2021年、「三つの赤い糸」、集中供給地、前売り資金の厳格な監督管理などの各種政策のコントロールの下で、開発者たちはレバレッジを加速させ、業界は清らかになり、不動産は製造業に並び始めた。
複数の役員は業績会議で、業界がこれまでの30%以上の粗金利レベルに戻ることはできず、どのように収益力を安定させるかが注目のポイントだと直言した。
平均収入は千億の大台に近い。
2021年、増収増益は依然として業界の主流である。
48社の典型的な住宅企業のデータを見ると、8割以上の企業の収入は異なる程度の増加を実現し、サンプル住宅企業の平均前年同期比増加率は17.3%に達したが、利益の増加率は明らかに追いつかず、ほとんどの企業の粗金利と純金利は低下傾向を示し、前年同期比10ポイント以上下落した企業もある。
億翰シンクタンクのデータによりますと、2021年、上記のサンプル住宅企業の平均売上高は999.5億元で、千億元の大台に近いということです。5千億規模を突破したのは2社で、そのうち60606の売上高は前年同期比19.4%増の5447.6億元、碧桂園は5230.6億元で続いた。同社の売上高は前年同期比13%増だった。
四千億規模の陣営は万科一社だけで、昨年の年間売上高は4528億元で、2020年より8%増加し、売上高上位3社のうち唯一の増加幅が10%を下回った住宅企業だった。 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、中国海外発展、龍湖グループ、華潤置地はいずれも2千億陣営にあり、4者の売上高は前年同期比15%を超え、そのうち中国海外発展は30.4%、龍湖グループ21%に達した。
Seazen Holdings Co.Ltd(601155) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Jinke Property Group Co.Ltd(000656) 、旭輝ホールディングス、 Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) 、グリーンシティ中国を含む6つの企業の売上高は千億陣営に並んでいる。そのうち、＊ Seazen Holdings Co.Ltd(601155) 、＊ China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) の2つはそれぞれ1682.3億元、1606.4億元で、残りの4つは1000億元から1100億元の間にある。
全体的に見ると、2021年の売上規模が千億を超える住宅企業は13社で、約27.08%を占め、500億-1000億台のチームと同じ割合を占めているが、規模区間が100億-500億元のものは21社で、43.75%を占めている。
唯一の規模が百億未満の企業は朗詩地産である。昨年の売上高は80億8000万元で、2020年より10.2%減少し、9社の売上高が前年同期より下落した企業の一員だった。同社のほか、建業不動産、 Dima Holdings Co.Ltd(600565) 、雅居楽、合生創展、富力不動産、 Cinda Real Estate Co.Ltd(600657) 、合景泰富、融信中国の収入は前年同期比で下落した。
その中で、融信中国は332億8000万元で、前年同期比31.1%下落した売上高レベルで下落幅の第1位を占めた。しかし、幸いなことに、同社の粗金利の変動幅は大きくなく、0.1%の前年同期比下落幅は業界のほとんどの住宅企業に勝った。
9割超の企業の粗利益率が下落
昨年は27社の住宅企業の粗利益率が20%を超え、56.25%に達し、そのうち25%を超えたのは11社だった。
合生創展と宝龍不動産は唯一2つの粗利率が30%を超えた企業で、時代には中国、華潤置地、雅居楽、龍湖グループなど9社が25%を超え、粗利率が20~25%のものは16社だった。
48社の典型的な住宅企業のうち、粗金利区間が10~20%（10%を含む）のものは20社で、遠洋グループ、中梁ホールディングス、緑城中国、美の置業、中国金茂、旭輝ホールディングス、建業不動産はすべてこのチームにある。
富力不動産は10%未満の粗利率を最下位とし、同社の2021年の粗利率レベルは6.5%で、2020年より17.2ポイント下落した。
粗金利が大幅に下落したのは富力不動産1社だけでなく、合生創展、 Gemdale Corporation(600383) 、合景泰富など6社もこの苦境に直麺している。
全体的に見ると、48の典型的な住宅企業のうち、94%近くの企業の粗金利が異なる程度の下落を示した。下落の原因については、高地価と業界のコントロールという言葉が頻繁に役員たちの口に現れている。
China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 昨年の粗利益率はさらに25.5%に下落した。3月下旬の業績会で、会社の黄均隆財務総監はこの変動を説明した際、粗金利が下落したのは、数年前に一部の高価な土地を手に入れたためで、これらのプロジェクトはここ2年で徐々に転換し、会社の粗金利レベルに影響を与えたと述べた。
純金利がマイナスになり始めた
粗金利の下落は企業の純金利を直接引きずった。昨年、48社の典型的な住宅企業のうち5社だけが前年同期比で上昇し、約10.42%を占めた。
「国際金融報」の記者によると、2021年には龍湖グループ、 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) 、旭輝ホールディングスなど、15の企業の純金利が10%を超えた。このうち4社の純金利は15%を超え、その中で合生創展は最高33.7%で、宝龍不動産、中国海外発展、華潤置地はそれぞれ18.4%、17.8%、17.6%だった。
純金利が10%未満の住宅企業は29社で、60%を超えており、 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 、越秀不動産、 China Vanke Co.Ltd(000002) 、緑城中国などを含め、多くの住宅企業のこの指標は初めて10%を下回った。
Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) を例にとると、同社の昨年の純金利は約7%で、2020年より12.2ポイント低下し、近年の最低値となった。 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) もそうで、同社の純金利は9.5%で、初めて1桁のレベルに下落し、前年同期より3.6ポイント下落した。 China Vanke Co.Ltd(000002) は前年の14.1%から8.4%に下がった……
それだけでなく、朗詩不動産、 Dima Holdings Co.Ltd(600565) 、富力不動産の純金利はすでにマイナス値を示し、それぞれ-8.6%、-9.4%、-11.4%だった。
この3つの企業の純金利は前年同期比下落幅も上位にあり、その中で朗詩不動産は2020年より9ポイント下落し、 Dima Holdings Co.Ltd(600565) と富力不動産はそれぞれ19.1ポイントと22.1ポイント下落した。
億翰シンクタンクは、粗金利の下落の影響を受けたほか、棚卸資産の減損の大幅な計上や合弁企業の投資収益の低下も企業の純利益をある程度浸食していると分析している。
過去数年間、規模の拡大などの要求から、住宅企業間の協力開発プロジェクトは明らかに増加し、これらのプロジェクトの利益能力の低下も企業の純利益率レベルを牽引し、サンプル企業の2021年の共同経営会社の投資収益が純利益に占める割合は下落し、平均下落幅は7.5%前後だった。
棚卸資産の減損計上によると、価格製限の影響に加えて、2021年下半期以来、不動産市場が持続的に下落し、住宅企業は棚卸資産の値下がり損失を計上する力を強化し、一部の住宅企業は2021年の棚卸資産の値下がり損失が純利益に占める割合の絶対値が50%前後に急速に上昇し、一部の企業は100%を超えた。
破局の道
業界全体の利益能力の下落に直麺して、華潤置地の李欣総裁は3月末の業績会で「業界全体の粗利益率は20%前後または以上の状態に戻るはずだが、これまでの30%以上のレベルは戻らない」と考えた。
碧桂園の伍碧君最高財務責任者も、調整期間が終わると、業界全体の粗金利レベルが再び向上すると考えている。それによりますと、碧桂園が2020年から2021年上半期にかけて取得した地毛金利はすでに20%に達しているということです。
変革の陣痛の中でどのように良好な利益能力を維持し、安定した発展を維持するかは住宅企業たちの重要な課題である。
昨年以来、開発者たちは組織構造を次々と調整し、例えば地域に対して必要な分割、合併または圧縮操作を行い、激励の方向を調整し、組織の効率と効菓を向上させ、デジタル化を誘導するなどした。
これはほとんどの住宅企業が経営管理の麺での共通認識であり、彼らがこれによって本を下げて効菓を高め、大刀を振るって改革を実現しようとする原因は、管理層たちが一般的に業界全体の下りの利益能力が短期的に逆転するのは難しいと考えており、依然として低位状態を維持すると考えているからだ。業界が調整を完了し、土地市場が理性的になった後、利益レベルは正常なレベルに戻り、その間、企業は週期を越えたリスク耐性を強化する必要がある。
億翰シンクタンクは、経営能力を高める以外に、企業は投資戦略の転換と積極的な転換を模索する麺でも体現していると指摘し、「投資戦略では、企業の態度がより慎重になり、『取らなくても、決して間違ってはいけない』ということが共通認識になっていることが明らかになった」と指摘した。
現在まで、多くの頭部住宅企業が買収合併額を獲得しているが、大規模な買収合併行動は展開されていない。その原因は利益とリスクを考慮したものにほかならない。
2021年の業績会議では、龍湖グループ、華潤置地、美の置業などが慎重に買収合併を行うことを表明し、会社は買収合併プロジェクトのリスクと利益を募集掛けプロジェクトと比較し、比較的に公開市場の募集掛けを好むと述べた。龍湖CEOの陳序平氏は、「土地市場の熱が低下し、高レバレッジ、非理性的な清出に伴い、私たちがより低価格の土地を手に入れるのに有利になり、地産毛利の徐々に修復に有利になる」と直言した。
特色のある土地取りモデルを備えた企業は依然として国有企業の協力、勾地、TODなどの土地取りモデル、例えば越秀不動産を堅持し続ける。
億翰シンクタンクから見れば、不動産業界の利益レベルは短期的には引き続き圧力を受け、長期的に復帰しても突破するのは難しいため、企業は短期的に開発主業、正確な投資、リーン管理を安定させなければならないが、長期的な利益能力を保証するために、開発者たちも自分に合った新しい発展モデルを模索し始めなければならない。
