での政策配当である。「賃貸」の面では、保障的な賃貸住宅を主とする長賃貸システムが既存の住宅システムの重要な補充となり、2022年に不動産投資 Hunan Zhongke Electric Co.Ltd(300035) 00億元をこじ開け、不動産投資の伸び率に約1.4%-1.7%貢献する見通しだ。「購入」の面では、2022年に商品住宅分野、特に1、2線都市で購入制限貸付政策を徐々に緩和し、人口が都市住宅に純流入する需要を満たす見通しだ。合理的な改善性住宅ローンの需要も効果的に満たし、販売側の政策の緩和は需要を刺激して不動産投資の安定を助力し、この傾向は2022年に徐々に実現した。
われわれは不動産投資が予想を超え、5.5%の成長目標の実現を支援すると予想している。この背景には、権益資産の面で安定した成長に関するプレートの表現がQ 1を貫くと予想している。利付債では10年債の利回りがQ 1末Q 2でさらに3.2%上昇する見通しだ。
リスクヒント:都市の更新投資力は予想に及ばない
