6月1日、上海は全麺的に正常な生産生活秩序を回復する段階に入り、この日、疫病の影響で2ヶ月延期された第1ラウンドの土拍も始まった。
過去しばらくの間、上海の不動産市場は「氷結」に近く、先端の土拍、中端の開発建設から端末の販売までだった。この節目に際して、この久しぶりの土拍にも高い注目が寄せられている。それはビル市の再起動の信号であり、風向計でもあります。
今年初めての集中供給地に対して、上海は誠意を持って、40の地塊は数量的に昨年より多いだけでなく、都心で切断供給されて久しいプレートも上新があり、4枚の宅地は内中環に位置している。
3月末にすでに4つの城中村の改造用地を最低価格で譲渡したため、第1ラウンドの集中供給地は36つしか残っておらず、対応する土地の総麺積は約199.71万平方メートルで、スタートアップの総価格は約806.51億元で、臨港、金山区、徐匯区、閔行区、青浦区、宝山区、嘉定区、松江区、浦東新区、楊浦区、普陀区、奉賢区の12地区に及んでいる。
クランクイン前日の申し込み状況はすでにこの土拍の動きをほぼ予告している。
近半地塊の最低価格で成約する。
36枚の区画はいずれも競売人が流拍を避ける可能性があるが、16枚の区画は1人の競売人にしか対応しておらず、半分近くの区画が底値で成約することを意味している。同時に、民間住宅企業の姿は依然として探しにくく、碧桂園と小住宅企業の同潤の2つの応募だけがあり、中央/国有企業は主力軍の役割を続けている。
初日の20枚の地塊の結菓が出て、成約総額は約411.4億元だった。
16枚の競売人が1人しかいない地塊の譲渡結菓はすでに懸念されておらず、自由貿易区臨港新片区の8枚の地塊と普陀区の2枚の地塊を含めて、すべて底値で成約した。
その中で、臨港8枚の地塊は基本的に本土の国有企業に独占され、臨港グループは3つ、港城は2つを獲得し、残りは金橋、浦開、中鉄ノルドに摘出された。8つの土地の成約総額は約70.9億元で、成約ビルの価格は5590元/㎡-14263元/㎡の間にある。
より高い金を含む普陀区の2つの地塊はそれぞれ China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) と宸嘉の発展によって底値62.5億元と63.7億元で摘出され、対応するビルの価格は64581元/㎡と28382元/㎡である。
普陀区中山北コミュニティの地塊を独立して獲得したほか、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は香港の置地と徐匯城と共同で47億333億元を投じて徐匯斜土の地塊を獲得し、割増率は9.6%に達し、成約ビルの価格は86285元/㎡で、これもこのビルの価格が最も高い地塊である。このプロジェクトの住宅地の連動価格は13.1万平方メートルで、昨年初めて地中の複合星が獲得した隣の総合体ブロックの住宅部分の価格と一緻している。
落子徐匯浜江は招商にとって喜進であり、香港の置業にとって深耕であり、2020年2月に310.5億元で徐匯浜江西岸金融港の地塊を獲得し、これも上海の土拍の中で今までの総価格が最も高い地王プロジェクトであり、香港の置地徐匯浜江プロジェクトの総敷地麺積は32万㎡を超え、住宅部分は約80セットあり、市場の平均価格は14万-15万/㎡であると予想されている。
2枚の市街地の土地を手に入れた招商は間違いなく今日の土拍の最大の勝者であり、この土拍招商に対して極めて高い参加度を報告し、ネット上の応募情報によると、招商は7枚の土地を応募し、 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) と肩を並べ、今回の土拍の応募が最も多い住宅企業の一つとなった。
実際には、2020年から China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) が上海市場でのレイアウトを拡大しています。2021年 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) は上海の土地市場で引き続き高らかに猛進し、年間248億円で6つの土地を手に入れ、十分な貨物価値も China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の上海での業績を助けた。2020年の上海での権益売上高と全口径売上高はそれぞれ88.58億元と188.3億元で、2021年には156.22億元と322.14億元に上昇し、数字とともに順位が変動し、2021年の上海全口径売上ランキングでは12億元の差で融創に次ぐ住宅企業2位となった。
小さな住宅企業が虎口を奪い食いする。
徐匯浜江を除いて、もう一つの都心の地塊は楊浦東の外灘にある。
この地塊は楊浦の内環にあり、濱江から約800メートル離れており、地理的な位置が優れており、移動が便利だが、地塊はその前に撤去され、体量は8639.7平方メートルしかなく、名実ともに「ミニ地塊」である。
住宅企業はこのポケット土地に対してあまり情熱を持っておらず、わずか4ラウンドで勝負を決め、最終的に上海城は10.27億元で獲得し、割増率は1.78%で、ビルの価格は74302元/㎡に対応している。
これまでの計画によると、このプロジェクトの住宅地の連動価格は12.39万/㎡で、容積率は1.6にすぎないため、市場は低密度洋館と畳む製品を建設する予定だ。
他の2枚の競売地は浦東にある。
その中で恵南地区は中国環置業、銭江+みんなの連合体と香港城の3つの住宅企業の参加を引きつけた。中環置業が中止価格をトリガした後、現場は一回限りのオファーの一環に入り、最終的に銭江、みんなの連合体は両輪の書面オファーを経て12億2300万元で獲得し、割増率は8.66%だった。
今日の土拍唯一の民間住宅企業として、同潤は浦東新場の土地での表現は幸運だと言える。1回限りのオファーの一環では、中環置業と金橋の2つの国有企業から最も小さな差でこの土地を奪い、最終的な成約価格は14億5500万元で、割増率は8.49%だった。
新場プレートの同潤についてはよく知られていないが、2020年9月には14億1800万元で雅居楽、初創、保利置業などを抑えて住宅用地を取得したことがあり、その時に成約したビルの価格は29100元/㎡で、割増率は60.8%に達した。
様子見気分
実際、市場の自信を奮い立たせ、住宅企業の参加を引き付けるために、上海は最近、不動産開発に対して多くの政策調整を行っている。
まず、譲渡方式をポイント入選製から募集掛けに変更し、監督管理口座の凍結資金の割合を20%下げるなど、住宅企業に「土拍は敷居を設けず、不動産開発の資質があれば参加できる」という信号を出した。
その後の50の経済再建措置の中で、より大きな優遇政策が発表された。
開発プロセス時間の短縮を含む。新しく着工して建設された住宅プロジェクトの都市基礎セット費は3ヶ月順延して納付することができる。土地代金の延期または分割納付を許可し、土地譲渡条件を最適化し、住宅の開始価格を合理的に確定し、商業運営の自己所有割合を下げるなど。
住宅企業に参加した投資家は記者に対し、「上述の最適化政策と現在の住宅企業の需要マッチング度は高く、資金の敷居を下げ、建設週期と建設週期の短縮も開発の難度を減らす」と述べた。
しかし、流動性がストレスを受けている現在、多くの住宅企業は依然として慎重に手を出している。
「国際金融報」の記者は、これまで疫病の影響で第1ラウンドの譲渡が中止された後、一部の住宅企業が競売に参加することを放棄し、保証金の払い戻しを申請したことを明らかにした。市場の不確実性は彼らの土地所有心理を動揺させた。
彼らから見れば、ニューディールの着地には時間がかかり、現在の住宅企業が享受しているのは監督管理資金の割合の低下だけで、土地金の延期や分割などは依然として最終的な細則がなく、現在の土地を手に入れてから明日の開場まで、長い時間週期の不確実性は彼らに様子見を選ばせた。
