今年の第1ラウンドの集中供給の幕が開かれ、多くの良質な土地で住宅企業を引きつけ、競売の敷居も下がっている。3月31日、広東港澳大湾区に属する深センと広州は今年初めて集中譲渡地を発表した。
深圳土拍仍強化”房地連動”
深セン市計画と自然資源局が発表した情報によると、深セン市2022年度の第1ロット、計8件の居住用地は3月31日に看板の譲渡公告を集中的に発表し、4月29日に看板を掲げて成約し、土地の位置は宝安、光明、龍華、龍岡、坪山、深汕特別協力区の計6区をカバーし、総開始価格は約168.11億元である。このうち、龍岡区宝龍街道G 023100001の土地はすべて企業が所有する保障性賃貸住宅の建設に用いられ、残りの7つの用地はいずれも「普通商品住宅+保障性賃貸住宅」を建設している。
聞くところによると、このロットの用地の看板案は2021年に深センの居住用地が集中的に譲渡する規則を継続し、龍岡区宝龍街道G 02310001の土地を除いて、残りの用地は「三限双競+揺り号」の方式で看板を掲げて譲渡した。例えば、宝安区新安街道にあるA 0120112宗地が完成した後、一般商品住宅の販売制限価格(平均価格)は87494元/平方メートル(装飾を含まない)である。本ロットの用地の最高割増率は15%以内に抑えられ、一般商品住宅の販売制限価格を明確にすることで「不動産連動」を強化し、市場の予想を導いた。また、不動産開発資質の検証、企業関連性審査、土地購入資金審査、土地購入宗数制限などの方式を引き続き通じて、安定した理性的で秩序ある市場競争環境をさらに構築している。
注意に値するのは、今回の譲渡地はいずれも保障的な賃貸住宅を初期に建設し、建設後、市住宅保障署が受け入れ、運営、管理を担当していることだ。企業が保有する保障性賃貸住宅は、プロジェクトの管轄区住宅建設局が監督管理を担当し、政府の指導、市場化運営を実行する。記者の整理によると、今回深センが発表した複数の用地の価格は昨年の同区の用地の価格よりやや上昇した。例えば、A 0120112宗地は昨年の新安宗地(宝中鴻栄源プロジェクト)の1平方メートル当たり8.55万元の制限価格に比べて、1平方メートル当たり2000元近く上昇した。
多地土拍规则変化
住宅企業の積極性を高める
しかし、深センの今回の土拍は依然として「三限双競+揺号」の方式を採用しており、規則は大きく変化していない。3月31日、広州公共資源取引センターは18件の住宅用地を掲げ、5月5日に集中的に譲渡し、ルールの変化が明らかになった。
しかし、広州の今回の土拍のルールはいくつか変わった。譲渡条件の面では、今回の土拍にも昨年の「住宅価格制限」や「販売制限」の条件は現れなかったが、ほとんどの土地の譲渡条件には土地の価格制限、競自持、揺号などのプログラムが設置されている。例えば、黄埔地塊は開発プロジェクトの価格を限定しないが、建設された教育施設などの交付時間を要求している。
海珠区の2つのブロックの要求は、「オファーが最高制限地価に達した後、競売方式は競売企業が所有する商品住宅の建築面積(不動産登記の建築面積を基準とする)に転換する。落札者を確定し、最高制限地価を受けた落札者は商品住宅の建築面積を競売に参加することができ、最高競売商品住宅の建築面積の割合は50%に設定され、2人以上の落札者が企業の商品住宅の建築面積の割合が50%であることを報告した後、ネット上の競売を停止し、番号を振って落札者を確定することに変更した。所有商品の住宅建築面積の割合が50%の競売人が競売に参加し、競売時間は時間制限競売後3営業日以内である」と述べた。
広東港澳大湾区に属する東莞では、2022年に初めての居住用地の集中供給地も先日オンラインになり、長安、塘厦、大嶺山、常平、横アスファルトなどの町が計8つの土地を譲渡した。注目すべきは、今回発売された土地は総価格を制限しているが、建設後の新築住宅の販売価格を制限していないことだ。
2022年に入ると、複数の都市の集中供給規則が変化し続けている。例えば、杭州は「2022年杭州市街地の第1陣の住宅用地集中譲渡の公告」を発表し、今回の政策は杭州の土拍規則を調整し、最大のハイライトは「次高者得」の規則を明確にしたことだ。地価が封頂価格に達すると、直接番号を振るのではなく、オフラインの一次オファー方式で行います。このうち、見積書では最高見積書を除いて、すべての見積書の中次高者によって競合企業として確定します。これから分かるように、杭州は「次高者得」のモデルを確立し、過去の「価格高者得」のモデルを変えた。
現在までに、22の集中供給都市のうち、半数以上の都市が今年初めて集中譲渡地を発売した。土拍の結果から見ると、土地市場の分化は比較的深刻で、全体的に冷熱の不均一を示している。業界関係者によると、各地で良質な土地で住宅企業を誘致しているが、競売の敷居も下がっており、供給価格は明らかに住宅企業に有利だが、全体の土地市場は依然として低位に運営されているという。
中国指数研究院は、最近初めて土地を集中的に譲渡した都市について、以下の特徴を示していると考えている。土拍規則の最適化、「繁を簡略化」、敷居を下げ、利益を上げ、番号を振る/抽選は基本的に標準化され、企業の土地取得意欲を高める。市場の熱の分化は明らかで、一部の在庫が大きいか、市場が調整期にある都市の土拍熱は依然として低位を維持している。拿地企业は依然として国央企业を主とし、一部の穏健型民企业の拿地积极性は依然としてある。短期的には、まだ最初に土地を推進していない都市は、土地構造と競売規則を最適化し続けるだろう。
