不動産業界が下落した1年間、不動産管理業界は積極的な信号を放った。4月13日現在、恒大不動産、彩生活などの少数会社の金儲け新聞のほか、52社の上場企業が2021年の年間業績を発表した。統計によると、52社の上場企業(50社の香港株上場企業と2社のA株上場企業を含む)は昨年、すべて売上高が前年同期比で増加し、8割以上が業績の増加を実現した。
IPG中国首席エコノミストの柏文喜氏は証券日報の記者の取材に対し、「不動産会社は昨年、売上高と業績の双方向の高速成長を実現し、不動産プレートと非常に明らかな対比を形成した。これは実際には両者の業界特徴と関係があり、物業プレートは比較的強い抗周期性を持っている」と述べた。
「規模が王」という考え方の下で、上場企業は2021年に買収合併の歩みを加速させ、管面積をさらに拡大した。しかし、規模の膨張の背後には、不動産会社も資産構造の圧力、利益の質の下落などの拡表後遺症に直面しなければならない。
売上高利益双増
頭部上場物企業の強者はますます強くなる
全体的に見ると、52社の上場企業は2021年に178960億元の売上高を実現し、平均1社当たり34.42億元の売上高を達成した。このうち、5社の上場企業の営業収入は100億元を超え、売上高が最も高い碧桂園サービスは昨年の年間売上高が288.43億元に達し、300億元の大台に近づき、雅生活サービス、緑城サービス、保利不動産と China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) がその後、昨年の売上高は100億元から200億元の区間に達した。
2021年の上場物企業の売上高の上位10、上位20、上位30の敷居はそれぞれ約60億元、22億元、13億元だった。それに比べて、2020年の上場物企業の売上高の上位10、上位20、上位30の敷居はそれぞれ約46億元、18億元、11億元で、2021年の上場物企業の各階段隊の売上高規模は明らかに上昇した。
合景悠活は昨年の売上高の伸び率が最も速い上場企業で、前年同期比の伸び率は114.57%に達した。徳商産投サービスと碧桂園サービスはそれぞれ98.01%と84.89%の売上高で前年同期比2位、3位だった。52社の上場企業は2021年にすべて売上高のプラス成長を実現し、平均売上高の伸び率は42.89%に達し、平均伸び率は2020年より約8ポイント上昇した。
売上高の増加は主に管面積の増加から来ている。碧桂園サービスによると、増加は主にグループ不動産管理サービスの料金管理面積の増加と団地付加価値サービス、都市サービス、商業運営サービス業務収入の総合的な上昇によるものだ。合景悠活氏によると、売上高の増加は主にグループが積極的な戦略を取って対外開拓と買収合併を行い、管総建築面積が大幅に増加したという。
「2021年、不動産会社は成長の態勢を続け、業界が集中度の上昇段階にあることを証明し、依然として非常に大きな発展空間がある」と述べた。中国不動産データ研究院の陳晟院長は証券日報の記者に明らかにした。
業績から見ると、碧桂園サービスは2021年に40.33億元の帰母純利益で「利益王」を獲得し、雅生活サービス、華潤万象生活、融創サービス、世茂サービスと金科サービスは2021年に帰母純利益がいずれも10億元を超えた。52社の上場企業は合計231.50億元を稼ぎ、平均4億4500万元の利益を得た。
計43社の上場企業の2021年の業績は正で、前年同期比8割を超えた。2021年の業績の伸び率が最も速い企業には、国鋭不動産、華発物業サービス、金茂サービスなどが含まれ、前年同期比130%を超え、融創サービス、華潤万象生活と合景悠活の業績は前年同期比100%を超え、52社の上場物企業の昨年の業績の伸び率は中値44.57%だった。
収益品質改善すべき
上場企業または増筋減量
不動産は左へ、不動産は右へ。ここ数年来、上場物企業はしばしば領土を開拓し、規模の上で高歌猛進している。克而瑞物管のデータによると、2019年から2021年までに管面積の47社の上場企業が完全に公開され、その管面積総額は24.80億平方メートルから52.59億平方メートルに増加し、平均値は527653万平方メートルから1.12億平方メートルに増加し、複合成長率は45.62%だった。
上場物企業の貸借対照表に反映され、2021年末現在、2021年の財務報告を発表した52社の上場物企業の総資産は約297088億元に達し、2020年末より約38.36%増加し、拡張態勢が明らかになった。
しかし、コインの反対側では、規模の暴走も上場物企業の資産構造に一定の圧力をもたらしている。売掛金を例にとると、2021年末現在、52社の上場企業の売掛金は670.69億元に達し、2020年末より82.00%急増した。資産に占める割合は22.58%に達し、2020年末より約5.41ポイント上昇した。
売掛金の大幅な増加は、上場企業の表面的な美しい利益表現をある程度弱めた。それだけでなく、複数の指標から見ると、上場物企業の利益の質は改善されなければならない。例えば、52社の上場企業の昨年の平均粗利率は2020年より0.68ポイント下落し、28社の上場企業の昨年の粗利率は前年同期比で低下し、半分を超えた。ROEについて言えば、52社の上場企業の2021年のROEの中値は17.88%で、2020年より約3.02ポイント下がった。キャッシュフローの表現を見ると、キャッシュフローの状況を公表した上場企業5社は、2021年の経営活動で発生したキャッシュフローの純額が前年同期比で減少した。
「不動産会社は2021年に利益の質が低下し、関連住宅企業の業務依存度が高いことと関係がある。関連住宅企業の流動性が普遍的に困難になり、不動産会社に伝達されると、不動産会社の売掛金の急速な増加とROEの低下をもたらす」。柏文喜氏は述べた。
「不動産会社にとって、保安、清掃などの基礎サービスは相対的に剛性があり、成長しにくく、規模の有効な拡張に頼っている」。陳晟は言った。
急進を経験した1年後、上場不動産会社は2022年に新たな挑戦に直面するに違いない。業界の体量集中度の急速な向上を背景に規模の拡大が必要であると同時に、一定に達した後、どのように資源を統合し、筋肉を増やし、体重を減らすかも考える価値があり、投入後の管理や議事日程に上がるだろう。
