投資のポイント
3月の100強の住宅企業の販売減少幅は引き続き拡大し、頭部の住宅企業の売上高は引き続き下落している。克而瑞データによると、3月の業界トップ100の住宅企業の全口径販売額は5795億元で、前年同期比53%減少し、2月より6ポイント拡大した。3月の100強住宅企業の販売面積は3637万平方メートルで、前年同期比57%減少し、2月より15ポイント拡大した。3月のトップ企業の販売は引き続き減少し、TOP 5/TOP 6-10/TOP 11-20の単月販売額は前年同期比44%/35%/53%減少し、1-3月の累計販売額は前年同期比41%/42%/51%減少した。
重慶の土拍熱は明らかに上昇し、武漢は依然として冷淡だ。1)重慶:13宗の土地はすべて順調に成約し、そのうち3枚は地価の上限に触れて揺り動かし、収入は百億近く、平均割増率は5.4%に達し、競売熱は昨年の2、3ロットより明らかに上昇した。今回の地価は一般的に下がり、平均地価比は0.46にとどまり、多くの地塊の成約地価の下落幅は10%以上で、一部の地塊の土地取得コストの下落幅は30%以上に達した。昨年の2、3ラウンドの土地取りの状況を見ると、重慶の今回の集中土拍中の地方プラットフォームの割合は明らかに下がった。13宗地は2枚だけで地方国有企業が競って約15%を占めたが、昨年の第2、3ラウンドでは地方プラットフォームの拿地比が5割以上だった。2)武漢:第1ラウンドの集中用地規模は大幅に縮小し、住宅関連土地は7件しかなく、用地面積は27.5ヘクタールで、総建築面積は93万平方メートルで、昨年の総建設面の5%に及ばない。今回集中的に落札された7つの宅地のうち6つが譲渡に成功し、そのうち1つの割増額だけが成約し、最高制限価格+揺れ号に触れて成約し、全体の割増率は1%にすぎなかった。
地方政策の力は絶えず強化され、多くのことが最初のことをした。1)浙江衢州:全国初の購入制限販売はいずれも都市を廃止し、本市の戸籍以外の住民は住宅購入を行うことができ、144平方メートル以上の新築商品住宅は販売を制限しない。2)河北秦皇島:初めての新築住宅、中古住宅は購入制限政策都市を全面的に廃止し、「秦皇島市人民政府の不動産市場コントロールの強化に関する意見」と「秦皇島市人民政府の不動産市場コントロールのさらなる強化に関する通知」の2つの文書を廃止した。3)福建福州:全国で初めて購入制限を緩和し、社会保障や納税証明書を提供することなく福州5都市144平方メートル以下の一般住宅を購入することができる。
不動産プレート全体の業績はある程度圧迫され、不動産プレートは高景気の表現を続けている。最近、各社は2021年の業績報告を続々と発表し、そのうち不動産管理サービスプレート全体は依然として高い景気度の特徴を示しており、碧桂園サービス、華潤万象生活、金科サービス、旭輝永昇サービスなどの頭部物企業の帰母純利益は前年同期比50%を超えた。不動産プレート全体の業績はある程度圧迫されており、その中で国際、中国金茂、龍湖グループ、緑城中国などの業績は比較的に良い。
投资提案:私达は今4本の投资の主线に注目すべきだと思っています:1)开発企业: Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 60048、 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) 、华润置地、龙湖グループ、 China Vanke Co.Ltd(000002) 、旭辉ホールディングス、建発国际ホールディングス、 Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) など;2)物管企業:碧桂園サービス、華潤万象生活、金科サービス、旭輝永昇サービスなど;3）コース転換企業： Tianjin Guangyu Development Co.Ltd(000537) 6 Shandong Yabo Technology Co.Ltd(002323) など；4)不動産仲介企業:貝殻など。
リスク提示:プロジェクト交付リスク、プロジェクト販売返金リスク、業界政策コントロールリスク。
