まさか、かつて最も住宅企業に親しまれていた長江デルタの3、4線都市が、全国で購入制限販売の第1弾をキャンセルしたとは思わなかった。
今年第1四半期には、すでに60以上の都市がビル市のコントロール緩和政策を発表したが、浙江省衢州市は初めて制限政策を全面的に開放した都市となった。4月2日、浙江省衢州市住建局は「市街地の不動産業の良性循環と健全な発展を促進する通知」を発表し、購入制限の面では戸籍の住宅購入と企業の住宅購入の制限を取り消し、販売制限の面では住宅のネット署名後5年以内に譲渡できない規定を取り消した。
易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監は第一財経に対し、衢州の購入制限、販売制限を取り消すことは非常に強い信号意義があると述べた。ここ数年、衢州楼市の政策はかつて頻繁に引き締められ、コントロールが厳しいが、今年第1四半期の江蘇省浙江省一帯の3、4線都市の不動産市場は比較的弱く、昨年に比べて落差が大きく、衢州はその典型的な代表である。衢州の今回の松縛力は最近の鄭州、福州、ハルビンなどより大きい。
昨年7月、8月、衢州は2度も不動産市場のコントロールをアップグレードし、上限販売の「穴」を補うだけでなく、購入制限政策に「パッチ」をかけ、熱い不動産市場を冷やすことを求めた。わずか7ヶ月が過ぎて、衢州楼市で何が起こったのですか。
浙江小城疫情後楼市「離陸」
衢州は、その名の通り、「四省通衢」の地であり、浙江省西部、銭塘江の源、浙闽赣皖の四省に位置し、南は福建南平に接し、西は江西上饶、景徳鎮に連なり、北は安徽黄山に隣接し、東は省内の金華、麗水、杭州の三市と交差している。
しかし、浙江省内では、経済の強い市の実力が目立っており、衢州の存在感は強くない。第7回国勢調査のデータによると、衢州市の常住人口は227万人を超え、常住戸籍人口は0.89人で、人口流出型都市である。2021年の衢州市の地区総生産は1876億元で、浙江省内で下流にランクされ、経済の強い市のゼロしかない。
一人当たりの可処分所得の面では、率先して「共同富裕」を実現しなければならない浙江の実力が強く、全国をリードしている。2021年、浙江省の全住民の一人当たり可処分所得は57541元に達し、名目成長率は9.8%で、一人当たり可処分所得は各省の中で1位で、全国全体で3位で、上海、北京に次いで4位の江蘇省(47498元)より1万元前後高く、6位の広東省(44993元)より12458元高い。
しかし、衢州の1人当たりの可処分所得は浙江の平均実力よりあまりにも悪く、2021年のデータは42658元で、前年同期比12.5%増加したにもかかわらず、全省で最下位の2位にとどまり、江蘇と広東の平均水準にも及ばない。
全体の画像から見ると、衢州は裕福な浙江省の一員に属しているが、経済力、一人当たりの収入は弱く、省内で下位にランクされ、人口流出現象があり、基礎条件は不動産の発展に非常に有利ではない。
だから、この長い間、衢州のビル市は穏やかで、過熱現象は現れなかった。克而瑞研究センターのデータによると、20162019年の衢州楼市の需給関係は動態的にバランスがとれており、成約平均価格は10 Yihua Healthcare Co.Ltd(000150) 00元/平方メートルの安定区間を維持している。
しかし、2020年の疫病が発生した後、衢州楼市は次第に「一房は求めにくい」、良質な新商品の住宅源は関係に頼って購入する現象が現れ始めた。
一部の新しい家はかつて“1つの部屋は求めにくい”
2020年上半期、疫病の影響を受けて、衢州楼市全体の供給は依然として需要より大きく、下半期6月-8月に需要が釈放されるまで。2020年末から2021年初めにかけて、疫病後に蓄積された住宅購入需要が集中的に釈放され始め、衢州では帰郷・就職ブームが発生し始め、不動産市場の価格が上昇した。2021年2月、衢州の新築住宅の成約価格は平均20000元/平方メートルを超えた。
2021年上半期、衢州市場では一手の住宅源の供給量が少なく、販売ビルが指折り数えるほどで、市場は供給不足の段階に入り始め、3月の需給比は0.42にすぎなかった。一方、土拍市場では、高値が頻発し、ビル市の予想を大幅に押し上げた。
克而瑞研究センターの統計によると、2020年から2021年にかけて、衢州土拍市場の平均価格が万元を突破した住宅関連の土地は30枚に達し、主に主城区の柯城と江山市に集中している。そのうち、成約したビルの平均価格は16000元/平方メートル以上の4つの土地はいずれも柯城区に位置し、それぞれ緑城、貝林、志誠と杭州建杭力合置業が競売し、緑城は2021年2月に柯城西区衢州知恵新城プロジェクトを競売した。成約平均価格は17088元/平方メートルに達し、割増率は55%である。
「浙江人は不動産に投資する意識が比較的強い。衢州の地元の「90後」市民が記者に話した。
いろいろな要素が重なって、衢州市場全体の供給が需要に追いつかない。主城柯城西区は去年の年中に、すでに普通の住宅製品を販売していなかった。江山市は商人が多く、都市部の住宅価格は20000元/平方メートルに上昇した。克而瑞の統計によると、2021年初めから年中まで、月平均の上昇幅は1000元/平方メートルで、上昇傾向は急速だ。衢江区のこの2年間の住宅価格は5 Jointo Energy Investment Co.Ltd.Hebei(000600) 0元/平方メートルから1 Rizhao Port Co.Ltd(600017) 00元/平方メートルに上昇したが、龍遊県の必要なプロジェクトの平均価格は1200013000元/平方メートルで、価格は小幅に上昇した。
多くのプレートの新築住宅が開場して売り切れたため、衢州の一部のプロジェクトは公証介入住宅購入の番号を振る措置を取った。
ビル市の過熱に直面して、昨年衢州は相次いでコントロールを強化した。もともと衢州は全市の市域範囲内で「購入制限」され、地元の人は3セット、地方の人は1セット、新居は5年間販売制限され、全体は相対的にゆとりがある。2021年7-8月、衢州は2度の引き締め政策を行い、7月に衢州市は「市街地の不動産市場秩序のさらなる規範化に関する通知」を発表し、土地の供給の最適化、区域の販売制限の実行、住宅価格のコントロールの強化などの8つの面から新しい規則を制定し、投機による住宅売買行為をさらに抑制し、8月に初めて購入制限管理を実施した。市街地の範囲内で1軒以上の住宅を持つ当市の戸籍家庭に新築商品住宅と中古住宅の販売を一時停止する。本市以外の戸籍に住宅がない家庭に対しては、衢州の範囲内で都市社会保障または個人所得税を12ヶ月連続で納めなければならず、市街地の範囲内で新築商品住宅または中古住宅を1軒購入することができる。
今年第1四半期のビル市は7割以上下落しました
昨年8月、衢州楼市のコントロールが引き締まった後、全国の楼市の下りの影響を重ね、衢州市場は一夜にして冷え込んだ。
中指院の統計データによると、2021年3月、衢州市場の熱はピークに達し、単月の新房ネットくじは1313セットだったが、8月になると、単月の新房ネットくじのデータは402セットしか残っておらず、12月になると市場は緩やかに回復し、ネットくじも746セットしか成約しなかった。
供給が需要に追いつかない状況は完全に消え、衢州城南のあるビルはコントロール政策が引き締まった後、開場した。
今年第1四半期、不動産業界の下落圧力は持続し、克而瑞のデータによると、第1四半期の100強の住宅企業全体の業績規模は前年同期比47%大幅に減少し、3、4線の都市ビル市は第1、2線よりさらに低迷した。
衢州も例外ではなく、楼市は2022年第1四半期に好転しなかった。克而瑞研究センターのデータによると、衢州の2022年第1四半期の総成約件数は689件にとどまり、前年同期比2872件と76%下落し、成約平均価格も前年同期比で著しく下落した。
もともと、衢州のような長江デルタの裕福な省の三四線都市は、住宅企業が近年好んで占領している市場であり、例えば緑城、祥生、藍城、碧桂園などの外来の大手住宅企業は近年衢州で土地を取っているが、2021年下半期から、外来の住宅企業の土地を取る勢いは明らかに弱まっている。
基本面から見ると、衢州楼市は主に内生型市場で、地元の客群は9割に達し、外来投資客の数は多くないが、衢州のサラリーマンの収入は高くなく、公職者とサラリーマンの収入は40005000元/月である。このような都市は、ビル市場のバブルが消えた後、市場の低迷が起こりやすい。
易居研究院シンクタンクセンターの厳躍進研究総監は、「今回の衢州の「二限」廃止の意義は大きい。住宅企業の在庫除去に積極的な役割を果たす。
