楼市の緩和政策が集中的に打ち出した後、今週の鄭州、蘇州の集中供給地の相場は依然として明らかに回復しておらず、市場は6月24日に二輪供給地を行う東莞に目を向けた。
今年4月、広東港澳大湾区の重要なノード都市の一つである東莞は、最初の供給地の時に突然「ワーテルロー」に遭遇し、譲渡された8つの地塊は6つが終了し、残りの2つの1つのプレミアム、1つの最低価格が成約し、それぞれ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) 、武漢城建に獲得された。これはやはり東莞が新築住宅の販売制限価格を撤廃し、保証金を下げ、安住住宅の建設要求がある1つの土地だけの友好的な規則の下で生まれた結果である。
土地端の惨憺たる重畳販売市場は不景気で、土拍後1ヶ月もたたないうちに、東莞はビル市に縛り付けを緩めた。
5月14日、東莞市は7条の新政を発表し、個人住宅譲渡増値税の徴収年限を5年から2年に調整した。商品住宅が不動産権証を取得してから2年が経過した場合、取引譲渡を行うことができる、国の出産政策に合致して2人の子供や3人の子供を産む住民家庭（同市の戸籍と非同市の戸籍を含む）は、新たに商品住宅を購入することを許可する……これらの新しい規則は「莞七条」とも呼ばれている。
今、ニューディールが発表されてから1月余りが経ち、市場も東莞の今回の土拍が「逆襲」を実現できるかどうかに注目している。
最初の供地の惨憺たるものかもしれないが、東莞は「箱の底を押さえる」宝物を出すことを決意し、譲り受けた8つの土地の中には都市部、松山湖、浜海などの核心地域からのプロジェクトが少なくなく、特に率先して出場した広発南地域があった。
それは南城街道勝和コミュニティに位置し、東莞市政府に隣接し、周辺の関連資源は言うまでもなく、都市区内で希少な良質なプロジェクトである。この土地の面積は7.3万平方メートルで、居住、商業金融、文化娯楽総合用地として計画され、容積率は3.1であるが、建設要求は比較的高く、7000平以上の商品住宅、3000平以上の関連サービス用住宅、30000平以上の商業物業、750以上の地下駐車スペースなどを建設する必要がある。
それでも地塊熱は依然として高く、万科、保利、中海、招商、越秀を含む7つの住宅企業がこの地塊に応募したと伝えられている。
6月24日9時、本番前から5つの住宅企業が17ラウンドのオファーを続けていた。
9時47分、区画は最高制限価格に達し、最終オファーの一環として上書きされ、最終オファー区間は469330万元から469331万元の間で、最終オファーの中で最も平均価格に近い原則で候補者を獲得する規則を確定した下で、万科は46.93億元で土地を摘み取ることに成功し、割増率は14.46%、床価格は2.59万元/平方メートルだった。
今年に入ってから、万科は頻繁に土地市場に現れて土地を手に入れた。
第1ラウンドの供地時、万科触頂価格は寧波鄞州区中河区間の地塊を獲得し、番号を振って南京雨花台区の地塊を獲得し、杭州余杭区良渚新城の2つの地塊を次々と揺らし、深セン土拍時にはまた人材安住グループの封頂価格を組んで地を摘む……収穫は非常に豊富であった。克而瑞の統計によると、今年5月、万科は865億4000万元の新規貨物価値で業界首位に立ち、新規土地価値は377億9000万元で、住宅建設に次ぐ。
万科が好スタートを切った後、中間区間の競売は非常に平板に見え、いずれも底値で取引された。
規模の住宅企業のうち、華僑城は松山湖ホールディングスと共同で最低価格19億9500万元で松山湖迎賓路の土地を獲得した。
この土地は松山湖創意生活城の旧改築プロジェクトで、居住、商業金融、文化施設の総合用地として計画されており、2021年末に看板が出され、また中止されたことがある。今回の再看板開始価格はこれまでの18億5200万元より上昇したが、販売制限価格を撤廃したことで、企業にも一定のプレミアム空間を残し、最終的に底値で成約することができた。
本土企業のうち、東莞景天不動産の会社の最低価格は3つの「ミニ」虎門地塊を外し、合計12.1億元を費やした。この3つの地塊は隣接しており、体量も近く、南部湾万科城に近く、周辺には万科未来の光プロジェクトがあり、総敷地面積は3.43万平方メートルである。東実グループの底値は大朗蔡辺村の三限不動産地塊を競り落とし、瓏遠不動産の底値は大嶺山地塊を外した。
最後に収監された万江街道官橋滘コミュニティの地塊が譲渡されたことで、住宅企業たちの情熱が再び撮影された。万科、招商、華潤、瓏遠、保利など6つの住宅企業がこの土地に応募したという情報がある。
50ラウンドの高周波オファーを経て、区画は15.46億元の最高制限価格に達し、最終オファーの段階に転入し、最終的には Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) が15.46億元で土地を摘出し、プレミアム率は14.94%だった。4月の第1回土地供給時、＊ Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) はまた東莞横沥鎮村尾村の土地を手に入れ、成約価格は8.85億元で、割増率は5.4%だった。
これで、東莞の第2陣の集中供給地は収監され、8つの土地を順調に譲渡し、合計121.18億元の収受金を受け取り、その中には2つの接頭取引があり、全体の表現は第1回供給地の6つの流拍、1つのプレミアム取引、1つの基本価格の成約熱より明らかに向上した。
相対的に、東莞楼市の温度回復はこれほど迅速ではない。東莞市住宅と都市農村建設局が発表したデータによると、3-5月、東莞の新築住宅市場のネット署名住宅のセット数はそれぞれ2518セット、1833セット、1546セットで、成約量はまだ毎月減少している。中古住宅市場の動きは正反対で、3-5月の成約件数はそれぞれ631セット、1071セット、1319セットで、契約平均価格も18386元/平方メートルから20551元/平方メートルに上昇した。
市場でも、特価住宅、団体購入、頭金分割などのマーケティング手段で成約を促進し、中古住宅の看板の数が増えているという情報が続々と出ている。現在の東莞中古住宅市場の回温表現は新築市場より明らかに優れており、これも「莞七条」で提案された販売制限3年が2年に短縮され、付加価値税5改2と一定の関係があることが明らかになった。
しかし、ネット署名データには遅延性があり、最終的な政策利益の成約データへのフィードバックにはまだ時間がかかるかもしれない。
