4月14日、仲量聯行は2022年第1四半期の上海市不動産市場報告を発表した。
仲量聯行華東区取締役総経理兼中国区商業不動産部総監の張静氏は「1~2月、上海市のオフィスビルの賃貸需要は旺盛を維持し、主に市場で活発な多元化のテナントのおかげで、その中で製造貿易、生命科学、金融及び専門サービス企業が最も際立っている」と述べた。
報告書によると、上海市の不動産市場は2022年から全体的に強い勢いを保っている。今年第1四半期、上海全市の甲級オフィスビル市場の純吸収量は依然として29.5万平方メートルを記録し、浦東と浦西中央ビジネス区の甲級オフィスビルの空き率は明らかに低下し、賃貸料の持続的な増加を牽引した。
しかし、3月の疫病の衝撃の下で、上海市の不動産市場の活動は“一時停止のボタン”を押して、短期的に需要は弱くなって、オフィスビルの市場の賃貸料の表現は圧力に直面すると予想します。仲量連行側は、現在疫病や多くの不確定要素の影響を受けているにもかかわらず、投資家は長賃貸マンション、生物医薬、物流プレートに依然として高い関心を持っており、物流不動産市場も全体的に強い賃貸需要と賃貸料の増加の勢いを維持していると考えている。
一部プレートレンタル需要活発
仲量聯行の報告によると、2021年第1四半期、上海市の甲級オフィスビル市場の純吸収量は2019年以来の四半期最高値を記録した。
今年第1四半期、上海全市の甲級オフィスビル市場の純吸収量は29.5万平方メートルで、前年同期より0.7万平方メートル増加した。このうち、中央ビジネス区の純吸収量は4.4万平方メートルで、非中央ビジネス区の純吸収量は25.2万平方メートルに達した。
仲量聯行上海商業不動産部浦東チームの王岳責任者は「今年第1四半期、上海市中央ビジネス区内で、浦東の純吸収量の貢献が著しく、内資金融サービスと専門サービス会社は Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co.Ltd(600663) と竹園プレートの賃貸需要が特に活発だった」と述べた。
全体的に見ると、新たな供給がない状況で、今年第1四半期、上海市中央ビジネス区の甲級オフィスビルの空き率は低下し続けた。このうち、浦西中央ビジネス区の空き率は5.8%で、前月比0.2%下落し、竣工するオフィスビルのプロジェクトには大量の前借りが寄せられた。強い賃貸の勢いの牽引の下で、浦東中央ビジネス区の空き率は8.9%で、前月比は1.0%下がった。
上海市の非中央ビジネス区では3つのプロジェクトが新たに竣工し、面積は計23万3000平方メートルに達した。しかし、事前賃貸の問い合わせが活発であるにもかかわらず、非中央ビジネス区の賃貸需要は中央ビジネス区に及ばず、全体の空き率は23.9%で、前月比1.0%減少した。
「3月の疫病が勃発する前に、上海市の甲級オフィスビルの賃貸料は増加し続けた」。報告書によると、オーナーの心理状態が好調を続けているため、浦西中央ビジネス区の賃貸料は前月比2.4%増加した。浦東中央ビジネス区では、市場の回復に伴い、一部の古いビルの賃貸活動も活発で、浦東中央ビジネス区の賃貸料が前月比2.0%上昇した。非中央ビジネス区では、複数のプレートの回復も平均賃貸料を2.5%増加させた。
仲量連行側も、疫病が賃貸活動や不動産決定に影響を及ぼし、短期的には賃貸需要が新たに増加したり弱くなったりし、賃貸料の表現も圧力に直面すると指摘した。
下半期または投資チャンスを秘めている
2021年第4四半期から、金利の低下、貸付周期の短縮、不動産税の徴収猶予などの要因の影響を受けて、機関投資家は開発者が資産を大幅に値下げして売却し、資金の流動性を確保すると予想しているが、実際に脱退したケースでは、価格の多くは正常な市場レベルを維持している。
仲量連行側は、今後、機関投資家が買収機会を維持したり、国有企業に傾いたりすると予想している。現在、上海などではCOVID-19肺炎の影響で、良質なサービスを提供できる不動産やコミュニティが賃貸者に人気を集めている。そのため、運営能力が強く、良質なサービスを提供できる長賃貸マンションは投資家の注目を集め続けるだろう。
業界から見ると、2019年末に世界のCOVID-19肺炎の発生以来、生物医薬業界全体が台頭し、盛んに発展し、上下流産業の拡張需要をさらに牽引し、投資家の生命科学園に対する積極的な配置態度を奮い立たせた。
報告書は「成熟した産業集積と豊富な人材基盤のおかげで、張江プレートは生命科学企業の賃貸質問を受け続けている。同時に、金橋と周康プレートは一部のオーバーフロー需要を受け、より多くの生命科学企業の注目を集めている」と指摘した。
報告書はまた、今年第1四半期、上海市の物流不動産賃貸活動は依然として安定していると指摘した。「今四半期、上海市の物流不動産の純吸収量は計8.4万平方メートルを記録し、全体の非保税物流倉庫市場の空き率も9.7%から8.5%に下がった」。
「物流市場は依然として強く、倉庫需要は高い成長を維持している」。仲量聯行によると、疫病の影響を受けて、短期的には物流市場が一定の圧力に直面し、物流プロジェクトの投資収益率が低下しているが、長期的には投資家は物流投資の機会を追求し続け、今年は大量の物流資産パッケージの販売計画があると予想されている。
「現在の疫病と多くの不確定要素の影響を受けているが、投資家は長期賃貸マンション、生物医薬と物流プレートに依然として高い関心を持っている。数年前に投資機関が市場に参入した標的投資サイクルが終わりに近づくにつれて、今年下半期には大量の資産が市場から撤退し、市場により多くの投資チャンスをもたらすと予想されている」。仲量連行華東区資本市場総監の孫翎氏は述べた。
