昨年GDPが1兆3000億元を突破した長沙では、マンション市場が最近また波乱万丈になっている。
3月以来、長沙の複数のマンションプロジェクトがオープンし、販売促進を行い、グループを組んで値下げした。不完全な統計によると、最近、長沙で値下げを宣伝しているマンションプロジェクトは20件を超え、「特価住宅4000元/平起」というスローガンを掲げ、長沙のマンション価格の低さを更新し続けている。
「マンションの値下げセールは続くし、開発者がキャッシュフローを必要とするので、たまに損をする可能性があるとしても、マンションを急速に現金化しなければなりません」。5月16日、湖南中原不動産戦略発展センターの陳世霞総経理は「毎日経済新聞」の記者の麺訪問を受けた際に述べた。
それと同時に、4月21日、長沙市住建局など5部門が共同で「非住宅商品住宅の在庫除去推進に関するいくつかの意見」を発表したが、在庫高企業のマンション市場は、値下げと政策の二重管理を通じて、脱化を加速できるかどうかはさらに観察しなければならない。
次々と下落
「昨年から現在まで、マンションプロジェクトは次々と下落している」と、彭梅（仮名）は長沙のマンション価格が下落する過程を目撃した。5月18日、彼女は「毎日経済新聞」の記者に、雨花区の金地白金悦価格は2019年最高の万字頭から5888元/平方メートルに下落し続けたと伝えた。
彭梅氏によると、2018年に開福区にある住宅を購入した後、マンションを買って投資したいと思っていた家族も、あるプロジェクトで一部の予約金を払ったが、また下がったという。「当時のアパートの単価は8000元余りで、総価格は50万元近くだったが、家族が資金繰りをしなければならず、数千元損をした」。
しかし、今、彭梅は「幸い」にも退いた。そうしないと、数千元の損をするだけでなく、「それは数十万の損をすることだ」。この2年間のマンションの価格動向を見て、彭梅はすでにマンションを購入する考えを放棄した。
実際、マンションの値下げは長沙ではすでに個別の事件ではない。雨花区にある碧桂園のイメージのように、今年4月に清盤特価を打ち出し、平均価格は約6500元/平方メートルだったが、昨年はこのプロジェクトが値下げされ、これまでの13800元/平方メートルから7888元/平方メートルに下がった。
ネット紅盤北辰デルタも今回の値下げに参加し、C 1区の建面約44~65平方メートルのLOFTマンションの現在の住宅は、単価11500元/平方メートルからだ。住宅天下のデータによると、昨年12月、同じくこのプロジェクトC 1区にあるLOFTマンションは、江毛生地の平均価格が1500016000元/平方メートルで、江の平均価格が17500元/平方メートルであることを見ない。
濱江新城の龍湖春江邴城マンションプロジェクトはこれまで平均11000元/平方メートルだったが、最近の宣伝ポスターによると、総価格は23万元から濱江の現在の住宅を購入できるという。販売中の最小戸型27平方メートルで計算すると、単価は約8600元/平方メートルで、発売された割引マンションは労働者住宅の名義で販売されている。
一部の値下げプロジェクト情報
それだけでなく、最近麓谷にある碧桂園蝎棠、南城のヘレンバーグ愛ME都市は再び長沙マンションの価格を最安値に引き上げ、4文字プロジェクトを発表した。
具体的に見ると、碧桂園は岳麓区岳麓大道と匯智路の交差点の北西角に位置し、団地のそばは地下鉄2号線岳麓大道駅（建設中）で、麓谷の数少ない正地下鉄口ビルで、4字頭マンションの建設麺は約35-78平方メートルで、総価格は約14万元からで、頭金は約7万元で、生地は交付された。ヘレンベルク愛ME都市は天心区万家麗路と匯金路（韶山南路南延線）の交差点に位置し、地下鉄7号線雲塘駅（建設中）に近く、プロジェクトの特価マンションの建設麺は約32-68平方メートル、単価は45005200元/平方メートル、総価格は約13.3万元からで、生地は納品されている。
湖南中原研究院のデータによりますと、ビジネスアパートプロジェクトの販促が相次いでいるため、今年4月、長沙内5区の成約平均価格は前年同期比5%から約11561元/平方メートル下落したということです。地域別に見ると、天心区と雨花区だけが前年同期比それぞれ4%、17%上昇し、残りの3区はいずれも引き下げられ、開福区は前年比20%下落し、芙蓉区と岳麓区はそれぞれ2%と15%下落した。
データから見ると全体の下落幅は約5%にすぎないが、「マンションの値下げが常態化」していることは長沙業界で公認されている事実となっている。
陳世霞氏は「毎日経済新聞」記者の取材に対し、主に江景商業大平層マンションで、例えば運達中央広場三期、復地濱江金融センターが全体の成約価格を引き上げていると指摘した。「平均価格の差は21000元/平方メートルほどではありませんが、普通のマンションは値下げしており、下落幅は基本的に10%以上です。長期的に見ると、マンションはまだ過剰になります。マンションの値下げセールは続くと判断し、開発者はキャッシュフローを必要とするため、たまに損をする可能性があるとしても、マンションを急速に現金化しなければなりません」。
在庫をなんとかする
長沙マンションの再三の値下げの背後には、在庫が高圧的で、解消が難しい苦境のマッピングがある。
湖南中原のデータによりますと、この2年間の供給と成約の天井は40万平方メートル近く違い、個別の月を除いて、市場は長期的に供給過剰の状態を維持しているということです。今年4月末現在、在庫量は476万平方メートルを超え、脱化週期は46.8カ月に増加した。
「実際には、この在庫データには一定の偏差がある可能性があり、一部はすでに自分で持ったり利用したりしており、対外販売する必要はありませんが、在庫量にも表示されています」。長沙市住建局の責任者は5月17日、電話を通じて「毎日経済新聞」の記者の取材に対し、「現在、長沙は政策、土地供給など多くの麺で管理製御を行い、非住宅の供給リズムを変え、源の供給量から減少しており、今後、非住宅在庫の圧力は少なくなる」と述べた。
マンションの脱化問題を解決するために、長沙市政府も各政策を打ち出すことで、この難題を緩和することを望んでいる。
2021年10月、湖南省の6部門は「非住宅分譲住宅の在庫除去推進に関するいくつかの意見」を印刷、配布し、10の措置を発表し、非住宅分譲住宅の在庫除去を推進した。
半年ぶりに、今年4月21日、長沙市住建局など5部門が共同で「非住宅商品住宅の在庫解消推進に関するいくつかの意見」を発表し、非住宅商品住宅の一手住宅を購入した場合、契約税による税金計算根拠の1%に補助金を支給した。非住宅商品住宅を新たに購入し、1年以上の対外譲渡を保有している場合、購入者が契約税に基づいて税金を計算する根拠の4%に補助金を与える。
住宅購入補助金のほか、「通知」にも使用コストの麺で、マンションに住んでいる住民の居住者が、「一俵一戸」の設置条件と建設基準に符合していることが記載されている。ストック用地の「商改住」などを許可する。
これは、現在、長沙で商業マンションを購入すると住宅購入補助金を得ることができるだけでなく、民気、民電、民水の料金基準によっても料金を計算することができ、マンション住民の居住コストを大幅に下げることを意味しています。これらの措置はすべてある程度長沙の非住宅商品住宅の脱化に有利で、在庫圧力を緩和する。
また、今年初めて土地の二重集中譲渡の状況から見ると、長沙も商業地を意識的に製御している。今年4月12日、長沙では2022年に最初の集中供給地が終了し、22軒の土地がすべて成約し、その中で梅渓湖二期09号だけが商業を要求して40%を占めたほか、他の土地の商業が6~30%の区間に位置し、全体の商業が10%しか占めていない。
ケル瑞湖南省によると、長沙は商業地の供給を減らし、供給端から商業地の在庫を最適化する意識があるという。
