高レバレッジの住宅企業ドミノの骨牌のように連続して雷が目を引く時、不動産業界の歴史的な時がひっそりと来た。
2022年3月11日、A株V型が逆転し、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) が2.6%下落から0.43%上昇し、時価総額は1943億ドル、 China Vanke Co.Ltd(000002) が3.88%下落から0.72%下落に上昇し、時価総額は最終的に1936億ドルを記録し、保利は7億ドルを超え、A株の住宅企業の時価総額の兄となり、これによって2社が上場して以来、A株で愛し合って17年の歴史を創造した。
両社の時価総額の差が最も大きいのは、2016年に宝が万科を狙撃した後の2016年8月16日で、当時の万科の時価総額は2578億ドルで、保利は875億ドルで、万科は保利の2.95倍だった。6年もしないうちに,世の中を変えた。実際、変化は主に過去1年間に発生し、正確には過去7カ月:昨年3月以来万科株価は48%下落し、昨年8月以来保利株価は75%上昇した。
この上昇と下落の背後には、両社が過去数年間戦略的に全面的に分野を分け、2017年に「業界トップ3に復帰する」ことを提案し、2018年に「生きていく」ことを叫び、販売、土蔵、融資、管理などの面で双方の量が質的に変化した。2022年に入って、ある家は未来を「三争一」にすることを提案し、もう一つの家は「黒鉄時代」を叫んだ。この深刻な変化の時代に、誰が最後まで笑うことができるだろうか。
多くの指標は全面的に反超
万科深港両地は同時に上場し、A株とH株式市場の値が別々に計算されると、実際には Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) の時価総額は万科を超え、79億元に達した。
どうして半年余りでこんなに急激な変化が起こったのですか。
会社の株価や市場価値を決めるのは、規模や業績の絶対的な量だけでなく、成長性が多い。保利は今回の時価総額が万科を超える前に、実際に業績の伸び率から、売上高、土蔵、融資など多くの指標の伸び率まで、万科を全面的に超えた。
1月10日、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) は業績速報を発表し、2021年度の営業収入は285048億元で、前年同期比17.2%増加し、上場企業の株主に帰属する純利益は275.77億元で、前年同期比4.74%減少する見通しだ。万科は2021年度の業績予告や速報を発表していないが、3季報を見ると、営業収入は2715億元で、前年同期比12.42%増加し、純利益は166.9億元で、前年同期比15.98%減少した。
売上高の面では、保利2021年の年間契約面積は333302万平方メートルで、前年同期比2.23%減少した。契約額は534929億元で、前年同期比6.38%増加した。万科は2021年に契約販売面積3807.8万平方メートルを実現し、前年同期比2桁減の14.3%に達し、契約販売額は6277.8億元で、前年同期比10.85%減少した。
2022年に入ると、業界は「爆雷」の音の中で暗い時を迎え、1-2月の保利実現契約額は522.8億元で、前年同期比30.4%減少し、100強の住宅企業の平均34%の減少幅よりやや良い。万科は今年2カ月前に649億7000万元を達成し、前年同期の116.3億元より44.3%減少した。
土蔵から見ると、ケルリーのデータによると、2020年末に保利総土蔵の価値は万科を超え、2.52兆元に達し、そのうち権益土蔵は1.58兆元で、それぞれ業界2位と3位だった。万科の上記の2つのデータはそれぞれ1.88兆元と1.14兆元で、業界5位と7位にランクされています。
2021年の民営住宅企業式の微状況では、両社とも良い逆風を維持したが、保利はわずかに超えた。保利は2021年に年間3995億元の土貯蔵価値を追加し、万科は3940億元で、それぞれ業界2位と3位にランクされた。これは2021年末までに保利と万科の総土貯蔵価値の差が引き続き軽く拡大していることを意味している。
融資金額は2021年の詳細年報がまだ公表されていないため、公開市場から覗くしかなく、保利は依然としてリードしている。中国基金報の記者は完全に統計していないが、2021年の年間保利新発会社債、中期手形、ABSなど計14件、金額は合計204.3億元である。万科は15件を新たに発行し、融資金額は合計169億元である。
融資コストでは、中央企業の中国保利グループに頼る保利不動産も地方国有企業の深セン地下鉄に頼る万科よりやや優位だ。2021年半の年報のデータによると、保利平均融資コストは3.62%で、昨年通年の4.77%より1.15ポイント下がり、中海不動産より2ベーシスポイント低い。万科の平均融資コストは4.27%で、昨年より1.86ポイント大幅に下がり、業界6位だった。
保利:“前の3に戻ります”から“3に進んで1を争います”
販売、土蔵、融資などは戦術的な問題であり、背後にある底辺の駆動力は戦略であり、中国の不動産業界の未来の行方に対する判断から来ている。
2017年末、当時の保利不動産理事長の宋広菊氏は、「トップ3に復帰する」という目標を掲げた。
碧桂園、恒大、融創などの10年近く台頭する前に、保利は招商、万科と金地と並んで「招保万金」と呼ばれ、中国の不動産業界の第一段階隊を構成した。ほとんど中国の商品住宅市場と共同で成長した中央企業の「ボス」の保利は、販売金額が長期にわたって業界のトップ3に安定していたが、2013年以来、保利は長年にわたってトップ3に縁がなかった。2017年12月の株主総会で、宋広菊氏は今後2~3年間、会社が業界の上位3位に戻ることを明らかにしたが、その年の保利は黒馬融に逆転され、5位に下がった。
利益を守る自信はどこから来たのか。
2019年の3季報後の株主総会で、中国基金報記者は保利高管層と深く交流したことがある。
中国の不動産業界の現状と未来をどう見るかについて、宋広菊氏は「西側先進国の基準に基づいて都市化率を80%以上に引き上げると、少なくとも今後5~10年間は不動産市場が依然として期待されている」と述べたが、「この過程で変動する可能性があり、多くの要因に妨害される可能性がある」と話した。
保利不動産の発展計画については、宋広菊氏は保利がこれまで自分の歩みを歩んできたと述べ、業界の発展をしっかりと見ていると同時に、急進的ではなく、省都都市を主とし、発達地域に対して戦略的な投資を増やしていると述べた。また、内部管理と運営メカニズムの面で多くの試みが行われ、国有企業としても株式激励、投資を行った。人材戦略では、若い幹部を選抜して予備階段隊に配置し、システム訓練を行い、今後10年間の発展のために人材陣を敷く。
残念なことに、保利がベスト3に戻る目標は、この Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 史上の功労者の任内で実現できなかった。2021年7月29日、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 公告、宋広菊は年齢の原因で会社の理事長、取締役の職務を辞任し、社長の劉平はかっこいい印を受け取った。クルリーのデータによると、2021年度は全口径と権益口径にかかわらず、保利ランキングはいずれも業界4位で、そのうち権益口径の前には融創、万科、碧桂園があり、権益口径の前には万科、恒大、碧桂園がある。
しかし、恒大たちの隕落に伴い、2022年に保利が再び前の3つの懸念がなく、新任理事長の劉平氏はまた、中央企業の第一を維持し、中国の不動産業界のリーダーになり続け、3つの争いに入るという新しい目標を提出した。中国基金报の记者は保利内部の人から、2022年の开年 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) は10数人の80后支社の総経理を抜擢して、大胆に若い干部を使って、组织の枠组みも相応の调整があって、业界の寒い冬の下で锐意进取の一面を现します。
万科:「生きていく」から「黒鉄時代」
Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 上層部が相対的に楽観的で、安定して前進しているのとは異なり、近年の鬱亮指導下の万科は保守的に見える。
リスク意識が強く、万科の伝統のようだ。2007年には、当時万科会長だった王石が「曲がり角論」を投げ出し、一石が波乱を起こし、その後、世界的な金融危機が発生し、中国の不動産業界にも衝撃を与えた。しかし、その後、「4兆元計画」は中国の不動産業界を一夜にして血を流し、5、6年も急速に発展させた。
しかし、2014年になると、業界全体の在庫が高くなり、市場はまた迷い始め、王石は再び不動産業界の黄金時代を投げ出して終わり、「白銀時代」の論断に入った。しかし、その後の供給側構造改革と棚改貨幣化は不動産業界をさらに急速に発展させた。
宝能狙撃未遂に伴い、王石は2017年7月の株主総会で理事長を退任し、正式にロッドを渡した。万科からやってきた後継者は、前任者よりも慎重なようだ。就任からわずか1年余りで、2018年9月28日、29日に万科秋例会が深セン大梅沙で開催され、会場のスクリーンと側壁に「生きていく」という文字が注目された。当時、業界が依然として盛んに進んでいた間、同業者を驚かせた。
実際、同年9月中旬の万科月度例会で、郁亮は「万科がしなければならない最初のことは、戦略的検討を行い、「生きていくこと」を最終目標とすることだ」と話した。後で見ると、郁亮の判断にも展望性があると言えるが、このような判断に基づいて、万科は自分の足を遅らせたのかもしれない。
2022年に入ると、鬱亮はさらに悲観的になり、今年2月の万科グループ2022年会での発言が伝わった。今回の発言は、業界が「黒鉄時代」になったという最新の論断を投げ出した。
鬱亮氏によると、2022年は集団が釜を破って舟を沈め、背水の戦いの年であり、新しい時代の始まりでもあるという。郁亮は、2022年の縮表清は生死の戦いであり、「死ぬか生きるか」であり、中間状態はないと直言した。
文化的には、会社の上下が倹約し、浪費を減らし、衣食を節約する「戦時雰囲気」を作ることを強調している。郁亮さんは「私のアシスタントが航空券を予約してくれたときはファーストクラスは買わないし、時間があれば近いフライトでもどの便が安くてどの便を買うか、いくら節約できるかは最も重要ではなく、伝える信号が重要だ」と例を挙げた。
この百年ぶりの大変局の時代に、未来の2つの国資不動産大手の運命はどのように進化するのだろうか。時間に答えを出すしかない。
