第3四半期はまたたく間に迫っており、「資産不足」が続いている背景の下で、長い間の調整を経て、不動産債はすでに配置可能になったのだろうか。
大部分の業界関係者によると、不動産業界の信用状態が底打ちから底打ちまで繰り返されていることを考慮すると、不動産プレートの選択券に焦点を当て、短期的には慎重さを保つことを提案し、市場の自信が逆転してから介入を強化することができる。
国内外の主体の違約頻度
Tianfeng Securities Co.Ltd(601162) 研究所からの統計によると、2022年以来、59件の債券が違約し、違約主体11社が新たに増加した。企業の性質を見ると、違約主体は依然として民間企業を主とし、2022年に新たに増加した11社の違約主体のうち、10社が民間企業である。業界の分布を考慮すると、不動産の「違約ブーム」は解消されておらず、2022年の違約主体は依然として不動産業界に集中している。
China International Capital Corporation Limited(601995) の統計によると、国内の不動産債は2016年から違約（展示期間などの広義違約を含む）が発生し始め、現在までに違約主体は34社、関連規模は1925億元に達した。2018年から2020年はリスクが徐々に蓄積されている段階にあり、違約主体は地域的、小規模な住宅企業から全国的、上位100企業に徐々に蔓延している。2021年から不動産違約事件の発覚が加速し、2022年上半期に違約主体8社、違約金額787億元が新たに増加した。海外債券については、2022年5月現在、中資産ドル債の違約額は合計692億9600万ドルに達し、94%が2021年から1年余りの間に現れ、違約のペースは国内債の高さと一致している。
市場の信頼感の逆転にはまだ時間が必要
基本面から見ると、不動産再融資環境が引き締まっているため、売上金などの資金は住宅企業の流動性により重要である。
しかし、国家統計局からのデータによると、2022年1月から5月にかけて、分譲住宅の販売面積は前年同期比23.6%減少した。5月の分譲住宅販売面積は前年同月比31.8%減少した。2022年1月から5月にかけて、分譲住宅の売上高は前年同期比31.5%減少した。5月の分譲住宅販売額は同37.7%減少した。
「1月から5月までの分譲住宅の販売面積、売上高は前年同期比の減少幅を拡大し続け、不動産市場の修復構造の不均衡を重ねた–これは二線以下を配置の重点とする住宅企業の圧力をさらに激化させたが、住宅企業のキャッシュフロー改善にはまだ時間が必要であり、これも現段階のリスク事件が依然として時々暴露される重要な原因である」 Tianfeng Securities Co.Ltd(601162) 固定収益チーフアナリストの孫彬彬氏は言う。
現在、ほとんどの証券会社は、市場の自信の逆転と安定は下半期に現れるかどうかを判断している。短期的に見ると、5月末の中央レベルの「33条安定経済一括政策」の着地は、各方面の予想を安定させ、後続市場の回復に有力な支えを提供するのに有利である。もちろん、業界的で普遍的な販売景気を本格的に形成したいと考えており、2021年下半期の比較的弱いデータに基づく改善ではなく、少なくとも年末か来年になると予想されている。
中指研究院のモニタリングデータによると、6月以来、蘇州、成都などの重点都市商品住宅の週度成約面積は全体的に上昇しており、政策効果の持続的な発現に伴い、この部分の都市市場は率先して回復通路に入り、全国市場情緒の修復に積極的な効果をもたらす見込みだ。
\u3000\u3000「5月の各エネルギー級都市の不動産販売端の前年同期比下落幅は依然として顕著であるが、二三線都市の販売状況は前月より一定の改善が見られた。東方金誠アナリストの唐暁琳氏も、「後市を展望すると、政策の力が衰えない中で、不動産業界は年内前後に底打ちに成功し、下半期に徐々に回復すると予想されている。高周波データを見ると、6月1日から6月25日までの30大中都市の1日平均分譲住宅の成約件数は4427セット、5月同期は2616セット、前年同期は5365セットだった。6月の販売状況は前年同期に及ばなかったが、前月より大幅に回復した」
＊ 債務市場投資提案の慎重さ維持＊
「住宅ローン金利は依然として現在の不動産市場の行方を主導する核心的な要素だと考えている」。唐暁琳は次のように付け加えた。「住宅ローン金利の下げ幅を見ると、現在のビル市の支持力にはさらに力を入れる余地がある。内外のバランスを考慮すると、下半期の金融政策は安定を主とするが、MLF金利が基本的に安定していると同時に、5年LPRには引き下げ余地があると判断し、監督管理層は預金金利の市場化調整メカニズムの潜在力を掘り起こし、銀行コストの下落を牽引する方式を通じて、5年期LPRオファーの引き下げを導き、ビル市を早く暖かくするように推進する」と述べた。
不動産債の投資面に戻ると、保守的な機関にとっては、現在も良い介入時点ではない。一定のリスクを受ける能力がある機関については、2つの投資構想を参考にすることを提案し、まずリスクエッジ企業を選択するか、これまで期限を延長しておらず、臨期圧力がそれほど大きくない企業を選択すること、次に、期間を賭けた後の改善であり、これは複雑な高収益投資に属する。また、各機関がチケットを選ぶ際に国有企業、中央企業を盲目的に楽観してはならないと同時に、国有企業、中央企業の実際の実力を過小評価してはならないことを注意しなければならない。
「個人的には、最終的に不動産業界は必然的に国有企業、中央企業を主導とし、同時に一部の民間企業が自分の競争半径内で穏やかに生存する構造を呈すると考えている」。ある証券会社のトレーダーが記者に話した。
記者の調べによると、第3四半期の住宅企業信用債の期限切れのピークが近づいており、その時、末尾主体の債務返済リスクも警戒に値する。
具体的には、国内の不動産債の主な満期期間は第3四半期で、7月から8月は通年の満期ピークで、満期量の合計は700億元前後である。ドル建て債務は2月、5月、12月を除いて、基本的に毎月50億ドル前後の満期量があり、最近では6月から7月がドル建て不動産債の満期のピークであり、単月の満期量はいずれも70億ドルに近い。
