例年に比べて、多くの住宅企業が2021年に「難産」を報告した。すでに発表された住宅企業の財務報告書から、業界が実質的に変化していることが明らかになった。
財聯社の記者の総合データの不完全な統計によると、現在までに、A株の上場住宅企業は約30社が2021年の財報を発表したが、H株が2021年の財報を発表した住宅企業は80社を超え、そのうち、A+H株の合計60社を超える住宅企業の純利益は前年同期比で下落した。
「年報を発表した企業には共通の特徴がある。同策研究院のベテランアナリストの肖文暁氏は言う。
肖文暁氏はまた、年報が発表された内房株の業績データを見ると、住宅企業全体の利益能力は引き続き低下し、粗金利の平均値は24.5%で、前年同期より3.7ポイント下落した。営業収入は16%増加したが、純利益は26%下落し、「増収不増利」が目立った。
多くの要因による住宅企業の純利益の下落
财联社の不完全な统计によると、A株は2021年度の业绩を発表した住宅企业のうち、10社を超える住宅企业の纯利益は前年同期比で下落した。
H株は2021年度の業績を明らかにした住宅企業のうち、約50社の住宅企業の純利益データが前年同期比で下落し、そのうち10社を超える住宅企業の純利益はマイナスで、赤字状態にある。
アナリストによると、2021年下半期以降、市場相場は急激に冷え込み、急速な消化、急速な資金回収を実現するために、住宅企業は各種の値下げ・販促手段を採用しているため、プロジェクト全体の利益は保障しにくいという。
「連結プロジェクトの粗利益率は前期より低下したため、住宅企業の利益状況は一般的に理想的ではない。経営型業務を主とする企業は、疫病の影響を受けて、文旅産業、商業プロジェクトの経営状況はよくない」。億翰シンクタンクのアナリストは述べた。
Haitong Securities Company Limited(600837) 不動産アナリストの楊凡氏は記者に、住宅企業の純利益の下落の原因は多方面で、その中で、粗利率の下落と計上の減損値が純利益に最も影響を及ぼしていると伝えた。
特筆すべきは、現在、各住宅企業が採用している会計準則が異なり、純利益データの最終的な提示にも影響を与える。例えば、万科が採用している会計準則はコスト法であり、他の住宅企業が採用しているのは評価法である。
データによると、2021年の万科グループの上場企業の株主に帰属する純利益は225億元で、前年同期比45.7%減少した。
万科2021年度業績会では、万科が原価法を採用すると利益が保守的になると考えている投資家がおり、今後、原価法を公正価値計量法に転換することを考慮するかどうかを万科に尋ねた。
これに対し、万科グループCFOの韓慧華氏は、「原価法では万科のレート、粗利率に一定の影響があり、評価は動的に体現できない。
しかし、企業の資産価格が上昇すれば、コスト法は利益の表現をより保守的にするが、資産価格が低下すれば、評価法は利益の体現をより客観的にするという分析もある。
高毛金利時代は二度と戻らない
未来の不動産業の粗利率は徐々に合理的な区間に戻り、業界の共通認識となっている。
「住宅企業は一連の行動と措置を取って利益の下落速度を減らすため、管理の精細化、組織構造の調整などがあり、可能な限りコスト支出を圧縮し、できるだけ利益の空間を残している」。楊凡は言った。
楊凡氏も、住宅企業の利益表現が改善されても、早年の高利益状況は持続不可能であり、製造業に近い利益レベルが大勢の傾向にあると考えている。
Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 会長の王暁松氏も2021年度の業績会で、不動産は金融業界から製造業の属性に戻ると考えている。
粗利率の問題について、正栄不動産執行取締役、副総裁兼財務総監の陳偉健氏は、不動産の黄金時代はすでに過ぎ去り、地価制限、住宅価格制限の状況下で、土地の付加価値の空間は非常に小さく、これは間違いなく粗利率に影響を与えると明らかにした。
華潤置地管理層は2021年の業績会で、「業界の粗利率が20%前後に戻るのは共通認識だ。万科グループの祝九勝総裁は、万科の将来の開発粗利率は20%の水準を維持できると述べた。
粗利率の回復がもたらした業界の変化について、肖文暁氏は、これは不動産業界の発展モデルが転換する必要があることを意味し、この過程で必然的に陣痛期が存在し、企業は市場の変化に順応し、発展モデルを革新する必要があると考えている。
