都市の更新には2つの分類次元があり、改造方式によって区分され、総合整備類、機能変化類、撤去再建類に分けられる。伝統的な古い団地の改造の多くは総合的な整備類に属し、改造の力は相対的に弱い。撤去・再建類プロジェクトの改造力が最も大きく、住宅企業が都市の更新に参加する主な形式でもあり、改造プロジェクトは商業や住宅プロジェクトを建設することができる。改造対象によって区分され、古い団地、古い工場区、古い街区と城中村の改造に分けられる。古い団地の改造は総合整備類プロジェクトに属し、牽引できる投資規模は相対的に限られている。老朽化した街区、老朽化した工場区、城中村などの地域式の開発は、機能変化類と撤去再建類のプロジェクトに関連し、牽引する投資規模がより大きくなる可能性がある。多省市は現在の作業計画においても、地域開発を都市更新の重点方向としている。過去の投資規模と現在の投資計画の試算から、都市の更新第14次5カ年計画期間の投資規模は10-12兆元以上、期間平均で毎年2-2.5兆元以上の投資規模を牽引すると予想されている。われわれは2022年に不動産投資が予想を超え、年間不動産投資の成長率5.4%を維持すると予想している。短期権益資産の安定成長に関するプレートの表現は引き続き続くと予想している。金利債では10年債の利回りがさらにQ 2から3%上昇する見通しだ。
都市化は次第に高速発展から高品質発展に転換し、生活品質を高める都市の更新は重要な役割を果たす。
近年発表された公式文書によると、都市更新の開発モデルは2つの次元から理解できると考えられている。1つは、都市更新の改造対象によって区分され、「3区1村」、古い団地、古い工場区、古い街区、城中村の改造に分けることができる。この分類根拠は主に2021年4月に国家発展改革委員会が「2021年新型都市化と都市と農村の融合発展の重点任務」の文書を印刷・配布したことで明らかになった。第二に、都市の更新の改造方式によって区分され、総合整備類、機能変化類、撤去再建類に分けることができる。この分類根拠は国家レベルの統一基準がなく、深セン市が2022年2月に発表した「都市更新管理方法」(以下「方法」と略称する)を主に参照した。都市の更新の先行都市として、広東省の他の都市も基本的にこの分類体系に沿っており、例えば珠海市は都市の更新を整備類、改築類、解体類に分けている。中山市は都市の更新を微改造、局部改造と全面改造に分けた。この分類基準は他の省にも参考になると思います。
改造方式から見ると、解体・建設類プロジェクトは改造力が最も大きく、住宅企業が都市の更新に参加する主な形式でもある。
改造方式から見ると、解体・建設類プロジェクトは改造力が最も大きく、住宅企業が都市の更新に参加する主な運営形式でもある。総合整備類プロジェクトは主に消防施設の改善、インフラと公共サービス施設の改善、沿道立面の改善、環境整備と既存の建築省エネ改造などの内容を含むが、建築主体構造と使用機能を変更しない。総合整備類更新プロジェクトは一般的に付属施設を建設しない。定義から見ると、整備類プロジェクトは3種類の改造の中で最も力が弱い項目であり、現状の機能を改善することを目的とし、一般的に建築面積を増加しないことが明らかになった。具体的な例から見ると、中国がこれまで提出した都市の古い団地の改造は総合整備類プロジェクトの重要な構成部分である。機能変更類プロジェクトは主に一部または全部の建物の使用機能を変更するが、土地使用権の権利主体と使用期限を変更せず、建物の元の主体構造を保留する。このタイプは、インフラストラクチャと公共サービス施設の改善のニーズに応じて付属施設を追加することができる。機能変化類プロジェクトの投資規模は通常整備類プロジェクトより大きく、すべて撤去しない前提の下で局部撤去または増築を行うことができ、不動産企業はプロジェクト改造または運営の方式を通じて投資建設に参加することができ、改造後のプロジェクトは商業不動産運営を行うことができる。具体的なケースは深センDCC展覧会の展示文創園で、前身は香港資本の製衣工場で、もともと主体構造は古い工場の建物と寮の建物から構成されていた。2013年に住宅企業中南グループがこのプロジェクトの全体的なアップグレード改造に参加した。改造の主な内容は2棟の小さな工場の建物を撤去し、残りの17棟の建物を園区の5棟のビルに統合し、関連工事を建設するなどを含む。改造過程は主に「政府支援、企業主導、市場化運営」のモデルを採用している。
撤去再建類プロジェクトは、既存のプロジェクトを撤去し、再建設することであり、一方で権利者が自ら改造することもできるし、政府が統一的に組織して実施することもでき、撤去段階で入札募集を通じて企業単位を導入して撤去作業を担当し、改造後のプロジェクトは商業や住宅などの不動産類プロジェクトを建設することができる。解体再建類プロジェクトから派生した投資規模が最も大きく、不動産企業の参加度が最も深い。具体的なケースは、深セン市大沖村の旧改プロジェクトは深センで最も規模の大きい城中村の改造プロジェクトの一つであり、都市の更新中に撤去・再建類プロジェクトに属する。大沖村の前身は村民集団経済組織用地であり、不動産企業華潤グループが南山区政府と大沖実業と改造し、最終的にホテル、オフィスビル、ショッピングセンター、住宅を含む商業総合体に再建された。
古い団地の牽引投資規模は相対的に限られており、街区の工場区などの地域式開発が牽引する投資はさらに大きい。
古い団地の改造とは、都市や県城の建設年代が早く、失養失修失管、市政関連施設が完備していない、コミュニティサービス施設が健全でない、住民の改造意欲が強い住宅団地(単棟住宅ビルを含む)を改造することである。改造タイプから見ると、主に総合整備類プロジェクトに属し、牽引できる投資規模は相対的に限られている。
老朽化した街区、老朽化した工場区、城中村などの地域式の開発は、機能変化類と撤去再建類のプロジェクトに関連し、牽引する投資規模がより大きくなる可能性がある。多省市は仕事計画の中で片区開発を都市更新の重点方向としている。例えば福建省は「都市更新工事を実施し、古い団地、街区、片区全体の改造・向上を重点的に推進する」と提案した。安徽省は「都市更新ユニット(片区)の試験建設を推進する」と提案した。四川省成都市は2022年に「新たに30区の更新プロジェクトをスタートさせる」と明らかにした。山東省青島市は都市更新計画の中で「低効区の再開発を推進することによって、産業配置をさらに最適化し、都市機能を完備させる」と提案した。
老朽化した街区、老朽化した工場区などの区式改造は知恵都市、生態都市などの人気方向のアップグレードを展開する可能性があり、現在、多くの省・市の政府活動報告書で言及されている。知恵都市の方面:例えば山東省は“都市の更新を加速して、更に都市の発展の知恵化、緑色化、均衡化、双方向化のレベルを高めることを重視します;1200の知恵のコミュニティを建設します”を提出します。河南省は「デジタル技術を利用して社会を管理し、デジタル双子都市、知恵コミュニティを建設する。都市交通を円滑にし、インテリジェント化レベルを高める」と提案した。生態都市の方面:福建省政府の仕事の報告は提出します:“生態の連綿工事を実施して、系統的に沿海、山間部の生態の連綿帯を建設します”;山東省は「都市のグリーン資源の価値を十分に解放し、生態空間の山紫水明を建設する」と提案した。
2022年の不動産投資は都市の更新を代表政策的な投資と賃貸購入と並行する背景の下で政策の配当に注目する。
第14次5カ年計画はすでに都市の更新のために数量指標を設定し、都市の更新がすでに順次スタートしていることを意味し、都市の更新は不動産投資の強い変数であり、速い変数でもあり、2022年には不動産投資に牽引作用を発揮する見通しだ。過去の投資規模(2021年末現在、全国411都市で計2.3万都市更新プロジェクトを実施し、総投資額は5.3兆元に達した。全国レベルの都市更新概念の系統的な提出時期は2019年である)と現在の投資計画の試算(現在2省6都市が発表した十四五期間の投資計画規模はすでに5兆元近く(試算値を含む)であり、都市更新十四五期間の投資規模は10-12兆元以上を牽引すると予想されている。期間平均年間投資規模を2-2.5兆元以上牽引する(詳細は前期報告「なぜ都市更新が重点的に注目すべきか」を参照し、後続シリーズ報告では投資規模をさらに論述する)、不動産、基礎建設投資の割合70%と30%の試算(2021年深セン都市更新旧改プロジェクトの不動産と基礎建設投資の割合は約6、4割を占め、都市更新が今後さらに3、4線都市に拡大する可能性があることを考慮し、より多くは立ち退きなどの方法で不動産投資を形成する可能性があり、将来の不動産基礎建設投資の割合は7、3割になる可能性がある。年間不動産投資の伸び率に貢献するのは約7%-8%である。われわれは不動産投資が予想を超え、年間不動産投資の5.4%の成長率を維持すると予想している。金利債では10年債の利回りがさらにQ 2から3%上昇する見通しだ。
リスクヒント:都市の更新投資力は予想に及ばない。
