上場企業は年報の密集開示シーズンに入っており、複数の業績が「真っ赤」な物管上場企業が市場の注目を集めている。
最近、旭輝永昇サービスグループ有限会社(以下「旭輝永昇サービス」と略称し、01995.HK)、新城悦サービスグループ有限会社(以下「新城悦サービス」と略称し、01755.HK)と正栄サービスグループ有限会社(以下「正栄サービス」と略称し、06958.HK)など多くの物管上場会社が2021年度の業績を発表し、営業収入、純利益など多くの指標が大幅に増加した。
「中国経営報」の記者は、物管業界の規模拡張の流れが「転向」を経験していることに気づき、多くの業界の役員がより質の高い規模拡張を行うことを強調した。旭輝永昇サービス執行役員兼総裁の周洪斌氏は、2022年に「急速な規模拡大から専門的な勝利への転換」を実現すると述べた。
「トップ企業は今後3～5年間を業界統合買収合併の窓口期と見なし、急速な規模拡大を第一の要務と見なしている」。克而瑞物管も、大手買収合併の動きが慎重になっていると考えている。「規模の増加に加え、買収合併後の統合と運営管理が、『1+1>2』に達するかどうかを決めるカギとなる」。
理性成長漸成“主旋律”
不動産業界が回復の兆しを待っている背景には、2021年の業績を集中的に明らかにした物管上場企業が特に注目されている。
2022年3月28日、新城悦サービスオンライン業績会によると、同社の2021年の営業収入は約43.51億元で、2020年同期より約51.8%増加し、帰母純利益は約6.76億元で、前年同期比55.4%増加した。旭輝永昇サービスも2021年に純利益6.9億元を実現し、前年同期比56.5%増加し、帰母純利益は6.2億元で、前年同期比58%増加した。
記者の整理によると、複数の物管上場企業の業績が「ブレイク」した背後には、管規模などの核心経営指標も急速に上昇した。
「規模の増加は、依然として現在の核心目標の一つです。」旭輝永昇サービスについて、「四輪駆動」業務戦略を効果的に実行することによって、2021年の旭輝永昇サービス第三者不動産開発者は管理総建築面積が1.39億平方メートルで、総建築面積の81.3%を占め、2020年同期より2.7ポイント増加した。ここ数年、関連取引の割合は減少し続け、2021年の旭輝グループとの関連取引は4.8億元で、総収入の17.3%を占め、2020年同期より0.4%減少した。
年報のデータによると、2021年、旭輝永昇サービス契約の建築面積は2.71億平方メートルで、前年同期比49.4%増加した。管建築面積は1.71億平方メートルで、前年同期比68.3%増加した。契約項目と管理項目はそれぞれ1409項目と1032項目で、それぞれ前年同期比43.0%と61.8%増加した。
正栄サービスの総在管面積も大幅に増加した。関連データによると、2021年12月末現在、正栄サービスの総管理面積は7098万平方メートルに達し、2020年同期比72%上昇した。総契約面積は1億平方メートルを突破し、1.04億平方メートルに達し、2020年同期より19%上昇した。
「物管上場企業の売上高の増加は、管面積の増加幅と一致しており、売上高の増加が管規模の上昇に依存していることを反映している」。安信国際不動産業界の黄茹偉アナリストは、物管上場企業の管理規模が依然として重要だと考えている。
しかし、注目すべきは、複数の物管上場企業が組織した業績発表会で、複数の会社の役員が規模の重要性を強調すると同時に、品質拡張の必要性も強調していることだ。
新城悦サービス最高経営責任者の戚小明氏は、住宅プロジェクトの開拓戦略の面で外拓の品質を重視しなければならないと述べた。「規模と品質の間で選択しなければならない場合は、規模の増加に基づいて外拓の品質をより重視することを選択し、依然として新盤の開拓を主とする戦略を堅持し、私たちが深く耕している地域に焦点を当てる」。
「以前は市場にそんなに多くの標的が現れたが、良いプロジェクトがあちこちにあるわけではない」。旭輝永昇サービス執行役員兼首席財務官の周迪氏は業績発表会で、「多くのことを見て、20以上の標的プロジェクトを調整したが、最後には5、6つの成功しかなかった」と明らかにした。
第2成長曲線を逐次成形
業績が持続的に上昇すると同時に、複数の物管上場企業もコミュニティ付加価値サービスなどの第2の成長曲線の構築を加速している。
関連情報によると、2021年、旭輝永昇サービス不動産管理サービス、非所有者付加価値サービス、コミュニティ付加価値サービスの3つの業務プレートは引き続き並進的な発展態勢を維持している。このうち、物管サービスの収入は26.5億元で、51.1%増加した。後の2種類の付加価値サービスの収入は19.7億元で、前年同期比44.5%増加した。
「コミュニティ付加価値サービスの内容において、企業の生態製品の供給能力は日増しに豊富になり、このプレートの収入源を総合的に向上させた」。嘉和家業研究報告によると、旭輝永昇サービスコミュニティ付加価値サービスには、在宅生活サービス、駐車スペース管理、賃貸サービスなどが含まれており、そのうち2021年の在宅生活サービス収入は5.7億元で、コミュニティ付加価値サービス収入の51.8%を占めている。
記者がさらに整理したところ、旭輝永昇サービスのほか、複数の物管上場企業のコミュニティ付加価値業務も急速な成長を実現したことが分かった。
2021年、新城悦サービスは主な収入43.5億元を実現し、前年同期比52%増加した。このうち、コミュニティ付加価値サービスの営業収入は9.15億元に達し、前年同期比約84%増加し、会社の総収入に占める割合は約21%だった。
「コミュニティ付加価値サービスは、収益率でも粗利益率でも2番目に大きなビジネスプレートとなっています。」克而瑞物管は、新城悦サービスコミュニティ付加価値サービスの具体的な業務の中で、大後方勤務と大コミュニティの2大業務モジュールの表現が際立っていると考えている。
戚小明氏も新城悦サービス2021年の業績発表会で、「会社全体の戦略面から言えば、われわれは引き続き『一核二増』戦略を深化させ、大後方勤務+大コミュニティの具体的な業務戦略を提出し、二つの異なる顧客グループをめぐって全面的な業務深耕を展開する」と強調した。
「44社の物管上場企業が展開した計30種類を超える細分化されたコミュニティ付加価値サービスのうち、顧客獲得コストが低く、複製性が強いため、コミュニティ生活サービス収入がコミュニティ付加価値サービス収入に占める割合は半分を超えた」。中指研究院物業事業部の呉奎勇上級アナリストは、「地元の生活サービス、園区空間サービスの言及頻度が最も高く、米居サービスの成長が急速で、業務分野を細分化する「黒馬」となっている」と述べた。
呉奎勇氏によると、物管上場企業の付加価値サービスは今後、市場空間がますます大きくなり、業務シーンがより多元化するなどの傾向を呈する見通しだ。「物管上場企業が付加価値サービス業務を展開するには、全面的に開花することができず、すべてがそろっているわけではない。
呉奎勇氏は同時に述べた。
物管業界の「独立化」プロセスのスピードアップ
注目すべきは、物管上場企業の拡張が続く過程で、物管業界の「独立化」プロセスも加速していることだ。
関連データによると、2021年末現在、正栄サービス契約面積のうち第三者からの面積は7257万平方メートルに達し、70%近くを占め、2020年の6210万平方メートルより17%上昇した。管面積を見ると、第三者からの管面積は5113万平方メートルで72%に達し、2020年の2631万平方メートルより94%大幅に増加した。
「管理プロジェクトの構成から見ると、第三者の不動産プロジェクトの出所は7割近くを占めており、会社が十分な独立性を持っていることを示しており、第三者の外拓業務が引き続き高い水準の成長傾向を維持していることを示している」。正栄サービス関係者はこう述べた。
実際、第三者の外拓業務の割合を大いに向上させることは、複数の物管上場企業の共通の選択となっている。
例えば、2021年12月末現在、朗詩緑色生活サービス有限会社(以下「朗詩緑色生活」と略称し、01965.HK)の管面積のうち、独立第三者からの面積は2018年の150万平方メートルから2021年の1222万平方メートルに上昇し、複合成長率は101.2%に達した。このうち、独立第三者面積の割合も2018年の16.6%から2021年の52.1%に上昇した。
「この1年間、品質サービスを基礎とする一方で、付加価値サービス分野を深く耕し、商業の新しいモデルを模索し、都市サービスコースを積極的に開拓し、デジタル化建設を推進した」。朗詩グリーン生活関連責任者は記者の取材に答え、次は規模の高品質な成長を引き続き推進し、伝統的な不動産会社から生活サービスプラットフォームへのモデルチェンジとグレードアップを加速させると明らかにした。
一方、 Zheshang Securities Co.Ltd(601878) 研報によると、旭輝永昇サービスは「親会社に依存せず依存している」状況で、第三者の外拓リレーが核心駆動力となっている。20172021年の管/契約面積において、旭輝永昇サービスの第三者からの業務割合はいずれも81%に上昇した。
周洪斌氏は旭輝永昇サービス2021年の業績発表会で、同社は2021年にチャンスをつかみ、30社以上の開発者と協力し、合弁会社を設立し、合弁規模は3億元を超えたと紹介した。
呉奎勇氏も、現在の不動産管理業界は発展の「黄金期」にあり、業界の頭部企業は第三者市場の開拓、買収合併、関連方面の蓄積などの3つのルートを通じて管理規模の急速な拡張を実現したと考えている。「2021年、TOP 50不動産サービス企業の第三者市場の開拓プロジェクトと面積は絶えず増加し、不動産サービス企業の規模の拡張に有力な支持を提供した」。
正栄サービス取締役会の黄仙枝会長兼非執行取締役もこれまで、「不動産管理は大不動産業界の付属機能から独立に向かっている」と述べた。周洪斌氏も、不動産コントロールは優秀な物企業にとって、「業界の未来の独立発展のきっかけと市場化のプロセスを加速させた」と考えている。
業界関係者によると、不動産管理会社はこれまで独立性が不足していると考えられていたが、資本の助成の下で、物管上場会社は資本市場への進出、第三者プロジェクトの開拓の加速などを通じて、政策の奨励の利益を重ね、独特な競争力を構築しており、物管業界全体が「独立発展時代」への進出を加速させることが期待されている。
