「金利が4文字に下がったので、今は去年よりずっとお得です。」「学歴のある人が家を買うなら、3ヶ月で社会保障ができます。」
「毎日経済新聞」の記者との会話の中で、昆山の地元の不動産仲介業者の言葉には「金三銀四」への自信が満ちていた。
不動産屋の汪勇さんによると、「小陽春さんは間違いなくありません。毎年中古住宅が一番売れているのは6月以前で、次は10月以降です。上半期の成約の多くは前の年に部屋を見るのが悪くなく、自分の予算需要、市場相場によく触れています。来年、適当な住宅源があれば、すぐに成約できます」という。
住宅ローン金利の引き下げ、規制政策の緩和などの多重利益の下で、昆山楼市の「小陽春」は唾の手が得られるようだが、一つの現実的な問題は、成約シーズンを離れると、市場が下落に戻り、地元の住宅購入需要が十分な中古住宅の在庫を消化できるかどうかだ。引き続き活発な成約を維持できますか?
住宅ローン金利が5年ぶりの安値を更新
長年にわたって全国百強県のトップに座っていた昆山は、蘇州が県級市を代行しているが、発展経路には「上海色」が濃厚だ。2013年に上海地下鉄11号線の花橋区間が運営された後、昆山も上海の無時差生活圏に溶け込み、「上海後花園」と呼ばれた。
特に「四限」(価格制限、販売制限、ローン制限、購入制限)政策の下の昆山楼市は、少し緩むと注目を集め、住宅購入コストに直接関係するローン金利である。
「最近家を買うのは本当に適当で、ローンのスピードがとても速くて、資料を揃えさえすれば、早ければローンを審査・認可するのに1ヶ月しかかかりません。」昆山のあるビル販売プロジェクトの置業顧問の張春華氏は「毎日経済新聞」の記者に話した。
貸付速度が速くなっただけでなく、金利もコントロール以来の新低に下がった。克而瑞蘇州不動産評価によると、現在、蘇州の住宅ローン金利は5年近く低く、額が十分で、住宅購入者にとって重大な利益である。
2021年11月から、蘇州市の各銀行の住宅ローン金利は「6文字」から5.7%に下がった。2022年1月中旬、蘇州の主流銀行の初貸付の金利は5.0%前後で、最低4.9%に達し、3月に再び4.6%に引き下げられた。
商業ローン200万元、年限30年を例にとると、金利は5.7%、利息総額は217.89万元で、毎月11608元を返済しなければならない。金利は4.6%で、利息総額は169.1万元で、毎月10253元を返済しなければならない。つまり、利息総額は48.79万元、月給は1355元減少した。
新しい部屋の平均価格はある程度上昇しました
2月23日、昆山官宣全域の287万人の核酸検査で全員が陰性であることが明らかになった後、仲介者と置業顧問の「モーメンツ」はまたにぎやかになり、新居販売所の来訪客数と中古住宅のもたらした量は明らかに向上した。
3月に入ると、昆山の新しい家はいずれも上昇した。安住客のデータによると、3月現在、昆山の新築住宅の平均価格は18559元/平方メートルで、前月より0.42%増加した。一方、最近の市場参入プロジェクトの全体価格が高く、平均価格が上昇した。一方、疫病で一時停止していた昆山楼市は再び活発になった。
それでも、毎日経済新聞の記者はこのほど、昆山の異なるプロジェクトの間で販売の分化が深刻であることを調査した。
2021年11月26日に開場した紀元壹号名邸1488セットはすでに売り切れた。12月28日に開場したコ禧雲庭は、775セットの販売を許可し、すでに481セットに達した。今年2月13日にオープンした春景雅苑は、昆山市の不動産取引管理センターによると、このプロジェクトの承認販売は248セットで、3月16日現在26セットだった。
ここ1年昆山新房価格の動向源:安居客
市場の自信を回復するには依然として時間が必要であり、市場の分化に加えて、住宅企業の開発にとって、依然として巨大な脱化圧力に直面していることが明らかになった。
同時に、昆山の中古住宅の価格差は極めて大きい。昆山城西、都心などの地域では、中古住宅の成約価格は3200035000元/平方メートルに達したが、花橋など上海に隣接する地域では、中古住宅の価格は2万元/平方メートルを突破できなかった。
安居客の統計によると、3月現在、昆山中古住宅の平均価格は18509元/平方メートルで、前月比1.24%下落したが、前年同期比7.64%上昇した。
「隣の上海嘉定新城は4万平方メートル余りで、昆山の住宅価格は上海を上回るとは限らないだろう」。仲介者の汪勇は住宅価格の天井を言った。
人材の住宅購入がハイライト
住宅ローンの金利が下がるほか、「購入制限」にも方向性があるようだ。
汪勇氏は「毎日経済新聞」の記者に、「蘇州の戸籍でなければ、学歴証明書と3ヶ月の社会保障記録で「人材住宅購入コード」を得ることができ、昆山で家を買うことができる」と話した。
「昆山市人材安住実施方法(試行)」の規定によると、「わが市の企業で働き、住宅購入を申請する際に在職し、短大の学歴を持ち、本人の専門は所在の職場と一致し、専門は当年度の市人社局が発表した「昆山市重点産業不足人材需要目録」に合致している」という。
認定後、住宅購入者は「人材住宅購入コード」を取得するが、この政策は一部の仲介や販売所から「このコードがあれば昆山で直接住宅を購入することができ、2年連続の社会保障も必要なく、戸籍を移す必要もない」と解読された。
実際、仲介業者の口の中のこの家を買う近道も引き締まっている。「毎日経済新聞」の記者が関連資料を調べたところ、2021年中に実施された「人材コード」は昆山地区でしか有効ではなく、初期の「人材コード」を発売するには1ヶ月の社会保障記録しか必要なく、有効学歴証明書で住宅購入資格を得ることができる。現在、社会保障記録は3カ月に延長されている。
しかし、いずれにしても、このような解読は昆山の新房が核心都市の住宅購入需要に依存している事実を示している。上海、杭州などからの投資客はこれまで上海のビル市を囲む住宅購入の主力軍であり、現在、昆山は社会保障を代行することで住宅購入資格を得ることができ、昆山軌道交通計画の利益がよく、住宅ローンの金利が下がったことに加え、新居、中古住宅の価格がまた上昇したに違いない。
上海中原不動産市場アナリストの盧文曦氏は「毎日経済新聞」の記者の取材に対し、「上海市場の優位性は上海に隣接しており、養老や休暇の需要や投資用途を受けている。
