現在、不動産業界は販売側が弱体化し続け、信用側のリスク発酵の二重の圧力に直面しており、市場の清算と構造の再構築を背景に、投資家は「均好型」の良質なリーダーを選ぶことを提案している。
ダイジェスト
現在の不動産業界の基本面はどうですか? 開年以来、新築住宅の販売面積は引き続き下落し、前年同期比の下落幅は引き続き広がっている。一部の低在庫都市の住宅価格が回復の兆しを見せているほか、多くの中低レベル都市の住宅価格は依然として下落傾向にある。この背景の下で、今年に入ってから土地市場の地方政府の土地供給は質を高め、縮小したが値下げしない特徴を示している。
新房市場はなぜこんなに弱いのですか? 私たちは現在の新房市場に「需要が弱い-プッシュが不足している-販売不振-返金監督管理-信用悪化-金融リスク回避-予想が弱い-需要が弱い」という負の循環が現れている可能性があると考えていますが、最近多くの疫病がこの循環の負の作用を激化させ、需給相互作用の下で住宅購入者と住宅企業の後市に対する自信が低下し続けています。
住宅企業レベルの苦境はどこまで来たのか? 販売側の低迷が続いており、前売り資金の監督管理が緩んでおり、買収合併市場のバイヤーの意欲が不足しているため、住宅企業のキャッシュフローの圧力は依然として激化している。私たちは保守的に住宅企業が年内に1兆1000億元の信用債とABSが満期になると推定しており、今後半年は毎月満期のピークであり、債務格付けの引き下げによるリスク伝染を重ね、信用リスク事件はまだ終わっていない。
政策の端はどんな方面あるいは依然として空間がありますか? 私たちは政策が供給、需要の両側にさらに力を入れる空間があると考えています。需要側は合理的な住宅需要を支持する住宅建設類政策に集中していますが、供給側は住宅企業の信用問題の救済と緩和に焦点を当てる必要があります(注目すべき重点措置は本文を参照)。
後市基本面指標はどのように進化しますか? 政策のリズムの不確実性を考慮して、私たちは後市の可能性のある3つの状況を推演します。 ケース 7第2四半期前半に政策の有力な調整が現れた場合、年間販売面積は前年同期比-7%、投資額-3%、新規着工面積-20%と予想される。 ケース2 有効な政策が第2四半期末の第3四半期初めに発生した場合、年間販売面積は-12%、投資額-9%、新規着工面積-31%を予想する。 ケース3 政策端四半期に有力な変化が現れた場合、年間販売面積-17%、投資額-15%、新着工面積-41%が予想される。
不動産株の投資機会をどのように把握しますか? 短期地産株主導ロジックは依然として政策ゲームを主としており、投資家は重点政策措置の発表を観察する前に、「均好型」の良質な開発者を引き続き抱擁することを提案している。後市が本文で述べた政策の積極的な変化が現れた場合、「弾力性」民間企業の修復機会の確定性は大幅に向上すると推定されている。中長期的な次元で、業界は経営の本質に戻り、コースを開発して長距離走能力を備えた「良い学生」と不動産コースのレイアウトの「多面的な手」を引き続き見ています。
リスク
基本面の販売表現は予想に及ばない。住宅企業の信用状況の悪化が加速している。疫病の影響は予想を上回った。
本文
一、現在の不動産業界の基本面はどうですか?
は、創業以来、新築住宅の販売が下落し続け、現在は過去最低水準にある。 昨年4四半期以来、50の重点都市の周度高周波口径の新築住宅の販売面積は12月にやや反発したほか、他の月の下落幅はいずれも3割を超え、特に今年2月と3月、前年同期比の下落幅はそれぞれ-37%と-51%に達した。このうち3月の週平均は1-2月の週平均より横ばい(通常、3月の販売は春節の影響がある1-2月より回復し、過去10年間の平均回復レベルは+29%、最低回復レベルは+7%)だった。前年同期比の下落幅も季節的な意味でも、新築住宅の販売は過去最低水準にある。
図表:高周波周度新築住宅の販売面積及び前年同期
出所：中指データベース、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
百強住宅企業の販売下落幅は一致して広がっている。 100強の住宅企業の売上高は昨年9月以来、前年同期比の下落幅を-30%から-40%に維持し続けたが、開年後は明らかにさらに広がり、1、2、3月の下落幅はそれぞれ-41%、-47%、-53%に達した。累計で見ると、今年第1四半期の100強の住宅企業の販売額は前年同期比47%減少し、全国の経済活動が疫病の影響で大幅に一時停止した2020年第1四半期より3%低下した。企業の主体レベルをさらに透視すると、企業間の前年同期比の下落幅は一定の分化があったが、境界が広がる傾向はほぼ一致しており、財務が安定している中央国有企業の第1四半期の売上高の前年同期比の下落幅も一般的に3割を超えた(2021年4四半期の前年同期比の下落幅は2割前後が多かった)。一部の信用リスクのある企業の第1四半期の売上高の前年同期比の下落幅は一般的に5割を超えた(2021年4四半期の前年同期比の下落幅は約4割前後)。
図表:百強住宅企業の月間販売シーケンス
出所：克而瑞、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
図表:主要住宅企業2022年3月販売データ
資料の出所：克而瑞、会社の公告、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
2021年の住宅価格は累計3%近く下落し、開年以来、一部の低在庫都市の住宅価格は回復の兆しを見せたが、継続性は強くなく、多くの中低レベル都市の住宅価格は依然として下落している。 2021年に私たちが監視した49都市の上半期の中古住宅価格は引き続き上昇し、累計4.2%上昇し、下半期は急速に6.8%下落し、年末は年初の累計より2.9%下落し、そのうち高レベル都市(20都市)は累計1.8%下落し、中低レベル都市(29都市)は累計4.9%下落した。2021年11月から中古住宅の取引量の境界はやや安定して回復し、今年の初めの中古住宅の価格も成約量の牽引の下で下落を止めて上昇したが、背後には2つの懸念がある。
中古住宅価格の動きはエネルギーレベルと地域間の分極が明らかで、一部の低在庫都市だけが上昇し、大部分の都市は開年以来住宅価格が下落している。
私たちが監視している49都市をレベル別に区分すると、20の高レベル都市の1-2月の中古住宅価格は累計1.2%上昇し(そのうち鄭州、ハルビンなどは高レベル都市だが明らかに下落した)、29の中低レベル都市の1-2月の累計0.2%下落した。地域別に区分すると、2月に私たちが監視した12都市群のうち5都市群が上昇し、7都市群が下落し、北部湾都市群が1月の下落幅は-4%に達した。住宅価格の動きは以前の同上昇と下落で幅が異なり、上昇と下落の方向の違いに転向し、一線と強二線の低在庫都市(広義の脱化周期は6ヶ月以下)の住宅価格だけが上昇し、多くの都市の住宅価格は依然として下落を続けている。実際、住宅価格の上昇都市の普遍的な在庫が低く、購入制限が厳しい現象から、住宅価格の上昇の根源は需要管理の不足ではなく、供給が十分ではないと推測できる。
のリード指標によると、この前の住宅価格がやや上昇した都市も回復傾向を維持することが難しい可能性があり、他の都市の住宅価格は下落幅より広くなる可能性が高い。 供給側は、2月の重点都市の看板価格指数が下落し、潜在的な住宅販売者の価格予想が下落した。需要側では、2月の重点都市の価格交渉空間の上昇も潜在的な住宅購入者の様子見感情が上昇していることを示しており、市場は供給が需要より大きいという特徴を示しており、これまで住宅価格が上昇していた都市でも、この傾向は継続しにくい可能性があり、特に最近の疫病の繰り返しがもたらしたマイナスの影響を考慮して、他の都市の住宅価格の下落幅はさらに広がると予想されている。
図表:在庫住宅市場の成約量状況
出所：中指データベース、貝殻などの不動産仲介サイト、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
図表:在庫住宅市場の成約価格状況
出所：中指データベース、貝殻などの不動産仲介サイト、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
図表:在庫住宅市場の成約価格区域の差異状況
出所：中指データベース、貝殻などの不動産仲介サイト、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
図表:在庫住宅市場のシーンの気品のリード指標
出所：中指データベース、貝殻などの不動産仲介サイト、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
販売が弱体化した背景には、開年以来の土地市場における地方の土地供給行為が質を高め、縮小したが値下げしないという特徴がある。 の総量の面では、今年1月、2月と3月の300都市の宅地の成約建設面は前年同期比でそれぞれ50%、71%と60%下落し、成約金額はそれぞれ前年同期比で70%、67%と48%下落し、第1ラウンドの集中土拍を完成した7都市[1]の累計成約件数も2021年の総成約件数の21%(2021年の第1ラウンドの割合は37%)にすぎず、成約の縮小傾向が明らかになった。一方、地方政府は価格設定の面でも引き下げられておらず、2022年に初めて集中的に落札された7都市が昨年の第3ロットの落札地より辺境が高くなり、落札地の差が辺境が横ばいになったのは比較的直観的な観察である[2]。最終的な成約結果から見ると、成約品の差は昨年の第2ロットと第3ロットの間にしか下がらなかったが、成約地の貨物は昨年の第2ロットよりも高いレベルに上昇した[3]。これは土地市場の熱が昨年の第3ロットよりわずかに回復したことを反映しているが、昨年の第2ロットのレベルには遠く及ばず、同時に成約地の品質が明らかに向上し、これは直接中央企業、国有企業が現在の競争に参加することを望んでいないことを反映している。品質の高い公開土地市場は、買収合併市場に興味がない。
図表:2022年の第1ラウンドの集中土拍の重点都市の肝心な指標の変化を最近完成しました
資料出所：中指データベース、各地方自然資源局公式サイト、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
二、新房市場はなぜこんなに弱いのですか?
我々は、新築住宅市場は現在、「需要の弱体化-プッシュ不足-販売不振-返金監督管理-信用悪化-金融リスク回避-予想の弱体化-需要の弱体化」という負の循環が現れている可能性があり、多くの疫病が循環中の予想の下落速度を繰り返し激化させ、業界の圧力を絶えず上昇させていると考えている。
マクロ経済の圧力の背景の下で”純粋な需要”グループの住宅購入の願望と能力はすべて不足しています。 疫病以来、経済発展は持続的に圧力があり、投資、消費はいずれも弱く、住民の就業安定性と収入上昇に対する予想が不足している。
合理的な改善需要は、現在の購入制限、ローン制限、販売制限政策の下で解放しにくい。 現在、中国には70以上の都市が限られた購入、貸付制限、販売制限政策が設置されており、その販売金額は全国の6割を超えている。しかし、住宅価格が実際に短期的に急速に上昇する圧力がある都市は20前後にすぎず、明らかな住宅価格の上昇圧力がない都市で実施されている厳格な需要制限政策は、一定の貯蓄があり、収入がより安定している合理的な改善需要層が住宅購入需要を解放することが難しい。例えば、最初のスイートルームを購入してローンを決済したが、家庭人口が増加して「古いものを売って新しいものを買う」必要がある家庭は、高い2つのスイートルームの最初の割合を受け入れる必要があり、両親が定住するのに長い年限を待つ必要があるか、地元の社会保障の要求を満たす必要がある。
需要の持続的な弱体化と普遍的な前売り資金の超過監督管理により、供給側の住宅企業の推盤意欲と能力が不足している。 需要の持続的な弱体化により、住宅企業の現在の推盤は同時に新規マーケティングコストの支出、販売の脱化が遅い問題に直面し、キャッシュフローの圧力をさらに激化させなければならない。区位がよく、去化が順調なビルでも、実操レベルの前売り資金には超過監督管理現象がある。一方、いわゆる「補前」と「補後」は普遍的に存在し、すなわち、前売り資金の中で今回の前売りビル、これまで前売り資金を監督管理していなかったビルと本ビルの中で前売りしていないが、工事がすでにスタートしたビルの建設資金を十分に調達する。一方、プロジェクトは多くのローン銀行に関連し、銀行間では資金監督管理において情報が十分に共有されていないため、各銀行が監督管理を強化する現象が発生している。この場合、住宅企業の前売り資金は実際に監督管理されている割合が高すぎて、借金を返済するための資金を引き出すことができる量は非常に限られており、最終的には住宅企業の推盤の意欲と能力が明らかに不足している。
住宅企業の信用リスク事件は住民の住宅購入の見通しをさらに重くし、さらに負の循環を形成し、金融機関のリスク回避感情が加速し、この負の循環を強化する。 前述の多重要素による需給の双弱構造の下で、住宅企業は現金を絶えず消費し、信用リスク事件が絶えず演繹され、住民の企業の住宅引き渡し能力に対する懸念もわずかな需要が様子見の段階に入った。この過程で金融機関のリスク嗜好も低下し、比較的安定した民営住宅企業の経営に波及し、循環過程全体を加速させ、強化し、新築住宅の販売が不振を続けている。
疫病も新房市場の不振を招く客観的な要因であり、負の循環を背景に疫病の影響が拡大する可能性がある。 3月以来、多くの疫病が再発し、新築住宅の需要の解放にも影を落としているが、さらに懸念されているのは、「需要が弱い-プッシュ不足-販売不振-返金監督管理-信用悪化-金融リスク回避-予想が弱い-需要が弱い」という負の循環の中で、予期は非線形に低下している可能性があり、疫病が持続時間が長すぎると、多くの民間企業の積み重ねが戻りにくくなり、業界の苦境がさらに深刻になる可能性がある。
三、住宅企業レベルの苦境はどこまで来たのか?
前述の新房販売の苦境の原因の分析を総合して、現在の住宅企業がキャッシュフローの面で直面している4つの圧力を総括することができる。
疫病の妨害と需要不足による販売の脱化難とコスト支出の増加。
前売り資金の実操面での超過監督管理は、住宅企業が販売に成功しても返金しにくい。
民営住宅企業の信用リスクが頻出し、金融機関のリスク嗜好が急速に低下し、経営状況が正常な民営住宅企業でも再融資ルートを引き締め始め、最近財務が安定している中央国有企業の融資難易度と融資コストも上昇している。
現在、多くの住宅企業の信用格付けが引き下げられ、債務違約条項を触発しやすく、交差違約を形成し、事実上の「押し合い」を形成している。
を背景に、良質な頭の中央国有企業の買収合併問題を推進する企業は解決策のようだが、実際の進展状況から見ると理想的ではない。 これまで政策面では買収合併ローンを3つの赤い線に計上しないことを許可してきたが、中央国有企業も自身の健全な発展を考慮しなければならず、国資委員会などの主管部門の財務指標に対する審査に直面しており、実際の買収合併意欲は強くない。また、市場の圧力がますます大きくなるにつれて、保険企業もますます多くなり、量的な観点から考えると、買収合併方式を通じて企業の信用問題を解決する難しさもますます高まっている。50強の住宅企業を例にとると(2021年の権益販売金額は計43%)で、そのうち実質的に違約した企業の権益売上高の割合は25%に達した。債券収益率が高く、市場では最近のリスクの可能性が懸念され、販売低迷時間が長すぎるとリスクの可能性がある企業の割合も25%に達し、合計で半数に達した。同時に、買収合併能力のある企業(財務が健全な中央国有企業と頭部民間企業を主とする)の権益売上高の割合は44%にすぎない。自己保証できるが買収合併能力がない企業(レバレッジが比較的高い国有企業を主とする)の割合は6%だった。ここでは、体量が低く、統計面で観察しにくい小型住宅企業を考慮していない。このような企業が直面している問題は、広範な調査研究を通じて得なければならない。
会社レベルでの買収合併がうまくいかない現実を考慮すると、現在、住宅企業は現金、限られた販売返金、プロジェクトレベルの資産処理を通じて、できるだけ実体市場の回復を待つしかないが、この待機過程で最大の「関門」は満期債務である。
資産処分については、売り手の価格訴求と買い手の資産買収意欲が主な「渋滞点」である。 売り手の立場から言えば、それ自体が低すぎる価格で資産を処理したくないのは主に流動性危機から債務不履行へのプロセスを加速させるからだ。買い手の角度から言えば、資産を買収する過程自体は調整能力に対する要求が高く、買収される資産の歴史は複雑である可能性があるが、同期公開土地市場における競争者の大幅な減少は中央国有企業が「安い」「きれいな」土地を得ることができるため、資産買収の意欲は低い。双方が最終的に買収合併行為と価格について合意しても、買収合併金は通常複数の支払いに分けられ、短期的な流動性危機に対する助けは限られている。
債務の満期状況について言えば、年内に1.1兆元の信用債とABSが満期になると保守的に見積もっており、企業が「関門」を担ぐことができるかどうかは、その資金力、基本面の回復リズムと満期時点の前後の総合的な役割に大きく依存している。 分債務タイプを見ると、1)2022年以内の主要住宅企業のドル債の満期総額は488億ドルで、満期のピークは4月と6月で、単月の満期額はいずれも70億ドルを超えた。2)2022年以内の主要住宅企業の国内債の満期総額は6020億元で、年内の満期ピークは7月と8月で、満期額はいずれも800億元を超えた。3)2022年以内の主要住宅企業のサプライチェーンと住宅購入代金ABSの満期総額は2400億元で、そのうち1955億元は異なる月に位置づけることができ、その他の445億元の返済方式は手に入れたことがある(返済月を具体的に位置づけることができない)。4)また、約6000億元を超えるCMBSやクラスREITsの在庫があるが、企業主体や異なる時点での満期量を確認するのは難しい。総合的に見ると、年内の住宅企業の満期ピークは4月、6月、7月、8月に分布し、いずれも1200億元を超え、そのうち7月の最高ピークは1600億元を超えた。
図表:2022年以内の各月の住宅企業の異なるタイプの債務の満期量
資料出所：Bloomberg，万得情報， China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
四、政策端はどのような面でまだ空間がありますか?
政策側はすでに多くの努力をしているが、販売面では政策に対する反応はまだ明らかではない。 私たちは2021年4四半期から現在まで中央レベルの不動産に対する態度を統計して30回近く、「合理的な住宅需要を支持する」と「不動産業の健全な発展と良性循環を促進する」などの積極的な言葉もある。実際に実施された政策から見ると、
金融政策は業界の需要を奮い立たせることに対してすでに大きな力を持っています: は主に信用投入の合理的な余裕を維持し、住宅ローン金利の下落を誘導することに集中しています。現在、住宅ローンの貸付周期は34日まで下落し、過去3年間の最低水準に達し、住宅ローン金利は過去2四半期以内に累計40 BP下落しました。これはある程度一部の核心都市の在庫住宅市場のシーンの気度の段階性を少し安定させた。
住建類政策は2021年末から徐々に力を入れてきたが、主に地方レベルの緩和を主とし、主に中小都市の中低力の緩和を主としている。 現在、40以上の都市が地方レベルで政策を打ち出しているか、政策を打ち出していないが、実際には定住/人材導入政策と住宅購入補助金(16都市)、積立金貸付額と二セットの積立金貸付頭金比率(12城)、初セットの商業貸付頭金比率(10城)、住宅ローン基準(鄭州)、販売制限年限(青島、ハルビン)、購入制限緩和(福州、衢州、秦皇島、南昌)の6種類の政策調整段階。現在、対応都市の販売面で明らかな効果(疫病や妨害)は見られず、後続の影響は観察されなければならない。
図表:住宅ローンの貸付周期と金利の境界変化
出所：貝殻研究院、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
前を見ると、不動産市場の低迷による投資とマクロ経済成長の牽引を緩和し、民間住宅企業(特に経営が慎重だが金融機関のリスク嗜好の下落に波及している民間企業)が直面している流動性危機を緩和するために、政策は供給と需要の両面で持続的に力を入れなければならないと考えている。
需要側では、住宅ローンの流動性はすでに現在の主要な矛盾ではなく、さらなる政策や主に住宅建設の方向(一部の金融、財税類政策も含む)に集中しなければならない。
購入制限の面では、合理的な住宅需要のある目標群の住宅購入資質を適度に緩和する: 社会保障年限を短縮すれば、社会保障の追納を適切に認定し、人材の定住条件を適度に緩和し、親族の住宅購入要求を緩和し、購入制限範囲を核心区に短縮する。人材の住宅購入を導入することに対して適切な実物補助金、資金補助金または総価格割引を与える。
ローンの面では、住宅購入資金の敷居や支出コストを下げる: 例えば、「住宅ローンがない」や「住宅ローンがある」など、1人当たりの居住面積が小さすぎる家庭に対して最初のスイートルームの待遇を実行したり、2つのスイートルームの待遇を最適化したりして、積立金ローンに対して最初の支払い割合を下げ、額の上限を高め、異郷の申請を通じて、一部のホットスポット都市の住宅ローンの金利をさらに引き下げ、住宅購入取引契約税を引き下げたりします。
販売制限の面では、販売制限条件を緩和し、在庫住宅市場の取引を促進する: 販売制限年限を短縮したり、販売制限年限認定基準を緩和したりして、中古住宅取引の税率を下げ、中古住宅取引の税金減免年限要求を調整する。
価格制限の面では、住宅価格の管理目標を適度に調整する: 新築住宅価格は3年間の複合成長率を基準に、中古住宅の指導価格を更新することができる。
供給側では、政策または住宅企業の流動性問題の解決に焦点を当てなければならない。主な措置は関連部・委員会が制定、発表、推進することを主とし、各地方が協力して実行しなければならない。具体的には:
前売り資金監督管理政策のさらなる最適化: 重点監督管理戸が工事価格を基準とし、大幅な超過監督管理を避け、一般監督管理戸に対する資金支給基準とプロセスを適度に緩和し、跨行監督管理口座情報を統一的に報告し、調整管理し、異なる地域の監督管理口座の資金規制の一致性を維持し、異なる資質の住宅企業の資金管理勾配を調整するが、過度ではない。分割プロジェクトの前売り資金もプロジェクトの分割進度に基づいて監督管理しなければならない。
住宅企業の信用問題の政策対策を準備し、実行する: もしすでに違約した企業に対して債務再編を迅速に組織し、住宅企業の資産処理に参加する金融平準基金を設立し、AMC、中央国有企業などの買収合併主体のために融資支援と政策の便利さを与え、その投資問題企業を奨励し、監督管理機構は住宅企業の資産処理の協調に参加し、退地、土地使用権譲渡などのモデルは住宅企業の在庫土地価値を解放する。
強化住宅企業融資方面の政策支持: 金融機関が住宅企業の満期債務に対して一定の猶予期間を設けることを奨励する場合、企業が銀行の信用額などの額を債務額に転換することを許可し、住宅企業の保有型資産が証券化製品を発行することを支持し、住宅企業の国内株式融資(海外上場企業のAを含む)を適度に開放し、開発ローンの引き上げ額、金利を下げることを許可する。逆周期調節因子を導入し、住宅企業の3つの赤い線の操作の細部、銀行集中度管理方案、国資委員会負債率考課などの量子化指標体系を最適化した。
企業キャッシュフローの改善に関する政策措置: 周期状況に応じて税率または納税要求を柔軟に調整し、前納を取り消し、販売回収金の再納税を実現し、繰延の許可を与える。住宅企業の土地代金の支出が適度に遅延することを許可し、退地を許可する。政府は資金を直接受け取って住宅購入企業がまだ販売していない建設中のプロジェクトを賃貸に使用し、その後REITsを通じて投資を脱退した。
五、後市の基本面指標はどのように進化しますか?
前を見ると、不動産業界の基本指標がどのように進化するかは、後続の政策が打ち出した実際の内容と時点のリズムに大きく依存している。まだ大きな不確実性があることを考慮して、ここでは3つの状況の仮定と推論予測を与えます:
ケース 7第2四半期前半に前述の政策の有力な調整(不動産市場とマクロ経済の数字が弱体化する見通しから)が現れたと仮定すると、不動産市場の景気は第2四半期中後半に明らかに回復し、第3四半期と第4四半期に回復し続ける見込みだ。この場合、年間販売面積は前年同期比-7%、販売金額-2%、不動産開発投資額-3%、新着工面積-20%、物理竣工面積+4%と予想されている。
図表:状況1中不動産業界の基本面の主要指標予測
出所：国家統計局、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
ケース2 不動産市場とマクロ経済数字の第2四半期の弱体化が続いていると仮定し、政策が第2四半期末の第3四半期初めに前述の強力な調整が現れた場合、不動産市場の景気は第2四半期に底の変動を示すと予想されている(基数の影響で各指標の第2四半期の前年同期比の下落幅は第1四半期より狭くなる可能性があるが、縮小幅は第1の状況より明らかに弱い)。第3四半期の景気は徐々に回復し、第4四半期には反発を続けた。この場合、年間販売面積-12%、販売金額-11%、不動産開発投資額-9%、新着工面積-31%、物理竣工面積-2%が予想される。
図表:状況2不動産業界の基本面の主要指標予測
出所：国家統計局、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
ケース3 政策端が第4四半期に前述のように強力な調整が行われたと仮定すると、不動産市場の景気は第4四半期になってから曲がり角が現れると予想されている(同様に基数の影響で各指標はさらに2、3四半期に前年同期比の下落幅の縮小が現れる可能性があるが、環比は季節的な表現より明らかに弱く、下落幅の縮小幅も前の2つの状況より大幅に弱くなる)。この場合、年間販売面積-17%、販売金額-20%、投資額-15%、新着工面積-41%、物理竣工面積-6%が予想される。
図表:状況3中不動産業界の基本面の主要指標予測
出所：国家統計局、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
六、不動産株の投資機会をどのように把握しますか?
短期主導ロジックは依然として政策ゲームを主とし、大きな方向はすでにはっきりしており、肝心なのは投資リズムの把握にある。 現在、基本面が弱体化し続けている住宅企業の信用端リスクが発酵し続けている。前述の政策調整の切迫性と必要性がさらに向上している。投資家は、上記の政策措置の強力な調整を観察する前に、「均好型」の良質な開発者を引き続き抱擁することを提案します。後市は前述の政策調整の傾向があれば、「弾力性」のある民間企業を適切に両立させることを考慮することができる。
中長期は最終的に「良い学生」の長期シェア向上ロジックに復帰し、良質なリーダーは持続的に勝つ見込みだ。
私たちはこの市場が大幅に調整された後、業界が正常なビジネス環境に戻るにつれて、住宅企業の長期競争力は最終的に業務コースの方向性、財務品質、精細化運営能力などの面での競争に帰すると考えています。これまでレバレッジの経路で成長を実現し、経営側が相対的に粗放だった住宅企業は、このラウンドで清算されなくても、中期次元の持続的な縮小表や長期次元のシェア競争力不足などの問題に直面するだろう。そのため、この短期ゲーム政策の論理の後、中長期的にはコースを開発する「良い学生」と不動産コースを深く耕す「多面的な手」を見続けた。
図表:A株開発者NAV割引と長期収益率
資料の出所：万得の情報、会社の公告、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
図表:H株開発者NAV割引と長期収益率
資料の出所：万得の情報、会社の公告、 China International Capital Corporation Limited(601995) 研究部
[1]実際に2022年の第1回集中土拍を完成した都市は8都市であるが、重慶の今回の集中土拍推地範囲はこれまでより明らかに変化した(中心市街地の土地のみを出す)ため、統計時に異なるロットの相対比を実現するために、本段は集中土拍の統計について7都市しか考慮していない。
[2]落札地貨物比とは土地落札地価と潜在販売可能貨物価格の比であり、落札地差とは潜在販売可能貨物価格と土地落札地価の差であり、前者が高く、後者が低いことは地方政府が落札価格を高めていることを示している。指摘しなければならないのは、異なるロット間の地塊の品質の違いが大きくなければ、2つの指標の動きは逆である。両者の変化方向が同じ(または変化方向が逆であるが変化幅の差が大きい)場合、落札価格の変化方向の判断はできるだけ後者に準じるべきであり、これは主に前者がある程度地塊品質の影響を受ける(品質が良いほど、比値が系統性が高い)ためである。上記の法則から見ると、2021年の第2陣は第1陣の落札価格に比べて実際には引き下げられなかった(同時に地塊の品質が明らかに下がった)が、第3陣では下げられた(同時に地塊の品質が明らかに向上した)が、今年の第1陣の落札地差はわずかに下がっただけで、落札地の価格は過去1陣を超え、地方政府が落札価格を下げていないことを示したが、地塊の品質を著しく向上させた。
[3]成約地の貨物比と成約地の差の定義は、落札地の貨物比と落札地の差と類似しており、落札地価を成約地価に置き換えるだけである。同様に、成約熱度の判断はできるだけ成約品の差を基準にすべきであり、2つの指標間の変化の違いは地塊の品質を反映している。
