2011年以来初めてマイナス成長
2021年のA+H株103社の主流上場住宅企業の売上高は前年同期比12.5%増加し、2020年より1.2ポイント下落した。帰母純利益は前年同期比49.2%減少し、2020年より44.3ポイント下落した。21年の業界決算規模は着実に向上したが、業界の利益率は傾向的に低下し、市場の景気度が圧迫され、在庫が減少した。
2021年の全体住宅企業の粗利率は20.9%で、2020年より5.6ポイント下落した。純金利は6.2%で、2020年より5.7ポイント下落した。重み付けROEは7.0%で、2020年より7.8ポイント下落した。業界の粗利率は2018年に段階的な最上位に達した後も下落を続け、2021年には下落幅に差がなく拡大し、業界全体の利益空間の縮小を反映している。大手住宅企業と国有企業の利益は強靭性を備えており、粗利率、純金利、ROEは依然として絶対的なリードを維持しており、21年の粗利率はそれぞれ業界全体の2.0、4.0ポイントを上回り、良好な管理制御効率と回転優勢によって純金利とROEの緩やかな下落を実現している。
販売全体が安定し、業績備蓄が低下
2021年にA株69社の住宅企業が全体的に商品を販売し、労務を提供して受け取った現金は前年同期比6.3%増加し、成長率は2020年より0.1ポイント低下した。業界の信用リスクが暴露され、住宅価格の上昇幅が減速し、不動産税の試験などで販売市場の信頼が損なわれたことが明らかになった。中小規模の住宅企業は大きな流動性と債務圧力の下で返済のリズムを加速させ、成長率は安定している。
2021年の全体住宅企業の前受金と契約負債の合計は前年同期比8.8%増加し、成長率は2020年より2.8ポイント低下した。販売の伸び率が鈍化し、決済が着実に向上し、業界の前受金の伸び率は引き続き下落し、その年の売上高に対するカバー率は依然として116.5%の高位レベルにある。将来の短期上場住宅企業の決済可能な資源は依然として相対的に余裕があり、業績の増加や主に利益率の動きに依存している。
土地を持って収縮し、経営キャッシュフローが著しく改善された。
経営活動のキャッシュフロー純額では、21年に上場した住宅企業の経営活動の総キャッシュフロー純額が引き続き増加し、大中住宅企業は3年連続で経営活動のキャッシュフロー純流入を実現し、中小型住宅企業の21年のキャッシュフロー純額の増加幅が明らかになった。業界の成長率が減速し、融資が受動的に引き締まっている大環境の下で、住宅企業の経営活動のキャッシュフローの純額の持続的な改善は、再融資能力が損なわれ、資金チェーンの販売返済への依存度が大幅に向上したことに由来している。一方、商品を購入し、労務の支払いを受ける現金の伸び率が鈍化したことは、販売予想の下落が住宅企業の土地投資の主導的な収縮を招き、業界の拡張速度が徐々に減速していることを反映している。
2021年の全体住宅企業の在庫が総資産に占める割合は50.9%で、2020年より0.7ポイント下がった。拡張の緩和とマーケティングのアップグレード、上場住宅企業の在庫レベルの安定した改善。16年以来、大中型住宅企業の在庫比率は上昇傾向にあり、資源は頭部企業に集中している。19年間、民間企業の在庫比率がピークに達した後、下落し始め、国有企業の在庫比率は同時に回復した。私たちは資金と融資コストの優位性の支持の下で、22年の国有企業業界の在庫の割合は引き続き向上すると考えています。
融資不足が拡大し,業界は縮小しにくい。
2021年の全体住宅企業の有利子負債は前年同期比-1.8%増加し、2020年より9.9ポイント下落した。2021年の全体住宅企業の中長期有利子負債が全有利子負債に占める割合は68.9%で、2020年より0.7ポイント下落した。2021年の上場住宅企業の有利子負債総額は2011年以来初めて前年同期比マイナス成長し、業界の高回転、高レバレッジの急速な拡張モデルの終了を基本的に宣言した。販売の下行に信用収縮が重なり、業界の融資不足が拡大し続け、レバレッジが徐々に深水区に入った。22年間、業界のレバレッジ調整、生産能力の清算は引き続き深化すると予想されているが、全体的な流動性の回復は市場の販売回復を待つと同時に、融資側のリスクの好みの改善を牽引しなければならない。
3つの赤い線の面では、2021年に全体の住宅企業が前受金を差し引いた資産負債率は71.5%で、2020年より1.1ポイント低下した。純負債率は71.0%で、2020年より1.3ポイント低下した。現金短債比は1.20で、2020年より0.18倍減少した。21年の住宅企業全体の3つの赤い線の指標は引き続き最適化され、複数の住宅企業はグリーンクラスに上昇した。販売と融資の影響を受けて、中国中央企業と民間企業、頭部と中後部の住宅企業の3つの赤い線の指標の分化は明らかで、一部の中小住宅企業と民間企業の債務返済指標は改善された。
戦略:構造的緩和と買収合併のalphaを把握する
21年の業界は暗い時を経験し、基本面と信用面の深さを探り、上場住宅企業の多くの利益指標は2011年以来の最低を記録した。大手住宅企業、国有企業は依然として強靭性を示している。大手住宅企業PBの推定値を1.0 X程度に修復することは合理的なプラットフォーム区間であり、動的政策の予想改善とROE能力の向上の観点、あるいは静的基本面量価の改善によるPBに対する高感度の観点からも、将来的には向上する空間があると考えている。未来の業界betaは業界構造の調整、生産能力の清算リズムと政策の底力に依存する。Alphaは買収合併による重点住宅企業の貸借対照表と利益率の修復、逆周期プラスレバレッジの精度、住宅シーンの価値をめぐる長期的な発掘にある。推荐:1)优质大型: Gemdale Corporation(600383) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、万科A、龙湖グループ、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 2）優良品質の成長： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、旭輝ホールディングスグループ；3)良質な物管:碧桂園サービス、 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) 、保利不動産、旭輝永昇サービス。提案注目: Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) 、越秀不動産、建発国際などの地方国有企業。
リスク提示:業界の信用リスクが蔓延し、業界の販売が予想を上回った。
