2月に新たに増加した住民の中長期貸付金にマイナス値が現れたことは、不動産販売に対する市場の懸念を引き起こし、1-2月の不動産販売と投資データ間の乖離はさらに市場の疑念を引き起こした。今年は5.5%前後の経済成長率を実現するには、不動産市場の安定から離れられない。本文は重点的に3つの質問に答えます:現在の不動産情勢はどうですか?不動産データの乖離の原因は何ですか?不動産の「市場底」はいつ現れますか?
一、現在の不動産情勢は依然として厳しい:住民の様子見の情緒は依然として濃く、不動産企業は慎重を維持し、不動産販売投資は依然として低迷し、不動産企業の債務違約リスクは依然として大きい
1、住民の様子見ムードは依然として濃く、不動産販売総量が下落し、構造が分化している
総量では、不動産販売が下落している。2022年1-2月の商品住宅の販売面積と売上高は前年同期比9.6%と19.3%減少し、2021年7月以来のマイナス成長態勢を継続した。構造上、不動産販売には3つの分化が現れた:商業不動産は2つの住宅がよく、中小住宅企業は2つの大型住宅企業がよく、1つの事線都市は2、3、4線都市が良い。
現在、不動産市場の低迷の主な原因は住民の住宅購入意欲が不足していることにある。住民の収入の伸び率が鈍化し、予防的な貯蓄が上昇した。住宅ローンは返済保障として安定したキャッシュフローが必要だが、疫病以来、住民の収入の伸び率は経済成長率が同期的に減速している。また、疫病の衝撃下での経済非対称回復は所得分配の不均衡を激化させ、中低所得層の就業と収入状況が悪化した。また、不動産市場の状況と住宅の交付リスクも住宅購入者に様子見の態度を維持させた。
2、不動産企業は土地を慎重に持ち、不動産投資は依然として低迷している
1-2月の不動産投資の前年同期比成長率はマイナスから3.7%に転換し、販売しない、新規着工などのデータの間に大きな乖離があり、市場の疑念を引き起こした。主に3つの原因がある:1)統計方式では、不動産投資は「財務支出法」を採用して統計を行い、一部のデータに留置後報が現れた。2)統計口径では、土地購入費は不動産投資に計上されるが、「三馬車」の資本形成総額に計上されず、投資データに干渉をもたらす。3)住宅企業は資金が緊迫している状況下で、プロジェクトの建設を加速して前売り基準を達成し、資金回収を加速することを期している。
現在、住宅企業の土地取得は依然として慎重で、不動産投資は依然として低迷している。1-2月の土地購入面積と土地成約代金は前年同期比42.3%と26.7%減少し、新着工面積は前年同期比12.2%減少した。住宅企業の経営はもっと慎重だ。1つは昨年、一部の住宅企業が債務リスクを爆発させ、盲目的にレバレッジを加えたモデルが一定の反省を得たことだ。住宅企業の資金チェーンは依然として緊張しており、1-2月の住宅企業の資金は前年同期比17.7%減少し、銀行の住宅企業への融資は依然として慎重で、不動産販売の低迷も住宅企業の返済に影響を及ぼしている。
3、高周波データによると、3月の中国の疫病は反発し、不動産販売と住宅企業の土地取得に衝撃を与えた。3月以来、30大中都市の商品住宅の成約面積は大幅に下落し、100大中都市の成約土地面積は減少し、割増率は著しく低下した。
4、住宅企業の債務リスクはまだ十分に釈放されていない。今年の100社の典型的な住宅企業の満期債券の金額は6000億元を超え、満期債券は主に上半期に集中している。昨年第4四半期以来、政府は住宅企業の融資に対する支持を強化したが、今年も Yango Group Co.Ltd(000671) 、正栄を含む有名な住宅企業が実質的な違約を起こし、住宅購入者が新しい住宅の交付に懸念を持っており、様子見の気持ちが強い。
二、安定不動産政策が持続的に発展し、「市場の底」の戒めが年中に現れた。
1、政府はコントロールを緩和し、住民の合理的な住宅と住宅企業の合理的な融資需要を満たす
昨年12月、不動産市場は「政策の底」を迎えた。今年はすでに50都市を超え、住宅ローン金利の引き下げ、頭金の引き下げ、積立金ローン条件の緩和、住宅購入補助金の緩和、購入制限の緩和、取引税費の引き下げなど、全方位の救済措置が含まれている。住宅企業の融資政策も緩和され、住宅企業の融資環境の境界が改善された。一つは、住宅企業の買収合併融資を大いに支持することであり、これは過度に厳しい前売り資金の監督管理政策である。
2、不动产市场は短期的に调整される见込みで、年内に「市场の底」を迎えることを戒める
現在の不動産の「市場の底」はまだ現れていない。前の2回の不動産コントロールの緩和サイクルを振り返ると、1)購入制限ローンの猶予や住宅ローン金利の引き下げなどの需要端政策を緩和し、市場を活性化させる効果が強く、今回の政策の緩和力はさらに強化される見通しだ。2)住宅ローン金利は不動産販売のリード指標であり、商品住宅販売面積の伸び率は一般的に個人住宅ローンの平均金利の段階的な高値に転じ、6-9カ月前後で、今回の販売データは2年中ごろにプラス成長を回復する見通しだ。しかし、今回のサイクルが疫病の反発と住宅企業の債務リスクの衝撃に直面していることを考慮すると、市場の自信回復にはより長い時間がかかり、政策のさらなる保護が必要だ。三、不動産が安定してこそ経済が安定することができ、安定した不動産は安定した経済政府が地価を安定させ、住宅価格を安定させ、予想を安定させ、不動産業の良性循環と健全な発展を促進する必要がある。第一に、住宅ローン金利を適切に引き下げ、住民の住宅購入コストを下げる。第事、地方政府は都市の施策のため、住宅購入者の合理的な住宅需要を満たさなければならない。第三に、住宅企業の正常な融資需要を満たし、住宅企業の債務リスクを防止・解消する。第四に、不動産の新しい発展モデルをさらに模索し、賃貸購入を並行することを堅持し、長賃貸住宅市場の発展を加速させ、保障的な住宅建設を推進する。
リスク提示:疫病の反発が予想を超え、不動産コントロールが予想を超えた。
