業界の持続的な下落や疫病などの影響で、今年のビル市は「金三銀四」相場を迎えていない。
2022年にはすでに3分の1が過ぎたが、販売業績、利益表現、融資、土地市場などの各方面の状況から見ても、住宅企業はまだ業界の寒い冬を出ていない。
最近、複数の機関が発表した統計データによると、今年1~4月、100強の住宅企業の累計売上高は「腰斬り」で、第1四半期の上場住宅企業の大面積で利益が下落した。同時に、多くの都市の今年の第1陣の集中供給地の表現はよくなく、不動産企業全体の投資力の低下は明らかである。国内外の債務は引き続き大幅に減少し、住宅企業の資金難は依然として解決されていない。
前4月の100強住宅企業の売上高は「腰斬り」だった。
中指研究院の統計によると、今年4月までに売上高が千億元に達した住宅企業は3社だったが、2021年同期には9社だった。それに比べて、トップ企業でも2022年に業界が下落した大環境では独善することは難しい。
この4月、中国の疫病の反発に制限され、不動産市場の下落圧力が激化し、成約は前年同期比の下落幅をさらに拡大した。克而瑞のデータによると、4月の30の重点監視都市の商品住宅の成約面積は前月比18%減少し、前年同期比58%に拡大した。このうち、一線都市は前年同期比47%減少し、26の2、3線都市市場の成約幅は前年同期比60%に拡大した。
住宅企業の販売業績は多地市場の「成績表」と同頻度に下落した。中指研究院の統計によると、前4月のトップ3の住宅企業である碧桂園、万科と Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) はそれぞれ1633.9億元、1380億元、1212億元を達成したが、合計売上高は4226億元で、2021年同期のトップ3の住宅企業である「碧万恒」の7227億元に比べ、純減少は3001億元に達した。
トップ3の住宅企業の売上高の減少が顕著であるだけでなく、100強の住宅企業の前の4月の累計売上高の平均値の下落幅も毎月拡大し、今年1月の前年同期比23%下落から4月の前年同期比50%下落した。具体的には、前の4月の100強住宅企業の売上高は平均212.2億元で、前年同期比50.2%減少し、100強住宅企業のランキングの敷居値は前年同期比60.4%減少した。
注目すべきは、4月以来、不動産市場の緩和政策が3、4線都市から徐々にホットスポットの2線都市に広がり、頻繁に吹く政策の暖かい風が未来の不動産市場の動きに幾何学的な影響を及ぼしていることだ。
「短期的に見ると、不動産コントロール政策は密集最適化期に入り、早期市場の上り段階に打ち出された一部の厳しい制限政策は現在の市場段階に適応していない。中指研究院指数事業部市場研究総監の陳文静氏は4月29日、微信を通じて「毎日経済新聞」の記者に、「不動産は炒めない」という総基調の下で、一部の市場が徐々に安定して回復している核心都市は、短期的な調整政策の予想が弱いと述べた。
A株45社の住宅企業の第1四半期の損失
上海と深センの2市の上場住宅企業の今年の第1四半期の報告書の発表状況から見ると、Windの統計によると、126社の住宅企業は累計で営業収入326875億元を実現し、累計で親会社の株主に帰属する純利益100.2億元を実現し、そのうち45社の住宅企業は第1四半期に損失した。
売上高の面から見ると、第1四半期の Aurora Optoelectronics Co.Ltd(600666) 0066、 China Vanke Co.Ltd(000002) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、中海不動産はそれぞれ959.48億元、626.67億元、335.37億元、288.3億元でA株をリードした。また、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Gemdale Corporation(600383) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) の4つの住宅企業の営業収入も100億元を超え、それぞれ188.01億元、186.78億元、133.14億元、126.72億元だった。
一方、31社の住宅企業の第1四半期の収入は前年同期比40%以上減少した。そのうち、 China National Software And Service Company Limited(600536) 00684の減少幅はそれぞれ98.49%と95.57%に達した。 Sanxiang Impression Co.Ltd(000863) Metro Land Corporation Ltd(600683) Tianjin Guangyu Development Co.Ltd(000537) の収入減少幅はいずれも80%を超えた。
純利益の表現から見ると、34社の上場住宅企業の純利益は1億元を超えた。トップクラスの住宅企業のうち、60066 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) の第1四半期の純利益はそれぞれ25.47億元、25.30億元、14.28億元で、増加幅はそれぞれ-35.24%、1.18%、10.58%だった。
45社の赤字住宅企業のうち、半数以上の住宅企業の損失幅は1億元を超え、そのうち Yango Group Co.Ltd(000671) Beijing Urban Construction Investment & Development Co.Ltd(600266) の損失幅はいずれも10億元を超えた。また、00054 Shenzhen Guangju Energy Co.Ltd(000096) 1 Tahoe Group Co.Ltd(000732) 60031、 Dima Holdings Co.Ltd(600565) などの住宅企業はいずれも損失を公表している。
今年4月29日の中央政治局会議では、都市部の施策による不動産政策の調整を支持し、剛性と改善性の需要を支持し、市場に来ない販売は明らかに回復するだろうと指摘した。
中指研究院企業事業部の劉水研究責任者は5月5日午前、微信を通じて毎日経済新聞の記者の取材に対し、「短期的に見ると、今年の住宅企業の利益レベルは改善され、利益レベルは修復されるかもしれないが、長期的に見ると、住宅企業の利益レベルは依然として低下傾向にあり、社会の平均利益レベルに徐々に一致するだろう」と述べた。
50社の住宅企業の土地取得総額は6割近く下がった。
資金圧力の緩和が難しく、販売の低迷が重なり、多くの住宅企業が土地市場で沈黙を選んだ。
中指研究院の統計によると、2022年1-4月、トップ10企業の取得総額は3626億元で、取得規模は前年同期比55.9%減少した。4月の単月、50社の代表的な住宅企業の土地取得総額は前年同期比59.4%減少した。
データソース:CREIS中指データ(招拍掛権益土地及び買収合併土地を含む)
データを見ると、前の4月の代表住宅企業の土地取得総額は前年同期比大幅に減少したが、この傾向は2021年10月から現れた。
実際、50社の代表的な住宅企業の内部も著しい分化を示しており、国有企業、中央企業、地方都市投資会社は依然として今年初めての集中供給地の主力軍であり、例えば第1陣営内の中海不動産、華潤置地、第2陣営中の民営上場住宅企業緑城中国、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) など、4月には土地市場で際立った表現があった。
新商品価値を見ると、1-4月の Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、緑城中国と建設不動産が上位3位を占めた。そのうち、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) は累計575億元でトップにランクインした。緑城の中国と建設・配布不動産はその後、累計の新規貨物価値規模はそれぞれ548億元と391億元だった。トップ10の住宅企業の1-4月の新商品価値総額は3413億元で、トップ10企業の34.1%を占め、新商品価値の敷居は208億元である。
注目すべきは、市場全体が下落傾向にあるため、企業は協力して土地を取る傾向にある。4月に50社の代表的な住宅企業が落札した持分金額の割合は平均値より79.7%減少し、同期より4.9ポイント減少した。前年同期に比べ、TOP 31-50陣営の企業の土地取得権益額の割合は下落幅が最も大きく、6.9ポイント低下した。TOP 11-30陣営企業の持地権益額の割合は4.4ポイント低下した。トップ10陣営の企業が保有する権益額の割合は1.9ポイント上昇した。
4月の住宅企業の債務規模は前月比で減少した。
4月の住宅企業の信用債と海外債の発行規模は前年同期比大幅に減少した。
中国指研究院のデータによると、4月の住宅企業の信用債発行規模は368.87億元で、前月比35.96%減少し、昨年4月の731.95億元より49.6%減少した。4月の大陸部の住宅企業の海外債発行規模は28.85億元で、前年同期比80.46%減少した。
融資コストから見ると、信用債と海外債の融資コストは小幅に浮動しており、そのうち信用債の平均金利は3.48%、海外債の平均金利は5.55%で、前年同期よりそれぞれ0.95ポイントと0.35ポイント下がった。
克而瑞の統計によると、4月のトップ30の住宅企業のうち9社が新債の発行に参加し、3月より2社減少した。債務を発行する住宅企業の中で旭輝を除いてすべて国有企業の中央企業で、4月の国有企業の中央企業の融資規模は3月の前月比317.1%上昇した。例えば、金茂、華潤の4月の新規債券融資規模はそれぞれ87.1億元、80億元に達し、融資コストは3.38%-3.4%である。
一方、住宅企業の新規債務規模は長期的に満期債務規模を下回っている。貝殻研究院の統計によると、2022年第1四半期の住宅企業の国内外債融資の満期債務規模は約2521億元で、前年同期比32.5%減少した。第1四半期の住宅企業の新規融資は1733億元で、満期債務の純額は788億元で、2021年同期より694億元増加した。
貝殻研究によると、2022年第1四半期の満期債務の絶対数字は前年同期比で減少したが、債務規模の大幅な収縮のため、住宅企業の債務返済圧力は実質的に減少しなかった。同時に、住宅企業の信用リスクの影響を受けて、債権者は住宅企業の返済に対する自信が不足し、現段階の債務の延長の難しさが向上し、一部の集中満期債務がある住宅企業は依然として一定の違約リスクを維持している。
記者は、4月29日の中央政治局会議で「商品住宅の前売り資金の監督管理を最適化する」と述べた。
これに対し、劉水氏は、「商品住宅の前売り資金の監督管理を最適化することは資金の圧力を緩和するのに役立つが、住宅企業の資金圧力に対する実質的な改善の影響は限られている。我々の試算では、平均30%-40%の前売り資金が監督管理されているが、短期的には「保交楼」は依然として政策の底線であり、前売り資金の監督管理政策が最適化調整された後、前売り資金の監督管理が10%前後低下し、住宅企業の資金圧力の実質的な改善
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