疫病の衝撃で、第1四半期の深センのオフィスビルの需要は明らかに抑圧された。第1太平デイビスが最新発表した「2022年第1四半期深セン不動産市場の回顧と展望」の報告によると、今年第1四半期、深センのオフィスビルの賃貸需要は地元の疫病の衝撃を受け、純吸収量は82.8%減少した。
オフィスビル 脱化圧力大空室率再び上昇
2021年、深センの経済運営は安定して前進し、地域総生産は前年同期比6.7%増の306649億元に達し、2年平均4.9%増となった。このうち、第3産業の増加額は前年同期比7.8%増の192997億元に達し、深センの経済発展を持続的に牽引している。
オフィスビルについては、2022年第1四半期、深センでは2つのプロジェクトが市に納入され、市場に10.6万平方メートルの甲級オフィスビルの面積をもたらした。
四半期末現在、全市の総貯蔵量は939.4万平方メートルに上昇し、環比は1.1%拡張した。第1四半期、深センの甲級オフィスビルの賃貸需要が減速したことに加え、3月の市場は疫病の原因で停滞に近づき、全市の四半期の純吸収量は前月比82.8%減少し、7.6万平方メートルを記録した。この影響で、全市の平均空き率は4四半期連続で減少した後、再び0.1ポイント上昇し、22.8%に達した。
四半期中、情報技術、金融、小売、貿易業界は依然として賃貸需要の主な源である。一部のプロジェクトが直面している脱化圧力と年内の百万級の新規供給の影響を受けて、所有者の価格交渉態度は軟らかくなった。全市の平均賃貸料は人民元1平方メートル当たり毎月182.9元に下がり、賃貸料指数は前月比0.9%低下し、前年同期比0.6%減少した。
2022年第2四半期、深センは4つの新しいプロジェクトが市場に参入する予定で、市場に44.6万平方メートルの新規供給をもたらした。2022年の百万級の新規供給と疫病の再発の影響を受けて、市場は依然として大きな脱化圧力に直面し、全市の空き率は再び上昇する見通しだ。経済成長は安定しているが、大量の新規供給が増加したり、市場競争が激化したりして、全市の平均賃貸料は下落し続けるだろう。
小売部分の所有者は経営圧力で賃貸を下げる
地元の疫病の衝撃を受けて、深センの消費市場の成長率は減速した。2022年1-2月、深セン市全体の社会消費財小売総額は累計151584億元で、前年同期比2.3%増加し、増加幅は全省より2.1ポイント低かった。このうち、飲食業態が最も顕著な影響を受け、業界収入は前年同期比8.1%減少した。
今季の新規供給は限られており、疫病管理のグレードアップの影響を重ね、市場全体の表現は平板である。全市の四半期の純吸収量は環比で大幅に減少し、5.1万平方メートルに達した。それでも、ロッドプロジェクトの最適化調整は秩序正しく行われています。期間中、羅湖、南山に位置する一部のプロジェクトは続々と複数の国際ブランドの開業または拡張を迎え、プロジェクトの入居率は上昇した。これを受けて、全市の平均空き率は環比0.2ポイント低下し、7.2%に達した。
四半期以内に、区域のベンチマークプロジェクトの賃貸料は安定して上昇したが、防疫管理制御は一部のプロジェクトの経営に圧力をかけ、所有者は適度に賃貸料を下げた。四半期末現在、全市の平均賃貸料は1平方メートル当たり毎月629.3元に下がり、賃貸料指数は0.3%減少した。地元の防疫措置の影響を受け、各地の疫病の点状爆発による不確定要素などを考慮して、深センは第2四半期に市に入る予定だったプロジェクトを下半期に延期した。2022年下半期、全市は合計44.7万平方メートルの新規供給を迎える見通しだ。
地元の疫病が徐々にコントロールされるにつれて、ブランド拡張活動材料は回復し、全市の空き率は引き続き低下する見込みだ。地域のベンチマークプロジェクトの経営表現は持続的に向上する見込みで、非核心商圏プロジェクトの経営も居住人口の持続的な増加によって利益を得て、その賃貸料も大きな上昇空間がある。そのおかげで、全市の平均賃貸料は引き上げられる見通しだ。
住宅の成約面積は前年同期比30%以上減少した
春節の休暇と市場の情緒がまだ回復していない影響を受けて、開発者はプロジェクトの開場時間を延期し続けた。2022年3月20日現在、深センの一手住宅市場の供給面積は前月比88.2%減少し、29.3万平方メートルに達した。
同時期に、春節休暇の一部の部屋を見る活動が延期されたことを考慮して、年後の新たな疫病の持続的な影響を重ねて、全市の成約面積は前月比35.8%減少し、前年同期比50.5%減少し、86.5万平方メートルに達した。このうち、核心区の成約面積は37.6万平方メートルに達し、総量の43.2%を占め、環比は29.6ポイント上昇した。
四半期以内に、南山、福田などの核心地区の成約平均価格が高い影響を受けて、全市の成約平均価格の構造的な環比は17.2%上昇し、人民元1平方メートル当たり71375元に達した。
2022年第2四半期、政策は引き続き暖かさの信号を解放し、住宅購入が必要な人にさらに利益をもたらす見通しだ。同時に、開発者の融資環境は適度に緩和され、不動産企業の流動性危機をある程度緩和し、業界の良性循環発展を促進することが期待されている。
深センの住宅「十四五」計画によると、市場の供給は引き続き増加する見通しだ。また、深センの経済政策と人口の基本面はいずれも積極的で、市場の潜在的な需要は引き続き旺盛を維持し、成約量はそれに伴って増加する。「地価安定、住宅価格安定、予想安定」は依然として基調であり、深センの住宅価格は全体的に安定する見通しだ。
中国の未来で最も発展潜在力のある地域の一つとして、深センはすでに各種投資家の戦略配置の重鎮となっている。2022年、中国の資金はある程度緩和されると予想され、国内外の資金が相対的に余裕がある背景の下で、より多くの機関投資家は中国の良質な投資機会に引き続き注目し、核心区域の安定した収益を持つ在庫商業、事務、ホテルなどの不動産は専門投資機関に支持されている。賃貸市場の安定した発展と大湾区の利益政策の強勢の加持の下で、機構投資家は長期的に深セン市場をよく見て、既存の投資収益率を徐々に受け入れ、未来の深センにより高い割増予想を与える。
第一太平デイビス氏は、深センは広東港澳大湾区と深セン先行モデル区の「双区」が駆動する重大な歴史的チャンス期にあると考えている。2022年の開年疫情の繰り返しの衝撃の下で、深センの不動産の大口取引市場は強大な靭性を示して、持続的に新しい投資のチャンスと活力を爆発させます。
