最近、上海の同業者は私に、上海のビル市はすでに反発し始めたが、どうして深センのビル市はますます悪化しているのだろうかと聞いた。今の深センビル市は、本当に私がここ10年来見たことのない光景です。2021年、深センの年間中古住宅の成約数は、ここ15年来の新低を記録した。昨年6月から、中古住宅の毎月の成約は3000軒以下の「地量」をさまよっている。考えられなかったのは、2022年はさらに開局が悪く、1月に2000セットを割り、2月に1000セットを直接割ったことだ。
もちろん、2月には疫病の影響で財産権登録センターが営業を停止し、データはそれほど惨めではなかったが、低迷の態勢はそれほど変わっていない。2000万人以上の人口のスーパー都市は、過去のビル市が非常に活発で、政策に積極的な信号があるたびに、「お金を作る」ことが大好きな深セン人は、ベンチを持ってビルの売り場に並んだ。間もなく、土地を売ることから家を売ることまで、新しい家から中古の家まで、繁栄しています。今、深センの1ヶ月の成約量は意外にも北京や成都の1日の量に及ばない。
昨年第4四半期以来、政策が積極的に救済されても、死水の微波のようだ。現在、深セン初のスイートルームの金利は4.90%に下がり、ホットスポット都市の中で最も低く、開発者が「1割の頭金」を祭っているが、市場も興味を持っていない。銀行の友人によると、金利が3.9%に低い経営ローンも申請されていないのに、なぜこのような状況になったのだろうか。ある人は3つの原因を総括して、つまり参考価格は“レバレッジをプラスします”を殺して家を炒めて、大学区は“学区の家”の神話を破って、不動産税は不確実性を増加しました。
この3つの要因は確かにビル市の重ポンド兵器を抑制することだ。筆者の友人の一人は、2020年に宝安区で1500万元の不動産を写したが、現在は看板価格が2000万元に上昇し、友人は100万元値下げしようとしたが、過去3カ月は誰も興味を持っていない。仲介のお兄さんが出した答えは、今市場でこのような豪邸を受け取ることができる人が少なすぎるということです。深センの購買力は強いのではないでしょうか。どうして誰も迎えに来ないのですか。仲介のお兄さんは私にレバレッジを加えることを許可すれば、購買力があると言った。
深センの若者は多くて、すべて家を買って、家を炒めて、できるだけ早く車に乗りたいです。貝殻研究院の統計によると、深センの新房の平均住宅購入年齢は38.3歳、中古住宅の平均住宅購入年齢は36.5歳だった。しかし、深センの住民の収入は相対的に高いにもかかわらず、貯蓄が足りないため、違反とレバレッジがよく見られる。現在、違反にレバーを加えることは許されず、接盤能力は自然に低下している。問題は、過去1-2年にレバレッジで支えられた高い住宅価格が、現在は高位で寒さに耐えられず、中古住宅価格が9カ月連続で下落していることだ。
レバレッジに行くのは全国の碁で、みんなが直面している情勢は同じですが、北京、上海の中古住宅市場は底をつき始めて回復しました。どうしてですか。北京、上海には多くの古い市民がいて、彼らの手には貯蓄があるか、家を変えたり、ビルの年齢の長い商品の家があったりして、前者は「New Money」と呼ばれ、後者は「Old Money」と呼ばれています。これらはビル市の基本盤です。政策が明らかになると、これらの置換需要や子供のために家を買うなど、市場を安定させる中堅だ。
興味深いデータがあります。上海の外来人口源地が上位にランクインしたのは江蘇、浙江、安徽で、深センの外来人口が上位にランクインしたのは湖南、湖北、広西です。明らかに、上海の外来人口は「New Money」の基礎を提供することができるのはもっと厚い。まとめてみると、若い人口は深センの住宅購入の主力だが、貯蓄が不足し、手に資産が少ない、あるいは「New Money」は厚くなく、「Old Money」もない。昔はもちろんプラスできるレバーだと思っていたが、今はプラスさせないで、ビル市は不景気になった。
そのため、深センは公共住宅の供給量を60%に引き上げ、その多くが賃貸住宅(公営賃貸住宅や保障賃貸住宅)である。若者が多くて、蓄えがなくて、資産がなくて、両親からの援助が足りなくて、超高い住宅価格に直面して、公共住宅を通じて深センで根を下ろすしかなくて、それからよく仕事をして、頭を貯めて、“New Money”の底が厚いまで待って、更に家を買います;家があって、数年後に部屋を変える時“Old Money”があって、これは深センがビル市の基本盤を固める経路です。
過去、ビル市が反発するたびに、深センは「リーダー羊」だった。主な原因は、深セン人が政策に非常に敏感で、若者がレバレッジを加える勇気があり、ビル市も反発が速いことだ。「家に住んでいても炒めない」が人の心に深く入り込み、レバレッジを加えて家を炒めるのが過去式となり、深センが新築住宅の価格を全面的に制限し、値上げの予想を抑えると、深センも「リーダー」になれなくなった。不動産市場の不況は基本盤の底が厚くなく、比較的弱いことを反映している。深センの大規模な公共住宅建設は、まさにこの基盤を固めている。
(著者は広東省住宅政策研究センター首席研究員)
