龍華区人民政府官宣はこのほど、深センの「四大名門校」の一つである深セン中学校と協力して学校を運営すると発表した。
龍華不動産仲介の李麗（仮名）氏は6月21日、華夏時報の記者に対し、錦繍江南付近に計画用地が建設されていると明らかにした。
深セン龍華不動産仲介の張偉（仮名）氏も6月21日、華夏時報の記者に、「錦繍江南4区の所有者は今、学校を建てるといううわさを聞いて、損をするのではないかと心配しているので、少しでも高く売れると思っている」と述べた。
「昨年は650万ドルで錦繍江南四期100平前後の3部屋が買えたが、今は750万ドルを渡しても、所有者がサインするかどうかは把握していない。彼らはこの後も上がると思っているだけだ。そうでなければ、なぜ売らないのか」。張偉は言った。
名門校はまだ着地していない、所有者は百万＊＊
6月15日午前、龍華区人民政府は深セン中学校と協力して学校運営の契約式を行ったが、学校の立地は確定しなかった。同日午後、龍華錦繍江南4期の所有者は看板を掲げて販売している中古住宅の価格を引き上げ始めた。
錦繍江南四期の50代の所有者は華夏時報の記者に「隣の家は113坪で、彼は2カ月前に650万元の看板を出していたが、今は760万元になる。上がると110万円上がった」と話した。
また、華夏時報の記者に対し、以前錦繍江南4期の家を2軒買ったが、子供が結婚するために大きめの家を置換しようとしたため、その1軒を売ったというオーナーもいる。売り切れて間もなく、深セン中学校が近くに到着するというニュースが来て、少し後悔しています。
張偉氏によると、錦繍江南の4期97平の家を看板を掲げて販売していた顧客がいた。これまでは市場価格で600万元前後で販売されていたが、深セン中学校が間もなく着地するとの情報が伝えられ、所有者は直接760万元まで価格を引き上げた。
6月23日、華夏時報の記者は仲介プラットフォームで錦繍江南四期の指導平均価格が約5.1万/平であることを見て、現在9セットが販売されており、90日近くに1セットが成約した。
某仲介サイトよりスクリーンショット
「深セン中学校の竜華消息が出たかと思うと値上げが始まったが、錦繍江南4期のオーナーの心理状態は高い。誠実に売っているオーナーなら、以前の成約価格で成約している」。張偉は付け加えた。
同時に、李麗氏も華夏時報の記者に対し、錦繍江南の4期に誠実に販売されているのは2セットで、1セットは113平、もう1セットは78平で、市場価格はそれぞれ650万元と530万元で、他の看板を掲げている所有者はみな値上げしたと明らかにした。
なぜ深セン中学校が竜華に落ち、錦繍江南4期の所有者が値上げを始めたのか。
龍華の複数の不動産仲介業者によると、錦繍江南4期の所有者が価格を引き上げる底気は、深セン中学龍華分校が80~90%の確率で錦繍江南4期近くの団地に着地することに由来している。深セン中学校は深セン四大公営名門校の一つで、良質な教育資源を持っている。
\u3000\u3000「この可能性が高いのは、錦繍江南四期の近くに建設中の人材室があるからです。基本的に、深セン人材室の隣には良い学校が配置されていますが、一般の開発者はそうはしません。二番目はクラス制の計画で、深セン中学校龍華分校の計画は72クラス制です。現在龍華が建設中の学校は錦繍江南四期の近くの民治学校プロジェクトが計画72クラスであるほか、建設中の学校はすべて54班を計画しています。」龍華ベテラン置業マネージャーの王歓（仮名）は「華夏時報」記者に語った。
錦繍花園は全部で4期に分けて開発され、開発期間は2003年から2006年までで、現在持っている学位は行知小学校と民治中学校です。また、深セン龍華融媒によると、龍華区民治街道にある民治学校プロジェクトは今年4月初めに工事を開始し、プロジェクトの総建築面積は約7万1000平方メートルだった。
「学校の敷地は錦繍江南の4期の隣にあるが、4期と1、2、3期は市政通りを通じて2つのコミュニティに分かれている。だから今上がり始めているのは4期の住宅源で、1、2、3期ともまだ上がっていない。名門校が落地してからまた上がることが確定している」。張偉は言った。
李麗氏も、「現在の所有者の様子見の気持ちは重いが、主に学校が結果を出すことを見ている」と話した。
また、張偉氏によると、錦繍花園の4期の所有者のほか、周辺の他の団地、例えばリンゴ園、風和日麗花園、豊潤花園などの団地の所有者の心理状態も変化し、いずれも様子見を始め、値上げを考え、あまり売りたくないと考えているという。
某仲介サイトよりスクリーンショット
「豊潤花園には3、4月に350万ドルで成約できる家があるが、今は400万ドルかかる」。張偉は言った。
これらのオーナーの行為について、米連合不動産業華南戦略取締役社長の江少傑氏は6月21日、華夏時報記者の取材に対し、「深中は龍華に定住し、所有者は緊急に値上げした。主な原因は希少性であり、深センの良質な学校が少ないため、良い学区の住宅は黄金のように高い。これまで良い学校が付いていた学区の住宅価格は、往々にして高く押され、住宅そのものの価値から大きく外れる可能性が高い。そのため、上述の錦繍江南のビルの所有者のやり方は、このような心理状態を体現している。しかし、このような心理状態は今では望ましくない。”
深セン学区房脱泡化
江少傑氏によると、深セン大学区制度のさらなる深化に伴い、学区の住宅価格はすでに変化し、学区の範囲内で選択可能なビルが多くなり、価格の踏みつけが生じているという。同時に龍華公設学位は今年、番号を振るメカニズムを試行し、学区住宅の希少性をさらに希釈し、価格上昇の原動力が弱体化し始めた。
図源：楽有家研究センター
楽有家研究センターのデータによると、深セン各区の4年近くの重点学区の住宅価格の成約価格は2020年に上昇幅が最も高く、福田、南山、竜岡の上昇幅はいずれも27%に達し、塩田も14%上昇した。しかし、2021年になると、深センの大部分の重点学区の成約価格は上昇から下落に転じ、そのうち南山の下落幅は12%に達した。
学区住宅は下落に耐えられる不動産としての信仰が破られたが、これは主に深セン中古住宅指導価格政策の公布と大学区の学生募集と学校運営モデルの推進によるものである。
2021年2月8日、深センは「中古住宅の成約参考価格発表メカニズムの構築に関する通知」を公布し、全市3595の住宅団地に詳細な成約参考価格を注文した。
深センの不動産市場に詳しいある住宅企業のマーケティング担当者の謝傑（仮名）氏は、華夏時報の記者に対し、「深セン学区の住宅はすべての中古住宅の中で最も高騰していたが、中古住宅の指導価格が出てくると、多くの学区の住宅の参考価格が過去の実際の看板価格よりずっと低いため、学区の住宅への影響は大きい」と分析した。
「以前の学区住宅の上昇が宣伝とバブルの成分だったとすれば、中古住宅の指導価格が出てきた後、学区住宅が実際の価値に回帰し、バブルを解消する過程でもあった」。謝傑は言った。
また、同年7月30日、深セン市人民代表大会常務委員会は「深セン経済特区社会建設条例（草案意見募集稿）」（以下「意見」と略称する）を起草し、社会的意見を公募した。その中で、『意見』は教育部門が「大学区の学生募集と学校運営管理モデルを推進し、義務教育学校の教師交流制度を確立し、良質な教育資源の共同建設・共有メカニズムを健全化すべきだ」と言及した。
このニュースは社会の注目を集め、多くの市民はこれが深セン学区の住宅をさらにバブル化させると考えている。
楽有家研究センターのデータによると、2021年9月から2022年3月上旬にかけて、深センの6大名門校の地区の所有者の看板価格は明らかに下落した。具体的な下落幅では、羅湖深セン中学校周辺の看板価格の下落幅が最大で10%に達した。残りの名門校の看板価格は3~6%下落した。同時に、一部の所有者が急売し、利益を譲る心があり、「指導価格で売る」現象も徐々に現れている。
図源：楽有家研究センター
注目すべきは、今年も深センが全市の教育資源の均衡化発展をさらに推進したことだ。
5月16日、深セン市教育局は複数の部門と共同で「深セン市公営小中学校集団化運営実施方案」（以下「方案」と略称する）を印刷、配布し、2022年から2025年までに、深セン市は80の良質な公営小中学校教育集団を育成し、集団化運営は全市のすべての新築義務教育学校をカバーする。
その中で、『方案』は特に、各市直属学校のグループ化された学校運営の立地は、主管教育行政部門の同意を得た後、住宅と街の大学区を保障することを優先的に考慮しなければならず、いかなる団地と束縛してはならず、いかなる不動産と結びつけてはならないと提案した。不動産開発者を学校と命名し、商業利益との関連を根絶することを禁止する。
『方案』は、集団化による学校運営は全市の基礎教育発展のバランスと協調性を全体的に高め、すべての子供により公平で質の高い教育を享受させると指摘した。
江少傑氏も、「将来的には、大学区制度が持続的に普及すると同時に、集団化された学校運営が主流になることに加え、教師の交代制が推進され、教育資源がバランスよくなり、各学校間の教育の質の差が縮小し続け、良い学位の希少性がこれ以上際立たず、不動産と学位の関連性が徐々に低下し、住宅の市場価格が徐々に住宅価値そのものに回帰する」と述べた。
特筆すべきは、「華夏時報」の記者が深セン中学微信公衆番号から、龍華分校のほか、深セン中学校も今年、光明区人民政府、福田区人民政府とそれぞれ協力学校運営協定に署名し、深セン中学光明科学城学校、深セン中学校梅香学校を創設したことを明らかにした。
錦繍江南四期などのオーナーの騒動に対して、龍華区教育局も対応した。
龍華区教育局の公式微信公衆番号は6月18日に声明を発表し、「龍華区人民政府と深セン中学校の協力により、社会各界から高い関心を集めている。現在、協力学校の住所と学生募集学区の区分などはまだ研究・討論されている。皆さんは公式権威による情報発表を基準に、デマを流さない、デマを流さない、デマを流さない！」と述べた。
