6月21日、9匹の公募REITsが上海深取引所に上場して満1周年を迎えたことは、第1陣の製品の一部の戦略的な分譲制限シェアが第2級市場に流通することを意味する。
解禁当日、最初の公募REITs価格は市場懸念の大幅な変動はなく、全体の運行は比較的安定しており、4製品は小幅な上昇を示し、5製品のうち最大の下落幅は1.37%にとどまった。
Windデータによると、6月20日現在、最初の公募REITsは設立以来多くの収穫があった。その中で、富国初の水務REITの上昇幅は最大40%に達し、6製品の上昇幅は20%を超え、1製品の収益率だけが下落した。
注目すべきは、最近公募REITs市場の拡大に関する政策情報が相次いでいることだ。「より多くの条件に合致するインフラREITsプロジェクトの発行・上場を奨励する」「インフラREITs拡張規則の定着」「REITs試験水保障性賃貸住宅分野」などを含み、公募REITs市場の拡大の足取りは徐々に近づいている。
製品の供給不足
中国で新たに出現した大類資産投資品種として、公募REITsは現在12匹の上場取引にとどまり、合計458億1200万元の資金を募集している。
2021年6月21日、9匹の公募REITs製品が上海深取引所に上場し、市場検査を正式に受けた。Windデータによりますと、6月20日現在、初の9製品：富国初創水務REIT、赤土革新＊ Shenzhen Yan Tian Port Holdings Co.Ltd(000088) REIT、博時＊ China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 産業園REIT、中航初鋼バイオマスREIT、中金プロス倉庫物流REIT、華安張江光大園REIT、東呉蘇州工業園区産業、＊ Zheshang Securities Co.Ltd(601878) 滬杭甬高速REIT、平安広州交投広河高速道路REITの設立以来の上昇幅はそれぞれ：40%、35%、28.18%、26.99%、26.68%、23.34%、17.27%、2.51%、-7.75%。
投資家はREITs製品に投資することで、2つの方面から投資収益を得ることができ、1つは保有期間の配当金、2つは2級市場での取引価格差である。中国公募REITsは、分配可能額の90%を投資家に分配することを要求している。
上海証券基金評価センターの統計によると、6月17日現在、上場以来初めて9製品のうち5製品が2回の配当を実現し、4製品が1回の配当を実現した。
「第1陣公募REITsの上場から1年間の表現を見ると、インフラ資産の経営状況は予想に合致し、実際の配当金額は募集説明書の開示水準を達成または上回った」。中金基金の関係者は、公募REITsは2級市場での取引量、ハンドオーバ率が比較的高い水準を維持しており、REITs 2級市場の取引価格は全体的に好調であると指摘した。
済安金信基金評価センターの張碧セン氏は、公募REITsの運営形態は、基礎インフラプロジェクトの賃貸料、料金などを基金資産の収益源として獲得することであるため、一般基金の上昇幅である純価値の変動とは異なると分析した。公募REITsは半年ごとに評価値を更新し、製品の上昇・下落幅の変動はファンダメンタルズ経営の変化を反映するほか、主に二級市場の取引価格の変化に依存する。
彼女によると、前期の資本市場の変動が比較的に激しく、市場リスクの選好がやや低下したことに加え、公募REITsは大類資産の配置面で非常に機構的に歓迎されているため、この種類の生産は終始供給が需要に追いつかない状態にあり、価格もそれに伴って上昇した。
上海証券基金評価センターの孫桂平上級アナリストは、株式と債券とは異なる大類の資産タイプとして、公募REITs上場以来の動きが株式市場とは異なり、相対的に独立した相場を出ており、両者の間の平均相関係数は0.26にすぎず、この製品が重要な資産タイプとしてポートフォリオに持つ資産配置価値を体現していると考えている。
「最初のREITsが保有する資産はすべて比較的に良質である。現在すでに上場している産業パークや倉庫物流などの財産権類REITs、環境保護などのフランチャイズ権REITsが保有するインフラ資産の多くは中国の第一線都市、および中国の3大都市群内に位置している。有料道路REITsが保有する高速道路も大都市周辺や経済が比較的発達している地域に位置していることが多い」孫桂平氏は、資産の希少性も公募REITsの上場後、全体的に高割増取引状態になったと述べた。
孫桂平氏はさらに、公募REITs発行時に投資家から歓迎されたことで、割当比率が低いと指摘した。最初の製品の販売割合は1.76%から12.30%の間で、平均販売割合は6.27%だった。第1陣のREITsが発売された後の良好な表現により、後続の第2陣と第3陣のREITsの発行熱は持続的に高くなり、第2陣のREITsの配置割合は2%前後であり、第3陣の華夏 China Communications Construction Company Limited(601800) 高速の販売割合はさらに1%以下に低下し、REITsの発行記録を樹立した。
孫桂平氏によると、現在の公募REITs発売時の爆発的な場面は投資家の非理性によるものではなく、主に製品の希少性によるものだという。公募REITsの販売制限シェアの解禁、募集拡大、新製品の発行に伴い、資産の希少性がある程度緩和され、REITs発売が冷え込む可能性がある。
「長期的に見ると、REITsがますます多くの投資家に熟知されるにつれて、REITsの資産配置需要は持続的に増加し、良質なREITsの希少性は依然として存在する。将来的にはREITsの発行速度と製品革新速度を速め、より多くの良質な資産マッチング投資需要を打ち出す必要がある」と述べた。孫桂平は指摘した。
公募REITsの将来の発売見通しについて、張碧センは、リスクと収益の特徴が権益と固定所得の間にある製品として、その配置価値が需要に対応する投資家、特に機関投資家に十分に認められていると予想している。現在、公募REITsの資質が比較的に優秀で、市場の供給が需要に追いつかず、すでに上場している製品の儲かる効果が明らかな大環境の下で、短期的に新製品の発行確率も市場の高い注目を浴びることができる。
プレミアムスペースまたは減少
2022年6月21日、第1陣公募REITsの一部戦略的分譲シェアが解禁を迎えた。これまで市場では、減少圧力が価格に一定の衝撃を与える可能性が懸念されており、特に価格と純価値が大きくずれている製品が多い。
解禁当日の表現を見ると、最初の9匹の公募REITのうち、赤土＊ Shenzhen Yan Tian Port Holdings Co.Ltd(000088) REIT、東呉蘇園産業REIT、中航首鋼緑エネルギーREIT、平安広州広河REITが上昇し、下落幅が最も大きかった富国初の水務REITも1.37%にとどまった。全体的に、製品解禁後の動きは比較的穏やかだった。
「市場の供給不足という大きな環境により、一部の機関では解禁前に十分な配置を実現することが困難になっているため、解禁後の流通シェアの増加は新たな配置機会をもたらすことになる。
売買双方のゲームの下で、解禁による価格ショックは特に激しいものではありません」張碧璇氏は、取引機関が収益を現金化してから徐々に撤退するにつれて、保有者構造は投資期間の長い資金に傾斜する可能性があり、製品の価格も次第に合理的な評価に向かうと指摘した。
孫桂平氏は、解禁期後のREIT二級市場の取引価格に大きな動揺が見られなかった原因は、今年2月以来REIT価格が下落を続けており、価格はREITの解禁予想を大きく反映していることにあるとみている。
同時に、REITsの限定販売シェアを持つ機構の性質の面で、その資金属性は相対的に長期的で安定していると指摘した。長期的に見ると、REITsは依然として最も投資性価格比と競争力に富んだ良質な資産の一つであり、解禁はより多くの各種長期配置資金に長期配置の機会を提供するだろう。
投資家にとって、中金基金の関係者は、第1陣公募REITs製品の戦略的分譲シェアが解禁されると、第2級市場の流通シェアが増加し、市場流動性の改善に有利になるが、同時に短期的な価格変動にもつながる可能性があると述べた。
「公募REITsは長期的に安定した配当を目指しており、リスク収益の特徴は株式と債券とは異なる」。上述の中金基金関係者は投資家に対して、マクロ経済、市場環境などの要素を結合して、上述の要素がインフラ資産の経営状況に与える影響を合理的に分析判断し、長期投資の理念を樹立し、短期的な価格変動をより理性的に見ることを提案した。
REITsの投資価値について、華夏基金インフラと不動産投資部行政責任者の莫一帆氏は、2級市場価格が比較的大きな撤退があれば、低配置の好機かもしれないと述べた。もし上昇幅がすでに高い一部の製品の価格がさらに上昇し、その内在的価値を著しく上回った場合、短期的には上昇を追うことを提案しない。全体的に見て、投資公募REITsはやはり基礎資産の内在価値、暗黙的な長期投資収益率、二級市場の流動性、投資家自身の投資収益要求など+総合的な考慮と判断を結合しなければならない。
公募REITsの将来の投資機会について、中金基金の関係者は、「中国の保有インフラ資産はマスが大きく、種類が多いが、公募REITsの試行作業が深く推進されるにつれて、より多くの地域、異なる品種、監督管理の要求に合致するインフラ資産が公募REITsを発行するだろう」と考えている。投資家はインフラ資産に対する理解度に基づいて、製品のリスク格付けと合わせて、自身のリスク受け入れ能力に適した製品投資を選択することができる。
博時 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 産業パークREITファンドマネージャーの王伸楚氏は、REIT市場は現在も試行段階にあり、中国の投資家のREIT製品に対する理解はまだ完全に成熟しておらず、市場で発売されているプロジェクトは少なく、流通シェアも大きくないと述べた。将来的には、投資家と発行者がREITs市場に対してより熟知し、理性的になり、各種類の基礎資産カテゴリに一定量のプロジェクトが発売され、発行済みのプロジェクトは継続的に募集を拡大することができ、提供する流通シェアはより多く、公募REITs市場の配置価値はより顕著になるだろう。
また、公募REITs市場の拡大に伴い、将来的に関連製品の希少性が低下し、資金がこのような製品に与える割増スペースが減少するかもしれないと投資家に注意した。
