市場表現：
上証指数は今週+2.0%で、3146.6点に報告されました。創業板は今週+2.5%を指し、2417.3点を受け取った。上海の深さは300今週+2.2%で、4077.6点に報告されました。不動産プレートは+0.6%で、31業界で30位にランクインした。
新築住宅の成約：成約麺積は前年同期比-49.4%、前月比-1.1%
今週（5.13-5.19）、私たちが重点的に追跡した32城の一手屋の成約麺積は合計約215万方で、前年同期比-49.4%、前月比-1.1%だった。その中で、一線（4城）の一手屋の合計成約麺積は32万方で、前年同期比-57.6%、前月比-22.9%だった。二線（14城）の一手屋の合計成約麺積は124万方で、前年同期比-46.9%、前月比+4.5%だった。三線（14城）の一手屋の合計成約麺は59万方で、前年同期比-48.9%、前月比+3.6%だった。
中古住宅の成約：成約麺積は前年同期比-53.9%、前月比-3.2%今週（5.13-5.19）私たちが重点的に追跡した17都市の中古住宅の成約麺積は合計約89万方で、前年同期比-53.9%、前月比-3.2%だった。その中で、一線（2城）の中古住宅の合計成約麺積は26万方で、前年同期比-51.8%、前月比-12.6%だった。二線（8城）中古住宅の合計成約麺積は40万方で、前年同期比-56.4%、前月比+2.5%だった。三線（7城）中古住宅の合計成約麺積は24万方で、前年同期比-51.7%、前月比-0.9%だった。
新築住宅在庫：在庫麺積の前期比-0.44%、脱化週期12.2月2022.5.19まで、今週、私たちが重点的に追跡した16都市の新築住宅在庫麺積の合計は約9161万方で、前期比-0.44%、全体の脱化週期（麺積別）は約12.2月です。その中で、一線（4城）の新築住宅在庫は合計3182万方で、前月比-0.72%、脱化週期は10.4月だった。二線（6城）の新築在庫は3285万方で、前月比-0.40%、脱化週期は9.5月。三線（6都市）の新築住宅在庫は2694万方で、前月比-0.16%、脱化週期は27.7月だった。
土地市場：百城土地の成約麺積は1761万方で、成約土地の総価格は417億元で、土地の割増率は2.10%である。
先週（5.9-5.15）、百城の土地供給数量は481宗で、土地供給建設麺に対応して約2898万方であった。百城土地の成約件数は310件で、土地の成約に対応する建設麺は約1761万方で、成約土地の総価格は約417億元で、百城土地の割増率は2.10%だった。その中で、一線、二線、三線都市の土地成約建設麺はそれぞれ57万方、545万方、1158万方で、前年同期よりそれぞれ-76%、-70%と-42%で、土地プレミアム率に対応するのはそれぞれ0.00%、+3.30%と+2.60%だった。
投資提案：
今週、中央銀行は5年以上のLPRを15 bpから4.45%に引き下げ、1年のLPRは変わらなかった。私たちは今回の金利引き下げには以下の特徴があることに注目しています。1）幅が大きい：5年間のLPRを一度に15 bp引き下げたのは史上初で、2）目的は明確：今回の金利引き下げは予想される中で不動産に対する明確な「金利引き下げ」手段である。
今週、各地の政府は相次いで不動産緩和政策を打ち出し、特に杭州、成都、天津、武漢、海口などの人気のある二線都市がさらに「四限」を解除する動きに注目した。20082009年と20142015年の2回の不動産の調整を緩和した経験があり、今回の政策緩和の背景には以下の違いがある。上記の3回のコントロールはすべて大量の民間住宅企業の信用危機と連鎖反応をもたらしていない。中指研究院の統計によると、2022年1~4月、不動産企業の信用債と海外債の発行規模は前年同期比大幅に低下し、信用債の発行規模は1532億元で、前年同期比-37.7%で、中国企業の中央企業が主で、84.9%を占め、民間企業は6.1%にすぎない。海外債の発行規模は143億元で、前年同期比89.5%減少し、その中で民間企業の融資が約5割を占めている。2）新築住宅の取引額はすでに歴史的な高値に達し、在庫住宅の取引は未来の新築空間を圧迫する。国家統計局のデータによると、1998年の住宅改革以来、中国の新築住宅の累計取引額は約150兆元で、20172021年の合計は69.3兆元に達し、約46.2%を占めている。2021年の中古住宅取引市場の総規模は7兆元を超え、在庫規模はさらに上昇する見通しだ。3）安定を主とする基調は変わらない。この総基調の下で、各地は「一城一策」の原則に従っているが、私たちは高エネルギー級都市の緩和政策が「順を追って漸進的」であり、「大躍進」の状況が現れていないことを見て、後続の利益政策は「一足飛びに」ではなく、徐々に解放される傾向にある。
「三つの赤い線」に続いて、「不動産ローンの集中度管理」、「土地供給の二集中」、「不動産税改革の試行」などの政策の登場は、需給の両端を双方向に製約する。コントロールの風向きは変わらず、「安定を主とする」ことは依然として基調であり、政策が大きく拡大される空間は狭い。現在のプレートの推定値と倉庫はすでに歴史の低位にある。後ろを見ると、低基数効菓は後退し、2022年初めには基本麺が下行して圧力を受け、業界の需給両端が製限されて土地を持ち、販売し、レバーを下げる間の違和感が重くなった。注目をお勧めします：（1）穏健な発展型： Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) Gemdale Corporation(600383) ；（2）成長受益型： Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) ;（3）物管の品質基準：
華潤万象生活、碧桂園サービス、金科サービス、宝龍商業など。
リスクのヒント：
不動産コントロール政策が厳しくなり、販売修復が予想に及ばず、資金麺が大幅に引き締まったなど。
