これまで年報が続々と発表された各大手住宅企業の中には、業界内の安定した発展の代表者も少なくないが、粗利率の下落の運命を逃れられなかった。
第一財経記者の不完全な統計によると、審査されていない業績報告を含め、現在までに約30社の規模の住宅企業が2021年の経営状況を明らかにした。14社の住宅企業の粗利率は20%を下回っており、緑城も5.5ポイント下落して20%以内に下落した。
業界内では、粗金利の下落の原因を、これまでの高値で転換し、新しい住宅の価格制限を重ね、二重の圧迫に帰結している。この状況は土地市場の理性的な傾向に伴って修復される見込みだ。多くの住宅企業の管理職は2021年下半期の土地市場で得た土地に良い利益空間があると言及した。
しかし、この修復過程は、住宅企業を過去の高さに戻すことができるのだろうか。華潤置地の李欣総裁は、「粗利率水準が20%前後または20%以上に戻ることは共通認識だ」とし、「家ごとに状況は異なるが、粗利率水準の目標には大きな違いはなく、30%以上の粗利率に戻ることはできない」と述べた。
半数の住宅企業の粗利率は20 以下 に下がった。
第一財経記者の不完全な統計によると、審査されていない業績報告を含め、現在までに約30社の規模の住宅企業が2021年の経営状況を明らかにし、28社の上場企業がいずれも異なる程度の粗利率で下落した。
これまでの億翰シンクタンクの統計によると、2021年半ばにカバーされた50社の典型的な住宅企業の粗金利の平均値は約23.2%だった。現在までに、20社の住宅企業がこの指標を下回っており、全体の利益能力はさらに低下している。うち14社が20%を下回り、5割近くを占めた。
具体的には、現在年報が発表されているTop 10の住宅企業には、碧桂園、万科、中海不動産、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、華潤置地、龍湖グループが含まれており、粗利率はいずれも下落している。
このうち、2020年同期に比べて、粗金利の下落幅が最も大きくなったのは万科で、前年の29.2%から21.8%に下がり、7.4ポイント減少した。「利益王」と呼ばれていた中海地産は、この指標の下落幅が2位で、粗利率は2020年度の30%から6.5ポイント下落して23.5%付近に達し、同時期の純利益率は7ポイントを超える下落幅で17.78 に下落した。
華潤置地、龍湖の粗利率の下落幅は相対的に小さく、いずれも4%前後で、それぞれ27%、25.3%だった。両社とも比較的成熟し、利益能力の強い投資不動産の運営が支えられており、報告期間中、両社の投資不動産の粗金利レベルはそれぞれ68.2%、74%に達したが、開発不動産の粗金利レベルはいずれも23%前後に下落した。
また、14社の住宅企業の粗金利が20%以下で、そのうち9社が2021年に20%を割り込んだ。緑城はさらに24%近くのレベルから5ポイントを超えて18.1%に下落した。特筆すべきは、全体の粗利率レベルは20.4%を維持しているにもかかわらず、不動産開発業務の粗利率は前年より約4ポイント下がり、17.7%に下落したことだ。
実際、不動産企業の粗利率水準は2018年に段階的な高値に達した後、下り通路に入り、これまで回帰過程を開いていない。 Anhui Golden Seed Winery Co.Ltd(600199) のデータによると、2018年から2020年にかけて、不動産企業の粗利率はそれぞれ28.77%、26.96%、23.35%で、下落幅は年々拡大している。
億翰シンクタンクの統計によると、追跡した50社の典型的な住宅企業のうち、2019年には33社の住宅企業の粗利率が25%-35%に集中し、2020年には約31社の住宅企業の粗利率が20%-30%に集中した。
粗利率の下落については、業界内で明らかな予断と共通認識がある。 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) の王暁松会長は最近の業績会で、不動産が金融業界から製造業の属性に戻ると再び明らかにした。
また、統計によると、3月以来、住宅企業が発表した2021年の業績公告によると、平均粗利益率は18.74%、平均純利益率は8.21%だった。製造業の2021年の粗金利水準は20.53%、純金利は7.96%だった。
高台価格は強いコントロールに遭遇しました
粗金利の下落が続いているのは、高歌猛進中の業界がコントロールのハンマーに遭遇したためだ。
2015年から、一線都市がリードする住宅価格の上昇が加速し、土地市場が同時に爆発し、住宅企業の投資力が大きく増加した。2016年には、一線都市で数ヶ月連続で土拍割増率が100%を超え、同時に「地王」が頻発した。2016年には全国で350件以上の「地王」が現れたというデータがある。
土地市場の熱さは急速にビルの価格を押し上げた。国盛証券研報によると、2016年時点で、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の新規土蔵の平均ビル価格は1.3万元/平方メートル前後で、近年のピークとなっている。地市火熱と同期して各地で相次いで公布された新築住宅の価格制限令で、多城は新築住宅の届出価格の上昇幅を制限し、その後2018年に「住宅は炒めない」と正式に提出され、業界のコントロールは長期的に高圧下にある。
そこで、高値で取得した土地は市场に入る时にちょうど価格制限政策の推进に会って、プロジェクトは住宅企业の予想通りに相応の価格に达することができなくて、利益の空间は深刻に圧迫されます。 Dongxing Securities Corporation Limited(601198) 研報によると、2016年第1四半期以降、業界の地貨比は40%に達した後、急速に上昇し、常に高位にあり、2018年には一時60%を超えた。これも業界の決算粗利率が2018年以降も低下し続けていることに対応している。
これも各住宅企業の役員が粗利率の下落問題を聞かれたときに約束した返事だ。龍湖グループの陳序平CEOによると、不動産の毛利は過去数年でいくつか下落した。主な原因は20172018年上半期の土地市場が比較的暑いためだが、現在、これらのプロジェクトは続々と決済通路に入っている。
純利益が45%を大幅に下落した万科について、郁亮氏は、ここ数年来、土地市場の競争が激しく、業界の粗利率レベルに明らかな影響を及ぼしている。会社は業界の中で高速成長が終わることを早く意識していたが、高成長慣性から断固として抜け出すことができなかった。「規模を追うのが流行し、土地争いが激しくなったとき、一部の都市の投資は急進し、市場の判断が楽観的すぎて、一部のプロジェクトの投資予想が実現せず、粗利率が下落した。
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このほか、2021年下半期以降、一部の住宅企業が爆発した信用危機により、業界の融資ルートが大幅に引き締められ、販売市場が冷え込んでおり、多くの住宅企業が返済を加速させ、流動性を高めるために値下げ・販促のモデルを開き、利益空間を再び圧縮している。
「去年の下半期から、市場全体が冷え込んでいます。会社にとって、安全に生きていくことが第一の要務です」。王暁松氏は先日の業績会で、昨年の国慶節から、新城は次々といくつかの脱化圧力のプロジェクト、あるいは頭金の割合が比較的高い顧客に一定の割引を与え、第4四半期の毎月の売上高は200億以上で、キャッシュフローの面で急速に回収された同時、販売平均価格と利益率も相応の影響を受けたと明らかにした。
2019年にレバレッジ段階に入った富力にとって、値下げセールは近年販売を加速させ、資金の還流を促進する重要な手段であり、平均価格は2018年の超万元から2020年の8600元/平方メートルに下落し、粗利率もその時の36.4%から2020年の25.2%に下がった。2021年、流動性の圧力がさらに大きくなるにつれて、「利益能力に着目するのではなく、短期的に流動資金を維持する」として、粗金利は14.1%に下がった。
しかし、同策研究院の肖雲祥ベテランアナリストによると、急速な資金還流のための値下げセールなどの措置は短期的には粗利率を下げるが、長期的には業界に大きな変化がなければ、粗利率は小幅に回帰した後、長期的には比較的安定した区間を維持するだろう。
修復または業界安定後
最近、業界の粗金利修復の曙光が現れた。2021年下半期、住宅企業は流動性の圧力に制約され、相次いで土地を取る歩みを一時停止した。同時に、土地財政の圧力の下で、地方政府は良質な土貯の投入を増やし、多くの都市は2021年に第3陣の集中供給地が土拍の敷居を下げた。競争相手の減少は、良質な土地の釈放を重ねて、土地を持つ住宅企業の利益レベルが自然に期待できる。
中海不動産行政総裁の張智超氏によると、2021年下半期に取得した土地の約50%が最低価格または非常に低い割増価格で取得され、複数のプロジェクトの収益率は非常に理想的だという。
「深センは下半期に4件、広州は3件、南京は3件を取得した。これらの中核都市では昨年下半期の投資の規模と投資の質が非常に高く、今年の販売に比べて、今年の販売を含めて安定した成長目標を提出し、未来の利益に良い支えを形成した」。張智超は言った。
龍湖もその間、「もっと安全で安い」土地を手に入れた。龍湖管理層によると、昨年9月以降、配置された30余りのコア都市のうち、多くのブロックが最低価格で取得されているが、供給地に集中する政策の下で、「ブロック割増率は10%~15%で閉鎖され、開発者の比較的良い利益を保証できる」という。
特筆すべきは、過去数年間のコントロールが、住宅企業の投資に対する土地獲得の予想を徹底的に変えたことだ。
「この業界は昔は一般的に上昇していて、地価が高くなって、2年後にも上昇して帰ってきました。それは長い周期で上昇する過程です。」龍湖グループの経営陣は、「しかし、昨年7月以降、このような長い周期はないだろう。過去はどうやっても上昇したが、未来は土地を間違えると売れないか、大幅な損失を招く可能性がある」と話した。
そのため、2021年の土地取得戦略について、陳序平氏は、粗金利、純金利などのベースライン指標をめぐって、量入を出し、理性的に獲得し、投資の原則を堅持しなければならないと述べた。
旭輝取締役局の林中会長も、旭輝の投資規律の最初の要求は、土地を取ることは利益のためであり、チームを養うためではなく、規模を高めるためだと述べた。
2021年下半期には万科も土地を取るパターンを変えた。郁亮氏は「投資の要求を高めた。例えば、投資プロジェクトの利益に対するレベルの要求、操盤チームの能力に対する要求、投後管理に対する要求は、絶えず高まっている」と話した。
粗利率がいつ成長修復を迎えるかについては、各家にも異なる計画がある。旭輝CFO楊欣氏は、「2022年、2023年には、2023年から成長を回復するための比較的安定した利益表現を望んでいる」と述べた。万科は今後2年間、開発業務の粗金利を20%の水準に維持すると明らかにした。
碧桂園の管理職は、業界全体が調整、清算の段階にあり、一部の流動性の圧力が大きい企業も資産を比較的大きなバーゲンを行い、この清算過程が終わりに近づくか、清算後、業界が比較的安定した状態に入ると、粗利益率が再び上昇する可能性があるというより慎重な観点を提出した。
億翰智庫研究総監の于小雨氏は、土地端、販売端、費用端にかかわらず、2021年に住宅企業が直面する現状は理想的ではなく、2021年か住宅企業の利益の底部区間となり、2023年、つまり企業2022年の年報に現れる見通しで、その後は安定していると考えている。
