3月、郑州、ハルビン、福州は相前後して文あるいは态度を出して、ローン制限、购入制限あるいは贩売制限政策に対して调整を行って、第1阵の不动产制限性政策に対して调整を行う省都都市になって、 これも不动产需要端政策の调整が3、4线の都市から一部の市场の圧力の大きい2线の都市に拡大することを意味します。
諸葛捜房データ研究センターの統計によると、 は3月末現在、今年全国で70余りの都市で不動産関連政策を調整している。
中国都市経済学会不動産専門委員会主任、中国社会科学院生態文明研究所理論研究室主任の王業強氏は21世紀の経済報道記者に、 現在の政策調整には救済要因があり、一定の「緩縛」傾向もあるが、より適切な解釈は「最適化」行為であると伝えた。 「中央は不動産市場の機能定位に対する認識をさらに深化させた。不動産市場の分化の趨勢の下で、都市の施策によって、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持し、予想の誘導を強化し、不動産コントロール政策がより完備し、より細かく、より人為的であることを強調した。」
疫病、市場予想、住宅企業の基本面などの多重要素の影響を受けて、現在不動産業界は依然として「低谷」にある。調査を受けた専門家は、今後、不動産市場の安定した健全な発展を促進するために、より多くの都市が規制政策の最適化に追随すると考えている。 三四線都市から二線省都都市まで、不動産需要端政策の調整はどれらの主要な特徴を呈していますか?この3つの省都都市はなぜ率先して政策調整を開始したのか。将来、どの都市がフォローする可能性がありますか?
3つの省都都市が率先してコントロールを最適化
3月1日、鄭州は不動産業の良性循環と健全な発展の促進に関する通知を発表し、 は合理的な住宅需要を支持し、住宅市場の供給を改善し、信用融資のサポートを強化するなどの5つの政策内容を新たに規定した。 このうち、鄭州は貸付制限政策を調整し、個人住宅の消費負担を減らすことを明確にした。具体的には、住宅を1軒所有し、相応の住宅ローンを決済した家庭に対して、居住条件を改善して再びローンを申請して普通の商品住宅を購入するために、銀行業金融機関は最初のスイートルームローン政策を実行している。また、個人住宅ローンの投入を増やし、住宅ローン金利を下げることを提案した。
広東省住宅政策研究センターの李宇嘉首席研究員は、この政策が調整された後、鄭州初のスイートルームの認定基準が「住宅を認めてローンを認めない」から「住宅を認めてローンを認めない」に変わり、鄭州がホットな都市の中で初めて「住宅を認めてローンを認めない」都市になったと考えている。
鄭州はまた、子供、近親者が鄭で働いて生活していることを提案し、高齢者が鄭に来て親の養老を奨励し、家庭に頼って新しい住宅を購入することを許可した。 これは市場によって購入制限政策の調整と解読された。易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監は、この規定が条件に合った家庭の住宅購入可能なセット数を増やしたと明らかにした。
鄭州市が不動産市場のコントロール新政を発表してから22日後、3月23日にハルビン政府は公示を発表し、「哈政弁則〔201812号」文を廃止する予定だと発表した。
これにより、ハルビンは今年初めて明文的にコントロール政策を廃止すると発表した文書となり、特に販売制限を取り消す予定の省都都市となった。
中指研究院指数事業部の孟新アナリストは21世紀の経済報道記者に、需要端の支持政策の打ち出しは適度で、商品住宅市場は合理的な住宅需要を支持すると同時に、依然として不動産の売買を断固として抑制しなければならないと指摘した。販売制限は合理的な住宅需要をバランスよく支持し、不動産の売買を抑制する重要な手段である。
易居ハルビン副総経理の陶漢氏は21世紀の経済報道記者に対し、 ハルビンは多くの政策ツールを動員したが、不動産市場は依然として楽観的ではなく、同市が販売制限を取り消す重要な背景となっている。
福州は最新の需要端政策調整を打ち出した省都である。 3月30日、21世紀の経済報道記者は福州市不動産登記と取引センターに電話をかけた。 新しい住宅購入は依然として販売政策の制約を受けている。鄭州に比べて、福州の購入制限政策の緩和力はもっと大きい。
不動産政策調整2.0段階に入る
鄭州、ハルビン、福州は初めて貸付制限、購入制限または販売制限政策を調整する省都都市となり、一定の不動産政策調整の風向標意義を形成した。 21世紀の経済報道記者の整理によると、この3つの都市の不動産市場の圧力はいずれも大きく、共通性の特徴もあれば個性の特徴もある。
不動産の在庫除去サイクルは重要な指標である。上海易居不動産研究院のデータによると、今年2月現在、鄭州、ハルビン、福州の在庫除去周期はそれぞれ12.9カ月、48.5カ月、19.6カ月で、同期の32の二線都市の在庫除去周期は14.8カ月だった。鄭州の在庫除去周期が二線都市の平均値をやや下回っているほか、ハルビンと福州は平均値を上回っており、そのうちハルビンの在庫除去周期は百城の中で2番目に高く、西寧の50.6ヶ月に次ぐ。
それだけでなく、今年2月の鄭州、ハルビン、福州の成約面積はいずれも減少し、減少幅はそれぞれ35%、33%、48%で、同期の鄭州、ハルビン、福州の在庫除去周期は前年同期比で増加し、環比の上昇幅はそれぞれ5%、13%、18%で、前年同期の上昇幅はそれぞれ96%、61%、17%だった。
中国の不動産指数システム百城価格指数によると、今年2月の鄭州、ハルビン、福州の新住宅の平均価格はそれぞれ1.25万元/平方メートル、0.96万元/平方メートル、1.72万元/平方メートルで、前月比はそれぞれ0.08%、0.01%下落し、横ばいだった。同時期の百城新房の平均価格は1.62万元/平方メートルで、前月比0.03%上昇した。
不動産市場の不振はこの3つの省都都市の調整制限政策の共通の原因である。このほか、3つの都市にも個性的な特徴がある。
この3つの都市の中で、ハルビンの住宅価格市場は相対的に悪い。ハルビン市政府が公開したデータによると、2021年のハルビンのGDPは5351.7億元で、前年同期比5.5%増加し、全国のGDPの伸び率より2.6ポイント低下した。このうち、不動産開発投資は14.6%減少した。
ハルビンは第三産業を主とし、2020年の第三産業の増加値はGDPの中で66%を占めている。陶漢氏によると、疫病はハルビンのサービス業に大きな影響を及ぼし、多くの住宅購入者の収入とキャッシュフローが不安定で、昨年第4四半期から現在に至るまで、ハルビンビル市は住宅購入を主とし、成約面積は80-90平方メートルの間で、総価格は約80万元余りで、改善型需要は保守的になっている。
不動産市場の低迷が土地市場に伝わった。易居ハルビン会社の市場部のデータによると、2021年にハルビンの経営性土地の供給は34件で、前年同期比47.5%減少し、成約は28件で、前年同期比61%減少した。2021年ハルビンの土地需給比は1.48で、全体的に供給が需要より大きい状態にあり、市場が冷え込み、動力が不足している。今年1-2月、ハルビンの経営性土地は供給がなく成約がなく、市場は空白期に入った。政府の土地譲渡収入が下がる。
鄭州の不動産市場も一定の圧力に直面している。克而瑞データによると、2017年から鄭州の住宅需給は供給が需要より大きい状態にあり、昨年の不動産市場は疫病と水害の二重の影響を受け、商品住宅の成約は948万平方メートルで、前年同期比24.45%減少した。今年は住宅の売れ残りが増え、市場全体の自信が不足している。
福州市場も同様に需要より供給が大きい。このほか、李宇嘉氏によると、第7回全国国勢調査のデータによると、福州の常住人口の10年の増加幅は福建省の全省より4ポイントしか高くなく、人口の集積度が足りないという。福州は購入制限政策を調整し、福州が国家中心都市を創建し、福州の人口集積度を増加させ、経済発展を促進することにも直接関係している。
全体的に見ると、李宇嘉氏は、現在の不動産政策の調整は2.0段階に入っており、3、4線都市から2線省都都市に至るまで、 の制限措置が新たな「退潮」に入る可能性があると考えている。 現在、各地の不動産市場の下落は明らかで、すでに不動産の全チェーンの正常な循環に影響して、更に地方財政の持続可能性に影響して、“不動産が炒めません”を維持する前提の下で、一部の都市は制限的な措置を脱退するのは必然です。
コントロール政策の最適化は「多点開花」
孟新は、購入制限、貸付制限、販売制限政策の最適化は市場の圧力が大きい二線都市を主とし、ほとんどの三四線都市は購入制限の面で依然として緩和されているため、貸付制限を最適化するか、制限政策を調整する重要な手段になると考えている。
諸葛找房データ研究センターがまとめた今年の3カ月前の各地の政策調整では、住宅ローン金利の引き下げ、頭金比率の引き下げ、積立金貸付額の増加(積立金貸付頭金比率の引き下げ)、積立金貸付条件の緩和など、過半数の政策が住宅ローンに関連しており、一部の都市では人材や都市に入る農民などの新市民の住宅購入に対して指向的な優遇政策を打ち出し、一部の都市では全体的に住宅ローンの要求を緩和している。
住宅ローン金利の引き下げについて、杭州、昆明、深セン、北京、上海、福州などの都市の住宅ローン金利はいずれも引き下げられた。3月に貝殻研究院が監視した103の重点都市の主流の住宅ローン金利と2軒目の住宅ローン金利はそれぞれ5.34%、5.6%で、昨年12月の累計より30、31ベーシスポイント回復した。
初払いの割合を下げる面では、玉林が今年の新市民が初スイートルームと二スイートルームを購入する商業ローンの額を住宅購入契約の総価格の80%と70%に引き上げることを規定している。今年3月、温州住建局は温州市のネット問政プラットフォームで公開的に応答し、温州初のスイートルームの商業ローンの初支払い割合は20%に下がった。春節前後、重慶の一部の銀行は最初のスイートルームの頭金が最低20%、2つのスイートルームが最低40%を実行し始めた。
積立金ローンの額を増やす(積立金ローンの頭金比率を下げる)面では、今年1月に北海が従業員家庭の2軒のスイートルームを預けたり、住宅積立金ローンを2回目に申請したりする最低頭金比率を60%から40%に引き下げた。1月に寧波は条件に合致する2人または3人の子供の家庭の最初のスイートルーム積立金の貸付額を60万元/戸から80万元/戸に引き上げた。今年3月から、南寧初のスイートルームと二スイートルームの積立金ローンの最高額はそれぞれ70万元と60万元に増加した。
済南、青島、自貢、株洲、晋中、中山、新郷、唐山、南昌、宣城などの都市も、積立金貸付額または積立金貸付条件を調整したり、貸付額を増やしたり、使用難易度を下げたりしている。
また、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことをサポートするために、人材、都市に入る農民などの特定のグループが住宅問題を解決し、住宅消費を促進するために、珠海、保定、玉林、瀘州、南充、貴港、紹興、延吉、南浔、衡陽などの多くの都市が今年に入ってから住宅補助政策を打ち出した。
各地の不動産政策の最適化の方向と力はそれぞれ異なる。 貝殻研究院の許小楽首席アナリストは21世紀の経済報道記者に、都市の不動産市場の状況、人口構造、実際の住宅需要に違いがあり、都市間のコントロール政策が異なることを決定した。これも都市の施策の表現によるものだ。
重点都市政策の調整効果はどうですか。データとインタビューから見ると、現在の効果は相対的に限られているかもしれません。
鄭州のある住宅企業の関係者は21世紀の経済報道記者に、 鄭州の新政満月は、一定の役割を果たしているが、ほとんどの住宅購入者の予想が改善されていないため、市場の振興効果は一般的だと話した。
中国の不動産指数システム百城価格指数によると、鄭州の3月の新築住宅の平均価格は1.24万元/平方メートルで、前月比0.27%下落し、同期の全国100都市の新築住宅の平均価格は1.62万元/平方メートルで、前月比は0.03%上昇した。
陶漢氏によると、ハルビンでは現在も疫病が繰り返しており、政策効果はまだ不明だという。 陶漢氏によると、ハルビンの政策はすでに底をついているが、住宅購入者の購買力は大きな支持の下で依然としてしっかりと築くことができず、ハルビンのような弱い二線都市は疫病、産業、収入、人口などの多重要素の影響を受け、3-5ヶ月で市場の底を迎える可能性があり、期間中、住宅価格は引き続き下がる可能性があるという。ハルビン市場が修復するには、より長い時間がかかる。
福州の政策調整は今から時間が短すぎて、効果は依然として市場のさらなる検証が必要だ。
王業強から見れば、現在の政策調整の力が大きい都市では、ハルビンの不動産圧力が大きく、特殊であるため、都市施策のコントロール精神の指導の下で「哈政弁規〔201812号」を廃止する予定である。他の不動産市場の圧力が大きい都市もこのようなやり方を取る可能性があり、実際の状況に応じてより緩やかな政策を取る可能性もある。
需要端政策調整が唯一の方向ではない
政策調整の力度にかかわらず、 今後、より多くの都市が不動産政策の調整に追随することが業界内の共通認識となっている。
王業強氏は、疫病の影響を受けて、現在の経済圧力が大きいと話した。昨年末、中央経済工作会議、今年の政府工作報告はいずれも「不動産を炒めない」ことを堅持する前提の下で、商品住宅市場が住宅購入者の合理的な住宅需要をよりよく満たすことを支持し、不動産業の良性循環と健全な発展を促進することを強調し、中央の不動産市場の機能定位に対する認識がさらに深化していることを説明した。
「これは不動産市場にとって積極的な信号だ」。王業強は言った。さらに、現在の不動産市場全体が低迷していることに加え、その後、より多くの都市が規制緩和政策にフォローし、不動産市場の安定と健全な発展を促進することは間違いない。
李宇嘉氏によると、現在の高住宅価格、新房大戸型化、豪邸化の傾向の下で、収入と予想全体から見ると、購買力が弱い。需要を解放および起動するには、改善需要をアクティブにする必要があります。住宅消費を促進し、合理的な住宅需要を支持し、不動産業界の良性循環を促進する文脈の下で、購入制限と販売制限政策を調整するのはより強い合理性があるため、ホットスポットではない都市の購入制限政策は調整を迎えるか、調整を迎えるだろう。
これと同様に、許小楽氏は、現段階の在庫圧力が大きく、市場回復力が弱い都市、例えば北方の二三線都市については、購入制限を含む他の制限政策で調整する可能性があると考えている。
王業強氏によると、 一線都市はこれまで不動産政策の厳格な監視を受けてきたが、積極的な政策信号の下で、前期の厳しすぎる政策は適度に微調整されるという。 の厳しい躍進も、一線都市市場が大きな圧力に直面すれば、政策の微調整も可能だが、一線都市の購買力が相対的に十分であるため、政策の微調整でも、力は大きくないと考えている。需要側の政策調整は必ずしも唯一の方向ではない。例えば、住宅企業が商品住宅の前売りを申請する条件を適度に緩和することも、住宅企業の資金圧力を緩和する方法の一つである。
実際、現在、一部の住宅企業に対する政策が発表されている。例えば、3月1日に鄭州で発表されたビル市のコントロール新政の中で、土地競売保証金の最低割合を看板価格の20%に引き下げ、土地譲渡金は成約後1年以内に分割納付することができることが明らかになった。
許小楽氏は、住宅企業のリスクに対する救済政策も未来の政策調整の鍵だと考えている。
王業強氏は、政策調整の方向は「3つの赤い線」と銀行の住宅ローンの規模と「2つの赤い線」には及ばないと考えている。「三つの赤い線」でも「二つの赤い線」でも、中央が不動産企業に対して病気治療を行い、市場リスクを解消する重要な措置であり、不動産業の良性循環と健全な発展を促進する基礎と前提でもある。
