統計局は2022年3月の不動産市場の運営状況を発表した。不動産の販売面積、販売金額、投資額、新規着工面積はそれぞれ15343万平米/14196億元/13266億元/14871万平米で、前年同期比の伸び率はそれぞれ-17.7%/-26.2%/-2.4%/-22.2%、前値-9.6%/-19.3%/3.7%/-12.2%だった。
3月の全国の商品住宅の販売面積は前年同期比17.7%下落し、量価は引き続き下落した。3月の販売平均価格は9252元/平方メートルで、前年同期比10.3%下落し、前月比6.0%下落した。以前の報告書で指摘したように、1-2月の販売平均価格の上昇は、開年後の住宅企業の販売割引の引き締めと関係があり、商品住宅の販売待ち面積が明らかに増加し、在庫が上昇傾向にあることを示しています。総合的な価格水準を見ると、現在の需要側は依然として弱く、市場の実際の状況はデータが反映している状況よりも厳しい可能性があると考えています。3月の販売価格の全面的な下落を見ると、不動産の基本面が底をついていることが証明され、需要端の実質的な回復には政策のさらなる刺激が必要だ。
新規着工の下落幅が拡大し、投資はマイナス成長区間に入った。3月の新規着工面積/販売面積の比は0.97で、前値は0.95で、新規着工面積は依然として販売を下回っている。新着工が持続的に下落したのは、まず販売が弱く、企業の在庫補充動力が不足していることが主な原因だと考えています。次に集中供給地と疫病の影響を受け、2022年1-3月の累計土地譲渡面積は41.8%減少し、企業の土貯蔵不足は後続の新規着工にマイナスの影響を及ぼした。保証交付の圧力の下で、竣工も新着工に対して一定の押し出し効果があり、上半期の新着工が弱まる傾向は変わらないと予想されている。3月の不動産投資は前年同期比2.4%下落し、1-2月の投資成長率が高いか、基数が低いか、年越し工事による建安投資と関係があり、持続性を備えていないと指摘した。不動産投資の支持力は依然として弱まっており、後続またはさらなる下落の圧力に直面していると考えています。
住宅企業の資金面は引き続き引き締められ、ローン融資と販売返金には大きな圧力がある。資金面から見ると、3月の不動産企業の到着資金は13016億元で、前年同期比-23.0%増、前値は-17.7%で、全体の資金面はさらに引き締まっている。項目別では、中国の融資額は1420億元で、前年同期比-29.7%増、前値-21.1%増となり、下落幅は拡大し続け、信用緩和は実現しなかった。需要側によると、前金と前金は4225億元で、前年同期比-37.5%、前値-27.0%、個人ローンは2245億元で、前年同期比-22.5%、前値-28.5%増加した。現在、銀行の信用環境は確かに緩和されているか、一部の都市と頭金の割合を下げることに関心があるが、消費者の信頼は依然として不足しており、販売運動エネルギーは依然として衰退している。
業界の集中度は依然として低下しており、100強の住宅企業の販売は業界平均より弱い。2022年1-3月のTOP 10、TOP 10-20、TOP 20-50、TOP 50-100の住宅企業の販売金額の前年同期比増加率はそれぞれ-41.5%、-51.1%、-53.6%、-4.0%だった。1～3月のTOP 10の集中度は22.3%に下がった。
今月、不動産業界の各統計指標は大幅に下落し、現在の業界の基本面が依然として基礎を築く過程にあることを証明した。昨年11月以来、業界政策は緩和されたが、業界の実際の基本面に対する境界改善は限られている。資金面から見ると、企業の融資環境は依然として引き締められており、さらに重要なのは住民部門の前払金と住宅ローンが下落し続けていることであり、現在の需要側の自信が依然として弱いことを示している。これまで、政策は需給の両端で均衡的に力を入れてきたが、結果的には消費者の信頼を転換するのに十分ではなく、民間住宅企業の信用レベルを回復するのに十分ではないため、需給の両側が弱まる圧力は依然として存在し、政策の偏りの予想は依然として存在している。需給が弱い背景の下で、低格付けの住宅企業は依然として失血が続いている状態にあり、現段階ではエッジの住宅企業を探すのは依然として良い戦略ではなく、国有企業と高信用民間企業を主とする組み合わせを引き続き推薦していると考えている。私たちは業績の安定した第一線のリーダーを見て、保利不動産( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、購入)、 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) 、購入)を推薦します。業績に弾力性のある二線トップ、推奨 Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) 、購入)、龍湖グループ(00960、購入)、旭輝ホールディングスグループ(00884、購入)。同時に、急速に成長し、不動産回復の恩恵を受けている物管と商管業界をよく見て、碧桂園サービス(06098、購入)、保利不動産(06049、購入)、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、増持)、 New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) 、購入)、融創サービス(01516、購入)、星盛商業(06668、購入)をお勧めします。
リスクのヒント
売上高は予想を大幅に下回った。政策のコントロール力は予想を上回った。融資環境には不確実性がある。
