鄭州初の集中供給地に終止符が打たれたばかりで、6月23日、蘇州で第2ラウンドの集中供給地が開かれた。
公開情報によりますと、蘇州の今回の17の地塊は順調に譲渡され、総成約額は約270億元で、コアプレートの3つの地塊が一括見積もりに入ったほか、残りの14の地価が成約し、平均割増率は約3.1%だったということです。
好地網の統計によると、今回の用地取得者はいずれも蘇州の地元企業で、その中国企業の土地取得者数は88%を占め、土地取得額は96%に達した。これは最近の土地市場の大きな傾向と一致している。6月22日に終了した鄭州の第1ラウンドの土拍では、地元の城が用地の主力となり、用地の割合は5割近くに達した。 Southwest Securities Co.Ltd(600369) のデータによると、今年最初の5カ月間、全口径での土地取得額トップ50のうち、国央企業の割合は74%に達した。
しかし、状況も徐々に変化している。蘇州の第2ラウンドの土拍にも多くの本土の中小民間住宅企業が参加している。第一財経によると、土地取得に成功した亨通と蘇州嘉盛地産のほか、4つの民間企業が応募している。
今年に入ってからの第1ラウンドの集中供給地を見ると、多くの本土の民間企業や中小型住宅企業が土地市場に姿を現し、一部を獲得した。合肥の第1ラウンドの土拍では、9つの品質競争地が本土の民間企業に奪われた。上海の最初の供給地の中には、同潤、佳運置業などの中小型住宅企業の土地もある。
業界関係者によると、中小住宅企業はこれまでの規模拡大の中で失敗したが、災いのおかげで、現在は負債が少なく、レバレッジ率が低いため、競争圧力が小さく、参加の敷居が低下した窓口期の倉庫補充をつかむことができるが、資金力に限られて、将来的に土地を持つことはあまり多くないという。
民間大手住宅企業の形態写真
第2ロットの供給地のうち、蘇州には22件の住宅関連地が看板を掲げており、そのうち、2件の土地が計画調整のため譲渡を中止し、3件の住宅用地を除いて、今回は17件の商品住宅地が順調に譲渡され、総成約額は270.4億元だった。
その中で、工業園区の星海高中東地塊は今回の土拍で注目され、12社の住宅企業が一括見積もり段階に入り、最終的に32ラウンドの見積もりを経て、国資を背景とした蘇州工業園区の建屋発展によって獲得され、成約価格は約32億9000万元で、今日の総価格が最も高い地塊であり、割増率は14.98%に達した。
プレミアム率が最も高い土地は工業園区の月亮湾の土地で、蘇ハイテクグループが14.99%のプレミアム率で獲得し、総成約価格は16.01億元で、13社の住宅企業が一括オファーに入った。もう一つは同じく工業園区にある人気のある地塊で、奥体南地塊も蘇高新集団が獲得し、成約価格は14億4000万元に達し、割増率も14億970%の高位に触れた。
また、蘇高新グループには他に2つの宅地が入金され、65.2億元の土地取得総額で今回の蘇州土拍の最大の勝者となった。
上述の3つの地塊を除いて、残りの14つの地塊はすべて底値で成約し、全体の平均割増率は3.1%にすぎず、土地の熱分化は持続的に激化している。
注目すべきは、このラウンドの集中供給地には2つの民間企業が成功的に倉庫を補充し、それぞれ亨通と蘇州嘉盛である。その中で、亨通は6億7000万元で呉江区の1つの地塊を獲得し、蘇州嘉盛は2億9000万元で呉中区の1つの小体量の低密地塊を獲得した。
蘇州の現地市場に詳しい不動産業界関係者が第一財経に分析したところ、最近の蘇州政策端の緩和に伴い、土拍熱はやや回復し、主に核心プレートの地価上昇に現れ、民間企業が土地を持っていることが明らかになった。
比較的に、最近同様に棚改貨幣化安置の再開、住宅券の安置などの力の強い「救市」政策を打ち出した鄭州では、第1ラウンドの集中供給地は横ばいだった。
克而瑞データによると、鄭州土拍の中国共産党15宗の地塊が成功裏に譲渡され、平均割増率はわずか1.9%だった。土地を持つ主力は依然として鄭州の地元の都市に投下され、その中で鄭地グループは計5つの土地を獲得し、土地を持つ金額は約34億元、また、鄭州の地下鉄、金水建設もそれぞれ1つずつあり、鄭州の地元国有企業の土地所有割合は5割近くに達している。
民間住宅企業の中には、龍湖、碧桂園、鄭州地元の永威置業などの企業も現れた。しかし、多くの住宅企業が競合している地塊は、すでにプロジェクトの後期開発用地や前期に介入した都市変更用地であり、龍湖だけが競合している地塊は非指向的な譲渡地塊である。民間住宅企業の土地取得は依然として慎重に偏っている。
中指院の統計によると、第1回集中供給地のうち、北京、深セン、アモイ、重慶などの都市では、中央国有企業の土地所有宗数の割合がいずれも50%以上を占め、南京では9割を超えた。
百強の中の民営住宅企業は土地市場で姿を消しつつあり、依然として活発なのは主に碧桂園、龍湖、旭輝、濱江などの資金状況が比較的に良好な住宅企業である。億翰シンクタンクのデータによると、2022年1-5月、権益取得額トップ50企業のうち、濱江は375億元で各民間企業のトップにランクされ、龍湖は202億元で次いだ。
6月22日に幕を下ろした鄭州初の土拍で、龍湖は12%の割増率で1つの土地を獲得し、総価格は9億3500万元だった。すでに2回の集中供給地を完成した北京では、旭輝、龍湖が相次いで1つの土地を獲得した。杭州の地元の住宅企業である Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) は今年の杭州初の土拍で、184億元を超える総価格で、一挙に11の土地を手に入れた。
ミニ住宅企業が頭角を現した
多くの都市の民間企業の跡はわずかだが、合肥の第1回土拍市場では、民間企業の土地所有者数が5割を超え、その主力は本土の中小民間住宅企業である。
好地網の統計によると、合肥の第1ラウンドの土拍22件の成約地のうち、民間企業は14件を獲得し、64%を占めた。土地取得額は103億元で、55%を占めている。用地取得企業には安徽置地、安徽新華、安徽邦泰、遠大、文一などの合肥や安徽の他の都市民間企業が含まれ、他には偉星不動産、龍湖などの外来民間住宅企業がある。
似たような現象は、金山、宝山羅店で2つの土地を獲得した小住宅企業の上海佳運置業のように、上海で4つのプロジェクトを開発しただけで、今では何年ぶりに上海に戻ってきた。上海を深く耕している大華、＊ Greattown Holdings Ltd(600094) 、上海同潤投資などの中小民間企業も獲得した。
実際、杭州本土企業の衆安集団、徳信不動産も第1ラウンドの杭州土拍で土地を購入し、衆安は5つの土地を収穫し、土地を取得した総金額は約39億元だった。
蘇州の第2ラウンドの土拍にも多くの本土の中小住宅企業が参加している。第一財経によると、土地取得に成功した亨通と蘇州嘉盛地産のほか、金新城、山東万城、 Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) 賽特置業、 Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) 匯銘置業など4つの民間企業が応募している。
本土の民間企業や中小の住宅企業が重囲を際立たせる現象について、宋紅衛氏は、数年前の住宅企業の狂った融資にてこを加えた時期に、中小の住宅企業は規模が小さく、融資が難しいため、現在の負債状況も比較的に良いと分析した。同時に、中小住宅企業は基本的に深耕型を採用し、地元市場を比較的に理解し、市場の需要とリスクに対してより良い認識を持っている。
「現在、大手不動産企業の土地取得意欲は低下し、土地取得競争の激しさも低下しており、土地市場の敷居も、不動産企業の土地取得の付加コストも低下しており、これらの企業にとっては、土地取得の時間窓口となっている」。宋紅衛は指摘した。
しかし、中小型民間企業の市場占有率はまだ比較的に小さい。「土地の金額で計算すると、第1ラウンドの集中供給地は、中小型民間企業の土地の金額が20%未満を占めている」。億翰シンクタンク研究総監の于小雨氏は、「これからも本土の民間企業や中小型住宅企業の土地取得は続くだろうが、全体的に民間住宅企業の土地取得は明らかに改善が難しく、規模の住宅企業は現在も土地投資を再開しておらず、本土の中小民間企業はさすがに実力が限られている」と述べた。
