「縮表出清」の痛みは半年以上続いており、2021年のように住宅企業がこのように「心に刻む」ように、冷たい空気が国境を越えたように、この年は冷暖切替の分水嶺に決まっている。
2022年4月6日までに、「千億クラブ(全口径売上高)」にまたがった25社の上場住宅企業の2021年の財報(監査業績を除く)をサンプルとし、証券日報の記者の統計によると、中海不動産、華潤置地、龍湖グループなど6社の親会社の株主に帰属する純利益はいずれも200億元を超え、そのうち、龍湖グループ、華潤置地、緑城中国、中国の金茂と金輝ホールディングスの5つの指標は前年同期比で上昇し、残りの20の純利益は前年同期比ですべて下落した。
「2021年、100強の住宅企業の「増収不増利」は日増しに深刻化し、純利益率、純資産収益率の平均値はそれぞれ9.8%、8.1%で、前年よりそれぞれ2.2ポイント、1.8ポイント低下した」。中指研究院企業事業部の劉水研究責任者は「証券日報」の記者に、地価の高い企業と不動産の金融化は住宅企業の利益空間を制限し、今後1年から2年、業界は依然として利益を下げる時代にある」と話した。
「過去、職業マネージャーの投資先のKPIは『量』で定められ、規模を守る発言権が先で、投資の質が副次的であっても、2%の純利益率が強引に土地を手に入れなければならず、財務風がコントロールできず、短期返済能力が不足し、『千億住宅企業』が40社を突破し、市場価値が千億元を突破してもその3分の1にすぎなかった」。ある住宅企業の投拓条線の内部関係者は証券日報の記者に、この現実的な衝撃と検討を経て、1元の効率、利益、どれだけの市場価値を創造するかは、舵取りが考えなければならない新しい課題だと話した。
粗金利赤線は20%に下がりますか?
「縮表出清」が行われると、不動産業界の「規模論」は適用されなくなり、「大きくて強くない」不動産企業は流動性の危機に陥っている。業界の低迷の時、再盤、反省と検討を経て、住宅企業の舵取りは不動産業界が「急進的」な高レバレッジで発展時代を駆動したことが確かに終わったことに気づき始めた。
期せずして同じように、これまでの業績説明会の「販売目標」が主役だったのに比べて、今年の「均好型」のヘッドルーム企業は利益を導きとしてコストを下げ、利益を規模ではなくKPIの審査目標に変え、投資先はIRR(内部収益率)を基準に、非不動産業務で利益貯水池を掘っている。
この情報を解放した背後には、土地配当と金融配当の時代が消えた後、業界の利益能力が肩の製造業に下落し、深刻な検視をもたらした。
上記の25社の「千億住宅企業」の2021年の財務報告データをサンプルに、25社の住宅企業の粗金利はすべて下落し、下落範囲は0.01ポイントから17ポイントまで様々で、「利益王」と呼ばれる中海不動産も6ポイント以上下落した。業界がこれまで共通認識していた25%の粗利率の赤い線で計算すると、龍湖グループ、中海不動産など7社だけが赤い線を越え、粗利率の赤い線を20%に下げると、14社の住宅企業がラインを越えた。
過去3年間の不動産業界の平均利益率のデータを遡ると、 Sinolink Securities Co.Ltd(600109) の統計によると、2018年から2020年にかけて、不動産企業の粗利率はそれぞれ28.77%、26.96%、23.35%で、下落幅は年々拡大している。現在発表されている2021年の業績公告によると、平均粗利率は18.74%、平均純利益率は8.21%だった。製造業の2021年の粗金利水準は20.53%、純金利は7.96%だった。
「青銅時代」を飛び越えて「黒鉄時代」に突入する予断は、ここにあるかもしれない。そのため、帰母純利益がほぼ腰を切った成約書を提出した後、万科取締役局の郁亮主席は業績説明会で28分かけて反省し、分析した。結局、上場31年の中で3回目の純利益の下落だった。同時に、万科の粗金利も21.8%に下がり、業界内で合意した新しい赤い線を拭いたばかりだ。
「粗利率が20%前後または20%以上に戻ることは共通認識だ」。華潤置地の李欣総裁は、「家ごとに状況は異なるが、粗利率水準の目標には大きな違いはなく、30%以上に戻ることは不可能だ」と話した。
「2021年の龍湖グループ全体の粗利率は25%で、不動産開発プレートは23%で、これは業界内では比較的上位に位置している。今後1年から2年以内に、2017年と2018年の土地市場ブームの時に獲得したプロジェクトは続々と決算通路に入り、不動産開発の粗利率は20%の水平を維持すると予想され、グループ全体の粗利率は25%を維持したい」と述べた。龍湖グループの陳序平CEOは証券日報の記者に、土地市場が高レバレッジで清算され、価格の低い土地を獲得し続けると、不動産プレートの粗利率は将来修復されると明らかにした。
未来の評価の支えはどこですか?
現在の需給の両側の構造調整措置から見ると、開発は依然として多くの住宅企業の主な業務であり、利益プールにも決定的な役割を果たしているが、開発だけで運営とサービス性業務がなく、顧客の基礎と能力圏から離れない範囲で不動産の新しい発展モデルを開拓することはできず、「品質のある発展」を支えることもできない。
2つの前提は非常に重要で、1つは2021年に都市化率が64.72%に上昇し、商品住宅の売上高が18兆元に達したことであり、これはすでに天井に触れているかもしれない。第二に、次のプレイヤーは減少するが、コアが「速度を規模として加算し、レバーを乗算する」という古い遊び方で発展すれば、結局は優生陣営を「退く」ことになり、評価も投資家に十分に認められない。
4月6日の終値で、A株と香港株市場の計7社の住宅企業の総市場価値はいずれも1000億元を超え、 China Vanke Co.Ltd(000002) は2467億元、中国の海外発展は2341億元、華潤置地は2257億元、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) は2190億元、龍湖グループは2117億元、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は1290億元、碧桂園は1221億元だった。
「証券日報」の記者の観察によると、2000億元の市場価値陣営に立っている住宅企業は4つの共通の特徴を備えている。第二に、非房開収入の割合が徐々に上昇し、その高毛金利レベルが会社の利益空間を高めている。三つ目は土地備蓄が一、二線都市に集中することである。4つ目は格付けが安定し、PE倍数が高いことです。
2000億元の市場価値陣営の中で唯一の民営住宅企業龍湖グループを例にとると、2021年の経営性業務収入は188億元で、そのうち投資性不動産収入は104億元で、粗利率は全体で約75%(デパートの賃貸料収入は81.5億元で、全体の賃貸率は97%に達した;冠寓賃貸料は22.3億元を収め、開業して半年を超えた住宅源の賃貸率は94.3%)である。不動産管理及びその他の収入は104億元(不動産管理及びその他の収入合併相殺後84億元、粗金利25%)で、不動産開発主航路以外の業務規模は業界の上位3位に位置していることが多い。
また、華潤置地を例にとると、2021年の非不動産収入は経営性不動産業務と傘下の軽資産管理業務の華潤万象生活であり、それぞれ174億元と88.8億元で、前年同期比の増加幅はいずれも30%を超えた。これに対して、 Southwest Securities Co.Ltd(600369) は華潤置地2022年業績6.5倍PEを与え、 Zheshang Securities Co.Ltd(601878) は龍湖グループ2022年業績10倍PEを与えた。
業界内で見ると、龍湖グループ、華潤置地、中海不動産などの住宅企業のように、非不動産業務を核心とする多元業務はすでに強く、収穫期に入っており、グループの安定したキャッシュフローの源となり、その細分化プレート「学費」の多くはすでに納付済みであり、商業モデルとその複製モデルはすでに開通しており、不動産の新しい発展モデルを模索する能力を備えている。長期主義の理念から出発して、戦略の定力で周期を通り抜ける能力を練習して、資本市場が高い評価を与える核心要素の一つでもある。
「不動産業界が減利時代に入ってから、高回転高負債の伝統的なモデルはもう適用されなくなり、規模も勝つ鍵ではなく、業界は高品質の発展に向かって邁進し、財務の安定と経営レベルは住宅企業が注目しなければならない重点要素となっている」。諸葛捜房データ研究センターの陳霄高級アナリストは「証券日報」の記者に、「後市を展望すると、業界の集中度の向上と競争の激化を背景に、経営管理レベルが優れ、財務状況が安定し、多元化の発展経路がはっきりしている住宅企業は、より高い評価値、高い市場収益率を享受することができる」と話した。
