日本REITsの40年近くの発展過程を振り返る。
1)19851995年:不動産バブル崩壊から不動産証券化の探索。80年代後半に日本の不動産バブルが崩壊し、その後、日本は不動産証券化の模索を始めた。
2)19982000年:重要な立法期間。1998年に日本は《特殊目的会社実現特定資産流動化法》(略称《SPC法》)を公布し、2000年11月に日本は《証券投資信託及び証券投資法人に関する法律》(略称《投信法》)を改正し、日本REIT(略称J-REIT)の誕生を象徴した。上場不動産会社に比べ、J-REITは「シェル会社」に似ており、従業員を雇用せず、不動産運営全権委外、100%近くの配当、税収優遇を行っている。
3)20012007年:急速拡張期。2001年3月に東京証券取引所がJ-REIT市場を開設し、2003年7月に日本がFOF基金のJ-REITへの投資ルートを開放し、20052007年に国際資金が大量に日本のJ-REIT市場に流入した。20012007年J-REIT時価総額は0.2兆円から5.1兆円に増加した。同時期の日本株の時価総額は275.2兆円から509.9兆円、債券の時価総額は552.1兆円から790.1兆円に増えた。
4)20072011年:動揺と再建。200708年のサブプライムローン危機はJ-REIT市場に波及した。2009年1月に日本政府はJ-REIT合併の立法準備を開始し、合併過程における負の商誉などの会計処理を明確にし、2009年9月に日本は不動産市場安定基金を設立し、2010年10月にBOJはJ-REITの購入を発表し、その後J-REIT市場は徐々に安定した。しかし、2011年3月の日本の大地震は不動産市場を再び挫折させた。20072011年J-REITの時価総額は5.1兆円から2.9兆円、日本株の時価総額は509.9兆円から265.0兆円、日本債の時価総額は790.1兆円から1014.5兆円に増加した。
5)20122019年:政策誘導下の回復期;J-REITは多様化の時代を開く。2013年6月に日本は「金融商品取引法など一部改正法案」を可決し、2016年1月にBOJがJ-REITの購入を加速させた。多くのJ-REITは単一不動産を持たず、ホテル、物流、医療保健など多様な方向に伸びている。20112019年のJ-REIT時価総額は2兆9000億円から16兆4000億円、日本株の時価総額は265.0兆円から675.0兆円、日本債の時価総額は1014.5兆円から1170.8兆円に増加した。
6)2020年から現在まで:疫病後の中央銀行の支持の下でV型が回復した。2020年の疫病はJ-REIT市場に影響し、BOJは再びJ-REITを購入する。20192020年のJ-REITの時価総額は16.4兆円から14.4兆円に下がり、日本株の時価総額は675.0兆円から717.3兆円に増え、日本債の時価総額は1170.8兆円から1331.3兆円に増えた。J-REITの中国に対する参考意義。1)制度設計:立法が先行し、監督管理が厳格である。現在、中国のREITの上場取引、閉鎖運営、90%の収益分配割合は基本的に国際主流に近づいている。J-REITの監督管理は厳しい。2)長期性価格比は株債より高い。株式債に比べてJ-REITの平均収益率は高く、変動性は株式市場より低いが債券市場より高いが、発展空間は株式債に及ばない。
3)発展空間:日本はすでに半ばを過ぎて、中国の未来は期待できる。将来の日本と中国の成熟期を総合的に評価するか、それぞれ5 Jinzai Food Group Co.Ltd(003000) 億ドルと7 Yihua Healthcare Co.Ltd(000150) 00億ドルの発展空間がある。
リスク提示:日本のREIT発展に対する理解が不十分である。
